Хорошо там, где нас нет

Инвесторы, разочаровавшись в местных рынках недвижимости, надеются на лучшее за рубежом

Столкнувшись со снижением спроса на отечественном рынке недвижимости, российские риэлтеры пытаются заинтересовать покупателей инвестициями в недвижимость за рубежом. Основной их аргумент -- "там дешевле, чем здесь". Однако независимые эксперты предупреждают: коррекция цен наблюдается практически по всему миру. Они рекомендуют воздержаться от вложений как в местную, так и в зарубежную недвижимость в течение ближайших 6-9 месяцев.

На один миллион рублей в Иркутске уже давно нельзя приобрести не то что дом, но даже однокомнатную квартиру. При этом, несмотря на продолжающееся снижение цен, риэлтеры и строители утверждают, что стоимость новостроек в Иркутске не опустится ниже 25 тыс руб/кв.м. Отметим, что в середине ноября, по данным портала REALTY.IRK.RU, средняя стоимость строящегося жилья в Октябрьском районе г.Иркутска составляла 47 тыс руб/кв.м.

Парадокс заключается в том, что на этот же миллион в ряде зарубежных стран можно приобрести комфортабельную квартиру или даже дом с земельным участком. Но цена -- не единственный показатель, от которого следует отталкиваться, предупреждают опытные инвесторы.

Риэлтеры, специализирующиеся на зарубежной недвижимости, полны оптимизма. Они утверждают, что с осенним обострением финансового кризиса интерес к зарубежным направлениям со стороны покупателей из России не снизился. Напротив, президент-элект Иркутского областного союза риэлтеров Михаил Грохольский уверяет, что в 2008 году иркутяне покупают жилье за границей активнее, чем в прошлом году.

Не последнюю роль в этом играют СМИ, считают риэлтеры. "В прессе появилось очень много материалов о плачевных перспективах инвестиций в российскую недвижимость, -- считает специалист по зарубежной недвижимости столичного агентства ООО "Евро-резидент" Иван Березкин. -- А вот публикаций по зарубежной тематике крайне мало, и отследить цены на иностранных рынках российскому инвестору сложно. Неудивительно, что мнение нашего инвестора о потенциале зарубежной недвижимости не всегда объективно".

Зарубежные рынки недвижимости также переживают не лучшие времена. Покупательская активность снижается сейчас во всем мире. При этом можно наблюдать, как инвесторы, потеряв интерес к своим, местным рынкам, начинают больше интересоваться рынками зарубежными. "Видимо, это происходит оттого, что разочаровавшись в ситуации у себя дома, они надеются, что где-то там может быть лучше," -- отмечают риэлтеры.

"Для многих это возможность избавиться от страха потерять деньги в случае девальвации валюты или банальной кражи, -- добавляет ведущий экономист УК "Финам менеджмент" Александр Осин. -- Недвижимый актив в этом смысле надежен, и возможное снижение его стоимости -- явление временное, в худшем случае для восстановления его стоимости понадобится несколько лет".

"Некоторые из моих клиентов 'вышли' из иркутских новостроек еще весной нынешнего года, -- рассказывает частный риэлтер Василий Ломыга. -- Я советовал подождать с вложениями, но деньги, как говорится, 'жгли руки'. Один из клиентов решил перевести средства в наименее рискованную недвижимость, отыскав таковую во Франции".

Сделка, по словам собеседника, состоялась летом 2008 года. За дом площадью 300 кв.м и участок площадью 4 сотки в одной из провинций Франции покупатель заплатил около 10 млн руб. С тех пор средние цены предложения жилья в этой стране существенно не изменились, замечает Василий, однако реальные сделки происходят с учетом 10-15-процентного дисконта. И так практически в любой стране Евросоюза. Для сравнения: за 10 млн руб сейчас можно приобрести в пригороде Иркутска коттедж площадью 200 кв.м на участке в 15 соток на 12 км Байкальского тракта или дом площадью 200 кв.м на участке в 15-20 соток в поселке Дзержинск.

Единственным государством в Европе, в котором стоимость жилья продолжает расти, эксперты называют Болгарию. По данным болгарского агентства недвижимости "RTL Estate", средние цены на жилье в этой стране на 15-20% ниже иркутских. Так, стоимость однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м в курортном городе Созополь начинается от 700 тыс руб, в Поморие и Варне -- от 900 тыс руб. Недвижимость на горнолыжных и spa-курортах пока не так популярна, замечают агенты, и на 15-20% дешевле аналогов, расположенных у моря. Квартиры в строящихся объектах можно купить еще на 10-15% дешевле, уточняет коммерческий директор "RTL Estate" Анна Березовская.

Собеседница предполагает, что важной причиной положительной динамики цен на недвижимость в Болгарии можно считать рассрочку, которую строительные компании предлагают покупателям даже в условиях финансового кризиса. "Как правило, в каждом строящемся комплексе застройщик согласен на первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости объекта, -- рассказывает Березовская. -- Остальную сумму клиент вносит равными долями в течение всего срока строительства -- 1,5-2 года".

В других европейских странах застройщики отказались от схем рассрочек, говорит Михаил Грохольский, в силу разных законодательных моментов. Взамен широкое распространение на рынке приобрела схема жилищного кредитования. И хотя сегодня, по уверениям иностранных агентов, зарубежные банки продолжают кредитовать покупку жилья, делают они это уже в меньших объемах.

По этой причине покупатели жилья "для себя" вынуждены отложить покупку, а инвесторы заняли выжидательную позицию. Однако эксперты уверены, что игроки не теряют времени даром. "Сейчас самый подходящий момент для активного поиска, -- считает Василий Ломыга. -- Инвесторы присматривают ликвидные объекты, которые в скором времени можно будет купить со значительной скидкой. Пока снижение коснулось в основном жилья эконом- и бизнес-класса. Опытные участники ждут, когда дешеветь начнет элитная недвижимость".

В поле зрения инвесторов оказались в первую очередь рынки Финляндии, Германии, Франции и Италии, считает Михаил Грохольский. "Недвижимость в этих странах до кризиса показывала стабильный небольшой рост, -- отмечает он. -- Поэтому ждать быстрого и значительного снижения цен на этих рынках не следует". Чуть дольше игроки намерены выжидать, собираясь совершить покупку в Египте, Болгарии и Черногории. "Значительный скачок цен, произошедший в предыдущие год-два, дает основания полагать, что и снижение будет существенным", -- полагает Иван Березкин. Недвижимость в США и Испании уже подешевела настолько, что стала привлекательна для некоторых инвесторов. "В центрах деловой и культурной активности (Нью-Йорк, Чикаго, Вашингтон, Мадрид) цены на жилье выстояли, но остальные города пережили настоящее потрясение: средние цены предложений упали на 50%", -- сообщает Иван Березкин.

"Финансовый кризис не повод для профильных инвесторов уходить с рынка недвижимости, -- уверен Василий Ломыга. -- В условиях коррекции опытные игроки находят новые площадки". Один из собеседников признался, что в период спада на рынках недвижимости развитых стран переквалифицировался на гостиничные комплексы в развивающихся странах -- таких как Вьетнам, Филиппины, Куба, Панама. На Филиппинах рынок еще раньше пережил коррекцию, рынкам Вьетнама и Кубы рост стоимости недвижимости, по его мнению, только предстоит. Василий Ломыга рассказал о покупке иркутским предпринимателем летом 2008 года гостиничного комплекса на Филиппинах: "Класс объекта невысокий, но показательна динамика цен: в прошлом году комплекс стоил $1,5 млн, этим летом сделка состоялась по цене $120 тыс".

Тем не менее, опытные игроки не советуют инвесторам-любителям приобретать объекты в странах третьего мира. "В этих государствах законодательство в вопросах покупки недвижимости и земли, как правило, нелояльно к иностранцам, -- замечает Иван Березкин. -- Обычно приходится организовывать совместное предприятие с гражданином страны для проведения сделки. Искать соучредителя самому опасно. Агентства -- более надежный вариант, но риэлтеры, пользуясь случаем, могут попросить до 20% от стоимости объекта за свои услуги".

По этой причине покупку недвижимости в Абхазии, Албании и даже Иордании инвесторы относят к разряду привлекательных, но рискованных. "Консультируя клиентов, я придерживаюсь твердого мнения -- не рассматривать страны, где недавно велись военные действия, -- категоричен Василий Ломыга. -- Это даже не лотерея, а русская рулетка".