Иркутские банки планируют в 2011 году пополнять ипотечные портфели ничуть не меньшими темпами, чем год назад. Однако эксперты сомневаются, что эти планы реализуемы: потенциальные заемщики уже столкнулись в Иркутске с дефицитом доступного по цене жилья.

По данным ГУ ЦБ, в 2010 году банки в России выдали 1,8 млн ипотечных кредитов на общую сумму 1,9 трлн руб, что уже превышает рекордные показатели 2008 года. Но банкиры уверены, что и это не предел. В 2011 году они намерены "побить" прошлогодний рекорд.

В том, что ставка будет сделана на сегмент ипотечного кредитования, признается практически каждый банк, среди продуктов которого есть жилищные займы. "Стремление банков увеличивать именно ипотечный портфель понятно: это целевые и обеспеченные кредиты, с залогом жилых помещений. Кроме того, заемщики, оформляющие ипотечные кредиты -- в основном, семейные пары, твердо стоящие на ногах, со средним уровнем доходов и выше, т.е. наименее рискованная категория заемщиков", -- объясняют в Байкальском банке Сбербанка России.

Банкиры также констатируют, что в отличие от многих других видов розничных кредитов (например, беззалоговых и автокредитов), рынок ипотеки все еще очень далек от насыщения. "До кризиса даже в периоды активного роста ипотеки доля ипотечных сделок не превышала 20%. В 2010 году, несмотря на хорошие показатели, в общем объеме кредитования ипотека заняла не больше 10%. Потенциал у рынка большой, поэтому банки будут продолжать адаптировать ипотечные продукты под потребности своих потенциальных клиентов", -- говорит аналитик по рынку банковских услуг УК "Тройка Диалог" Ольга Веселова.

На уровень ипотечного спроса влияют два базовых показателя: уровень процентной ставки и размер первоначального взноса. В 2011 году банки стали смягчать эти условия -- в результате процентные ставки по ипотеке вернулись на докризисный уровень. Если в конце 2010 года, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 13,4% годовых, то по итогам первого квартала 2011 года она достигла 12,7% годовых. Основные игроки продолжают снижать ставки. Так, с 8 марта Сбербанк запустил акцию "888" с уровнем процентной ставки в размере 8% на срок до восьми лет. "Решение по кредиту принимается в течение 8 дней. Это уникальная для ипотечного рынка программа: впервые мы выдаем кредит по себестоимости. Но желающие получить его должны поспешить -- акция действует до конца июня", -- говорят в Сбербанке. "Да, подобные продукты пользуются спросом, но они, скорее, исключение, нежели правило на ипотечном рынке", -- комментирует ведущий аналитик УК "Финам" Александр Осин.

Рассчитывать на подобное снижение размеров первоначального взноса заемщикам не стоит, говорят эксперты. До кризиса ряд банков выдавали кредиты с нулевым первоначальным взносом, но сейчас предоставлять услугу на таких условиях они не готовы в принципе. Риски невозвратов по-прежнему высоки, поэтому максимальное снижение первоначального взноса, на которое пойдут кредиторы -- с 30% до 20% от стоимости покупки, уверены эксперты.

Те игроки, кто не в силах конкурировать со ставками Сбербанка, привлекают клиента смягчением других условий. "Почти все коммерческие банки отменили комиссии по ипотечным кредитам, отменили мораторий на досрочное погашение и начали сотрудничать с застройщиками по принципу двойного кредитования: банк кредитует стройку, а покупателям жилья в этом доме предлагает специальную ипотечную программу", -- рассказывает Ольга Веселова. Александр Осин отмечает: "Сейчас линейка ипотечных продуктов максимально широка. На рынок вернулись даже такие продукты, как покупка жилья в домах с деревянными перекрытиями".

Но при этом аналитики оговариваются, что сейчас ипотека -- это дорога с односторонним движением. "Банки готовы кредитовать покупку жилья больше, чем клиенты готовы брать взаймы. Кредиторы предлагают сейчас все продукты, которые только возможны: программы на вторичное жилье, на новостройку, под залог имеющегося жилья, рефинансирование ранее взятых кредитов. Есть даже эксклюзивные программы, по которым не требуется подтверждения дохода. Но клиенты брать ипотеку не спешат -- у многих банков дальше одобренной заявки дело не идет", -- говорит Веселова. Мнение эксперта подтверждают ипотечные специалисты: "У нас в отделе сейчас порядка 20 одобренных кредитов. Клиенты собрали документы, получили одобрение. И банк хоть завтра им может выдать деньги. Но потенциальные заемщики не могут подобрать квартиру под одобренную сумму", -- на условиях анонимности признается начальник ипотечного отдела крупного иркутского банка.

"И это не единственный банк, -- замечает ипотечный брокер АН "Иркутск-Сити" Ольга Еремеева. -- У других банков ситуация не лучше. Мы анализировали соотношение ипотечных заявок и сделок наших партнеров и пришли к выводу, что только 60% одобренных кредитов заканчиваются ипотечными сделками". По ее словам, происходит это из-за того, что ипотечный покупатель не интересен продавцу недвижимости. "Ипотечный покупатель, как правило, ориентируется на дешевое жилье, которое обладает высокой ликвидностью (30-35 тыс руб за кв. м). И именно такое жилье сейчас в дефиците. Кроме того, ипотечная сделка сложна -- в ней участвуют помимо покупателя и продавца еще оценочная, страховая компании и банк. Да и денежные средства поступают к продавцу после регистрации сделки. Поэтому продавцы предпочитают покупателей с живыми деньгами, а не ипотечных", -- знает специалист по рынку жилой недвижимости "Бюро недвижимости Иркутска" Семен Воловцев. По словам Воловцева, до заключения сделки доходит только две трети одобренных ипотечных заявок: "В 2011 году к нам поступило 30 обращений, из них 18 закончились сделками".

В самих банках считают, проблема в том, что кредитоспособность их клиентов не успевает за ростом цен на жилье. Например, когда месяц назад Елена У. обратилась в Сбербанк за ипотекой, суммы в 1,5 млн руб было достаточно для покупки однокомнатной квартиры в Октябрьском районе г.Иркутска. "Прошел месяц, заявка моя одобрена. Но теперь этих 1,5 млн руб мне хватит только на 'однушку' в Ленинском или Куйбышевском районе, так как строители серьезно подняли цены", -- жалуется Елена. Риэлтеры замечают, что в данном примере у объекта, возможно, изменилась стадия строительства или большую часть квартир в этом доме уже раскупили. "В любом случае это точечный рост. В среднем по рынку новостройки растут в цене медленно -- не больше 1-2% в месяц", -- комментирует Воловцев.

На вторичном рынке сейчас доминируют обмены. "Альтернативные сделки, направленные на улучшение жилищных условий, занимают 80% рынка: однокомнатную квартиру меняют на двухкомнатную и так далее, -- рассказывает Ольга Еремеева. -- Однако, подумайте, кто чаще всего совершает обмен? Правильно! Семьи с маленькими детьми. При этом Попечительский совет требует, чтобы в новой квартире ребенок тоже был собственником ее части. Но банки практически всегда запрещают записывать в собственники ипотечной квартиры несовершеннолетних. Таким образом, мы получаем еще один тормоз для развития ипотеки".

Невзирая на дефицит жилья, банки намерены в 2011 году существенно нарастить объемы выдачи ипотечных кредитов. Байкальский банк Сбербанка, к примеру, рассчитывает увеличить объемы выдачи ипотеки в регионе на 20% или в абсолютных цифрах - на 5,5 млрд руб.