Ипотечная облигация:
первая в послереволюционной России

Календарь памятных дат. 25 октября 2001г. Иркутским РО ФКЦБ России впервые в стране зарегистрирован выпуск обыкновенных именных бездокументарных процентных облигаций серии ИП.1 (облигации, обеспеченные залогом закладных). Данный выпуск -- пилотный проект ИРИА (5 млн руб). Облигации размещены по закрытой подписке со сроком обращения 7 лет.

- В 2001 году, после того, как была выпущена пилотная закладная, мы первыми в стране предприняли попытку смоделировать выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), -- вспоминает Владимир Щербаков, председатель Совета директоров ИрИА. -- Они были названы облигациями, обеспеченными залогом закладных в рамках существующего тогда законодательства, поскольку отдельного закона об ипотечных ценных бумагах на тот момент еще не существовало.

Мы прописали внутренние стандарты и выпустили ценные бумаги, которые по форме относились к обеспеченным облигациям, а по содержанию и структуре уже были ипотечными облигациями. Это позволило авторам российского закона наработать практику, усовершенствовать ее до принятия закона об ипотечных ценных бумагах. Он был принят через два года после эмиссии наших облигаций.

Облигации ИРИА были погашены осенью 2008 года. То есть заем состоялся, обязательства выполнены, внутренние механизмы отработаны.

Работа над ошибками

- В условиях мирового кризиса выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) приобретает особую привлекательность, -- уверена Татьяна Кубасова, гендиректор ИрИА. -- Без рынка ипотечных ценных бумаг развитие жилищного сектора невозможно, потому что ИЦБ как механизм пополнения кредитных ресурсов были и остаются основным источником рефинансирования.

Какие бумаги были до кризиса, и какие из них останутся на финансовом рынке после него? В практике использовались американская и немецкая модели. Американская модель означает выпуск ИЦБ через секьюритизацию, когда появляется вторичный рынок ценных бумаг. Европейская модель предполагает выпуск ИЦБ самими банками, они и кредиты выдают, и ипотечные ценные бумаги эмитируют. Законодательство в Европе более жестко регулирует выпуск ипотечных ценных бумаг, поэтому они оказались более устойчивыми к кризису по сравнению с американскими деривативами. После кризиса в любом случае рынок будет нуждаться в рефинансировании. Скорее всего, выпуск ИЦБ будет проходить по европейской схеме для того, чтобы ценные бумаги были более понятны, прозрачны для инвестора. Вот кредит, а вот -- ценная бумага, все прозрачно и понятно, где деньги и как идут потоки. По таким схемам сейчас выпускаются датские и немецкие облигации.

Мы считаем, что европейская модель более интересно и правильно прописана. В 2001 году мы сами выпустили первые облигации как раз по образцу датско.немецких ИЦБ. Поскольку наше законодательство не было отработано, мы смоделировали параметры выпуска и сами для себя создали систему защиты этих ипотечных облигаций.

В перспективе развития рынка ценных бумаг главную роль будет играть облигация с ипотечным покрытием на основе европейского законодательства, более открытого и безопасного для инвестора.

Но мало отработать технологию выпуска ИЦБ. Существует проблема формирования класса (институциональных -- выбросить!) инвесторов, которые будут покупать эти бумаги. Скорее всего, ими станут пенсионные фонды, страховые компании и население. Сегодня законодательство предусматривает приобретение ими подобных бумаг, но не все вопросы пока еще решены.

Самое главное, начинка для ИЦБ должна быть качественная -- требуется обеспечить выдачу качественных ипотечных кредитов. Ставка по ним должна быть рыночной, справедливой -- не 20%, а хотя бы 9.10%. Выдачу кредитов следует вести жестко, по стандартам, с обязательным первоначальным взносом в 30%. И желательно, чтобы закладные выдавались под новое жилье. Тогда бумаги, выпущенные на их основе, будут надежными и доходными для инвестора.

Кризис связал первый опыт, полученный нами восемь лет назад, и сегодняшние реалии. Необходимо оценить его плюсы и минусы, извлечь урок и сделать выводы. Первый опыт мы получили в 2001 году, когда делали аналитику и пробный выпуск. Мы считали, что такие облигации более надежные и более интересные для нашего российского рынка, и время показало, что мы не ошиблись. Сегодня мы находим подтверждение своим убеждениям: европейский опыт выпуска ИЦБ более интересен для нашей страны, поскольку больше соответствует параметрам надежности и прозрачности. Ипотечная ценная бумага -- это источник поступления денег на банковский и ипотечный рынок, и других вариантов не придумано.

Когда кризис закончится, именно с помощью этого инструмента начнется подъем жилищных и финансовых рынков. Вспомните историю -- дореволюционная Россия продавала ИЦБ в Европу под 5%, а у себя оставляла под 3%. То есть российские бумаги, обеспеченные ипотекой, достаточно высоко ценились на западе. Была в нашей стране надежная система, и ее нужно воссоздавать, делая после кризиса работу над ошибками и вспоминая тот опыт, который мы приобрели в 2001 году.

Облигация с ипотечным покрытием -- облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается требованиями из кредитных договоров (договоров займа), обеспеченных ипотекой.

на правах рекламы