Но предложение по-прежнему превышает его

Спокойное оживление -- так можно охарактеризовать ситуацию на рынке аренды деловой недвижимости в Иркутске в настоящее время. После провального 2009 года, когда в силу экономического кризиса и общего спада деловой активности цены на недвижимость заметно ушли вниз, в 2010 году наблюдается стабилизация, спрос со стороны арендаторов начал понемногу расти.

По мнению сертифицированного аналитика иркутского рынка недвижимости Юрия Винникова, сегодня на рынке наблюдается некий баланс спроса-предложения. "Нельзя сказать, что цены на аренду сильно выросли, но спада уже нет. В этом году собственники тех площадей, на которые имеется спрос, могли уже безбоязненно цены не снижать. Но в основном это касается помещений площадью от 10 до 100 кв.м, расположенных в удобных для торговли местах".

По его словам, спрос на такие объекты заметно проявился в конце лета -- в преддверии начала осенне-зимнего сезона, который традиционно характеризуется оживлением покупательской активности населения. Кроме того, сохраняется традиционный интерес к небольшим площадям -- от 5 до 30 кв.м.

"В 2010 году арендаторы, конечно, активизировались, -- соглашается директор АН "Регион-Развитие" Елена Кабурган. -- Если говорить по этому году, то определенный спад наблюдался только летом, весной же и осенью -- рост. За последнее время в Иркутске появилось достаточно много новых фирм -- потенциальных арендаторов". Наиболее востребованы площади до 20 кв.м, говорит она. На втором месте -- помещения от 50 до 150 квадратов, на третьем -- площади до 300 кв.м.

И все же, по мнению Елены Кабурган, предложение на рынке офисно-торговой недвижимости все еще превышает спрос. Это связано с большим количеством деловых центров, построенных в городе в последние годы, говорит она.

Тенденция прошлого года, когда арендаторы покидали ранее занятые площади и переезжали в более доступные по цене -- либо меньшие по "квадратам", либо в другие, более "дешевые" районы города, в этом году не наблюдается. По словам опрошенных экспертов, идет даже обратный процесс -- кто-то расширяет свое дело и нуждается в больших площадях, кто-то возвращается в районы повышенной деловой и покупательской активности.

Ряд деловых центров, не первый год существующих на рынке и имеющих хорошую репутацию ("БайкалБизнесЦентр", "Такота", "Ладога"), имеют заполняемость до 90%, и чувствуют они себя гораздо увереннее, чем в прошлом году, отмечает Винников.

Впрочем, жесткого ценового диктата со стороны арендодателей сегодня нет, и арендатор может найти помещение, доступное для его кошелька и соответствующее по техническим характеристикам. Особенно, если помещение предлагается в аренду достаточно давно и не пользуется повышенным спросом, говорят эксперты.

Однако имеющееся предложение не всегда способно удовлетворить спрос. "Я знаю людей, которые уже полгода пытаются в Иркутске найти помещение площадью 200 кв.м под минимаркет, но, к сожалению, в тех местах, где им хотелось бы, подходящих помещений нет", -- отмечает Юрий Винников.

В целом собственники деловых площадей уже не снижают ставки аренды, как они были вынуждены делать это в прошлом году, говорит Елена Кабурган.

По информации Юрия Винникова, в Кировском районе наблюдается большой ценовой разброс (в зависимости от расположения, качества помещения и т.д.): в деревянных зданиях месячная аренда офиса может стоить и 300-400 руб/кв.м, но в среднем по району это около 800 руб/кв.м. В диапазоне от 500 до 900 руб/кв.м колеблются цены в Октябрьском районе.

Аналитики отмечают, что дать прогноз по ценам на будущий год сегодня сложно -- все зависит от экономической ситуации в стране, а она плохо предсказуема. Не последнюю роль в этом будет играть и объем ввода новых площадей.

К сожалению, в Иркутске торговые и деловые центры возводят, исходя из сиюминутной конъюнктуры, не учитывая спрос, и не подсчитывая, а надо ли Иркутску столько площадей, подчеркивают опрошенные специалисты.

"Предложение в секторе деловой недвижимости в Иркутске превышает спрос, -- говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости АН "Тысячелетие" Илона Толстоухова. -- В немалой степени это связано с тем, что в последние годы в эксплуатацию были введены большие объемы площадей. При этом значительная их часть сосредоточена в Кировском и Октябрьском районах. Здесь мы наблюдаем перенасыщение. А вот в Свердловском районе востребованность высокая, а объектов недостаточно. Проблема в том, что в Иркутске строительство ведется без учета спроса".