Лучше меньше, да лучше

Впервые за много лет cтоимость аренды коммерческой недвижимости в Иркутске снижается. За последние четыре месяца аренда офисных площадей в городе подешевела на 7%, торговых -- на 20%. Специалисты считают, что это может быть связано с падением спроса со стороны иногородних арендаторов.

Движение цен на рынке аренды коммерческих площадей всегда было более предсказуемым, чем на рынке продаж. Однако в текущем году привычный сценарий не состоялся: затишье на рынке аренды началось не в весенне-летний период, как обычно, а уже в январе. Специалист агентства недвижимости "Монолит" Ирина Фунтова вспоминает, что в прошлом году "даже в 'мертвый' сезон по аренде у нас заключалось 1-2 сделки в месяц". "А с начала этого года к нам не обратился ни один потенциальный арендатор," -- говорит она.

Падение спроса на площади вызвано, по мнению опрошенных риэлтеров, поведением иногородних арендаторов, которые не в пример предыдущим годам ослабили экспансию на региональный рынок. Сети, торгующие электроникой и бытовой техникой, сотовый и продуктовый ритейл, парфюмерная и аптечная розница, банки и инвестиционные компании, активно заходившие в город предыдущие несколько лет, "заняли свои ниши и утвердились в объемах своего присутствия", -- полагает специалист по рынку коммерческой недвижимости АН "Тысячелетие" Юрий Винников.

Не спорят с этим и сами сетевики. Управляющий ООО "Евросеть" в Иркутске Сергей Нуротдинов объясняет, что в момент вхождения на новый региональный рынок сети стремятся сразу охватить как можно большую территорию. "А сейчас уже другой этап. Сейчас мы работаем не на количество, а на качество", -- заявляет он. Кроме того, как признались некоторые ритейлеры, их аппетиты сдерживает неудовлетворительный с их точки зрения темп роста доходов иркутского населения.

Эксперты не берутся оценить, насколько глубоким может быть снижение арендных ставок, но скорого выправления ситуации, похоже, не ждут. По их осторожным прогнозам, в этом году ставки вырастут в среднем на 10-12%. Впрочем, не исключено, что прогнозы могут оказаться заниженными: в прошлом году, несмотря на схожие ожидания (рост по итогам года прогнозировался на уровне 10-15%), аренда торговой недвижимости уже в первом квартале подорожала, по данным портала REALTY.IRK.RU, на 10%, аренда офисной -- на 26%.

Но пока ставки только снижаются. Так, по данным REALTY.IRK.RU на конец апреля 2008 года, стоимость аренды торговых площадей в Иркутске с начала года снизилась в среднем на 20%. В Кировском районе -- на 30% (с 2340 до 1640 руб/кв.м в месяц), в Октябрьском районе -- на 7% (с 1080 до 1010 руб/кв.м). Лидером по снижению оказался Куйбышевский район -- минус 56% (с 800 до 350 руб/кв.м). В Ленинском районе средняя стоимость аренды не изменилась и составляет 450 руб/кв.м в месяц.

В сегменте офисных объектов средняя по городу ставка снизилась с начала года на 7%. При этом в Кировском районе аренда подорожала на 13% (с 1310 до 1480 руб/кв.м), а в Октябрьском районе подешевела на 2% (с 960 до 940 руб/кв.м). В Куйбышевском районе стоимость аренды снизилась в среднем на 29% (с 780 до 550 руб/кв.м), в Ленинском районе -- на 9% (с 880 до 800 руб/кв.м в месяц).

Как выяснилось, снижать стоимость аренды своих помещений сейчас вынуждены не только владельцы старых объектов и "переведенных" квартир на первых этажах. Не избежали этого и некоторые арендодатели современных коммерческих зданий, оказавшихся, к примеру, не столь удачными, как планировалось. По словам риэлтеров, многие из них выставляются сейчас на продажу.

Риэлтеры отмечают беспокойство среди рентных предпринимателей, которые оказались не готовы к снижению стоимости аренды своих объектов. Теперь инвесторы более требовательны в выборе объекта и более тщательно просчитывают его рентабельность, рассказывает Ирина Фунтова. Участились случаи, когда клиенты даже отказываются от приобретения объекта в центре города, что раньше наблюдалось весьма редко.

Впрочем, крупные арендодатели беспокойства, похоже, не испытывают. "Мы делаем ставку на арендаторов федерального масштаба и уверены, что наши цены им по плечу, -- считает коммерческий директор ООО "Континенталь-Сибирь" Ирина Обуздина. -- Эти клиенты готовы платить хорошую цену за качественные площади".

Специалисты по брокериджу (привлечению арендаторов) уверены, что свой интерес к региону по-прежнему есть у многих российских и зарубежных брендов. "В Иркутске присутствуют в основном сети из других регионов, а операторов федерального масштаба все еще очень мало, -- считает Ирина Хохлова, специалист по брокериджу в Иркутской области "Colliers International" (компания занимается поиском арендаторов в проекты ООО "Континенталь-Сибирь"). -- Могу точно сказать, что в город скоро зайдут федеральные продуктовые сети, такие как 'Пятерочка', '7 континент', 'O'kей'. Также в регионы активно продвигаются зарубежные марки одежды эконом-класса, к примеру, 'Zara', 'Top Shop' и 'Hennes&Mauritz'".

Использованы данные REALTY.IRK.RU