Маловато будет

Ипотека уже не дорожает, но доступнее для населения она не станет

Ипотека в России сегодня не дорожает, но, похоже, становится менее доступной. Сумм, которые банки готовы выдавать гражданам, уже не хватает на покупку квартиры, так как цены на недвижимость растут быстрее, чем доходы потенциальных покупателей. Аналитики банковского рынка предупреждают: в этом году объемы заимствований населения могут сократиться.

Осенью прошлого года практически любой материал в СМИ о кредитовании начинался со слов о кризисе на рынке ликвидности. И действительно, в то время заемщиков больше всего волновало, как повысится стоимость денег для банков и, следовательно, для них самих. Интересовало это не только потенциальных, но и фактических клиентов -- ведь в договорах ипотеки некоторых из них было закреплено право банка изменить ставку кредитования в любой момент.

Но прошло время, банки нашли другие источники фондирования и сегодня с прежней уверенностью прогнозируют увеличение объемов кредитования. И действительно, кризис оказался не таким "страшным". С августа по декабрь банки в Иркутске повысили ставки по ипотеке на 0,5-4 процентных пункта. В пересчете на ежемесячные платежи для большинства заемщиков это удорожание могло оказаться несущественным, говорили собеседники СИА.

Хотя ставки по кредитам перестали расти, разговоры об их возможном росте пока не утихают. К примеру, в конце декабря очередным поводом для таких дискуссий стало заявление Центробанка России о грядущем повышении ставки рефинансирования из-за всплеска инфляции. Но беспокойство было напрасным. Как пояснял первый зампред Центробанка РФ Алексей Улюкаев, "фактической связи между ценой привлечения денег банками и изменением ставки рефинансирования не будет". По его словам, "Банк России 'отвязал' ставки по кредитам от ставки рефинансирования".

Спровоцировать рост стоимости кредитов, по мнению наблюдателей, могло также ужесточение условий Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое в рамках нацпрограммы "Жилище" рефинансирует ипотечные портфели российских банков. С начала этого года АИЖК отказывается выкупать у банков кредиты на сумму более 1,5 млн руб и с первоначальным взносом менее 20% от суммы займа.

Эта новость действительно могла быть тревожной, если бы агентство выкупало на региональном рынке существенную часть кредитов. Однако, как пояснил в разговоре с корреспондентом СИА аналитик рынка банковских услуг ИК "Тройка Диалог" Эндрю Кили, участие АИЖК в выкупе ипотечных закладных в Иркутской области составляет не более 6% от объема всех займов. По данным "Тройки Диалог", за весь 2007 год АИЖК рефинансировало на территории региона 117 кредитов на сумму 115 млн руб, в то время как только полугодовой объем ипотечных займов в регионе оценивается в 2 млрд руб. Сейчас агентство сотрудничает с 4 иркутскими банками.

"У нашего банка есть договор с агентством, но на деле займы на его условиях мы не рефинансируем, -- рассказывает специалист организации продаж иркутского филиала банка УРАЛСИБ Иван Степанов. -- Дело в том, что ряд их требований и раньше был неприемлем для наших заемщиков". Но основная причина, по которой банки неохотно сотрудничают с АИЖК -- это низкая маржа при продаже закладных по ставкам агентства. По словам Ивана Степанова, рефинансируя кредитный портфель по этим ставкам, банк может "выйти в ноль" или в лучшем случае получить небольшую доходность.

Однако реальной угрозой для многих потенциальных заемщиков является не возможное повышение ставок по ипотеке, а снижение покупательной способности. По данным статистики, рост реальных доходов населения в России едва покрывает темпы инфляции, которая по итогам 2007 года составила 11,9%. А темпы роста цен на жилье говорят сами за себя: по итогам 2007 года вторичные квартиры в Октябрьском районе Иркутска подорожали на 48% до 62,7 тыс руб/кв.м, а в Свердловском -- на 42% до 57,1 тыс руб/кв.м (данные портала REALTY.IRK.RU). При этом банки устанавливают максимальные размеры займов исходя не из рыночной стоимости жилья, а исходя из оценки доходов клиента.

"Конечно, ипотека с 10-процентным взносом никуда не уйдет, -- полагает Эндрю Кили, -- но банки изо всех сил стараются увеличить долю кредитов с весомым обеспечением". Это подтверждают данные портала SIA.RU: с начала года максимально возможные суммы ипотечных кредитов в Иркутске не изменились, но зато в 2 раза увеличилось количество продуктов с первоначальным взносом не менее 40%. Такие кредиты выдаются только на покупку готового жилья, а ставки по ним предлагаются самые низкие -- 9-12% годовых. В целом диапазон ставок в Иркутске с декабря не изменился -- 9-18% годовых в рублях.

"Банки ставок не повышают, но денег стали давать меньше", -- знает ипотечный брокер Андрей Шабалин. Из его практики следует, что "до осени в Иркутске можно было получить заем на 1,3 млн руб сроком на 15 лет при зарплате 35 тыс руб в месяц". Сейчас при этих же условиях, по словам брокера, можно занять максимум 1,1-1,2 млн руб. Он утверждает, что несоответствие максимально возможных сумм и цен на жилье сильно увеличило число так называемых "отказников". "В большинстве случаев банк не отказывает совсем, а просто говорит, что готов выдать меньше, -- рассказывает Шабалин. -- Но клиент на эти деньги купить квартиру уже не может". По январской статистике у Шабалина из 13 заявок на получение кредита только по 5 получено "добро" на запрашиваемую сумму. По остальным, сорвавшимся сделкам на 2 заявки получен действительный отказ в выдаче, а на 6 -- положительный ответ, но на меньшую сумму.

Видимо, по этой причине независимые банковские аналитики готовы поспорить с утверждениями банкиров о том, что объемы ипотечного кредитования продолжат расти в 2008 году. Эндрю Кили считает, что объемы кредитования в регионах останутся на уровне 2007 года. А главный экономист УК "Финам менеджмент" Александр Осин в беседе с СИА был более пессимистичен. Он полагает, что уже в первом полугодии темпы прироста ипотечных кредитов сократятся на 15-20%. Эксперт допускает, что ставки по ипотечным кредитам в 2008 году будут находиться в стабильном состоянии без тенденции к повышению, если стоимость займов для банков останется неизменной. "Однако доступнее для населения ипотека от этого не станет из-за колоссального дисбаланса уровня цен на недвижимость и уровня платежеспособного спроса", -- заключил он.

СИА. Использованы данные SIA.RU и REALTY.IRK.RU

Материал подготовлен к публикации Сибирским Информационным Агентством (СИА, Иркутск)