10 лет иркутской ипотеке

В 2009 году иркутскому рынку ипотеки исполняется 10 лет. Как развивался этот рынок? Кто его развивал? И как иркутский опыт лег в основу российского законодательства об ипотеке? Обо всем этом расскажут специалисты "Иркутского ипотечного агентства" в серии специальных материалов, публикация которых начинается в газете "Дело" с этого номера.

"Хроника иркутской ипотеки" будет появляться в газете "Дело" раз в месяц (т.е. через номер). В статьях под этой рубрикой специалисты "Иркутского ипотечного агентства" (ИрИА) будут вспоминать, что происходило на рынке ипотеки в какой-то конкретный год, начиная с 1999-го, и как эти события впоследствии повлияли на развитие института ипотеки в Иркутске.

Но сначала была предыстория.

1994-1998 годы. 12 апреля 1994 года в Иркутске проходит Всероссийское совещание по вопросам ипотечного жилищного кредитования. От Иркутской области в нем принимают участие Владимир Щербаков и Сергей Курилов.

Через три года, в августе 1997-го Высшая школа государственного управления имени Джона Ф.Кеннеди Гарвардского университета проводит в Иркутске первый российско-американский Байкальский семинар, посвященный рынку ценных бумаг. Второй российско-американский семинар на Байкале состоится через год, в июле 1998-го. И в рамках этого семинара уже обсуждаются вопросы создания рынка ипотеки в Иркутской области. Участие принимают Владимир Щербаков, Лариса Забродская, Татьяна Кубасова, Юрий Кензин.

"Не должно быть разницы, где строить"

Председатель совета директоров ОАО "ИрИА" Владимир Щербаков:

-- Мы принципиально создавали наше ипотечное агентство, опережая время, делая его таким, каким оно должно быть в будущем. Те цели и задачи, которые сразу заложили в устав, потом намного позже были прописаны в федеральном законе.

Отработка системы, которую мы создавали в 1999 году, происходила впервые в России. До 2000 года закладных в Российской Федерации не существовало, и ИРИА первые в стране ипотечные ценные бумаги оформило в Иркутске.

Нашу работу по подготовке выпуска ипотечных облигаций в 2001г. ФКЦБ оценило как подвиг первопроходцев. В буквальном смысле мы апробировали на практике те законы, которые они еще только задумывали и писали.

Ипотека -- очень сложный финансовый инструмент. Связанный с кредитованием, с рынком ценных бумаг, с четко налаженным, весьма специфическим учетом и контролем -- это очень тяжелый и многоступенчатый бизнес. Применяемый не специалистами этот финансовый инструмент таит опасность и принесет вред, если начать кредитовать всех подряд, налево и направо. Ипотека -- это механизм массовой продажи жилья, с ее помощью можно продать столько, сколько построим. Это главный рычаг, через который контролируется сбыт, а до кризиса ее использовали ровно наоборот -- она работала на появление дефицита и взлет цен.

Когда мы построили систему ипотечного кредитования, следующей задачей стало придумать технологию финансирования строительства, чтобы много строить, целыми районами, причем жилье должно быть стандартным. Людей в большинстве своем сейчас интересует не красота или индивидуальность фасадов, а удобное жилье по доступной цене.

Что нужно понимать под доступностью жилья? Критерий доступности прописан в федеральной целевой программе "Жилище" и определяется просто: если на данной территории семья из двух работающих человек со средним достатком за 3,5 года может купить себе квартиру, то цена этой квартиры и является порогом доступности жилья.

Жилищный рынок в России безразмерный. Каждый малый город может легко продать 200-300 тысяч квадратных метров жилья. Мы сейчас нацелены на то, что будем решать проблемы жилья в малых российских городах. В принципе, нет разницы, где строить: если мы выходим на доступную цену данной территории, то это жилье спокойно продадим и все равно получим свою прибыль. Главное, чтобы построить много, надо строить быстро и по стандартным проектам. Ипотечная схема увеличивает объем продаж квартир в 30 раз, и двигать проекты надо там, где они востребованы.

Ипотека формирует новый тип общественного сознания. На смену иждивенческому менталитету приходит осознание человеком собственной социальной ответственности. Ипотека помогает в первую очередь тем, кто делает нашу экономику -- желающим работать и зарабатывать, обладающим имущественными правами и отвечающим по своим обязательствам.