Под 12 процентов годовых

Кредиты на приобретение земли в Иркутске становятся все популярнее, утверждают банковские аналитики. За 10-летнюю историю этого вида кредитования рост интереса к нему банки наблюдают только с начала 2007 года. Основной объем заимствований идет на покупку загородных участков -- для строительства индивидуального жилья и объектов туристического назначения, говорят банкиры. Они ожидают, что уже к 2008 году в Иркутске не менее 15% сделок по покупке земли будет совершаться с помощью банковских кредитов.

Заем на покупку земли в иркутских банках представлен в двух разновидностях: в виде ипотечного кредита, при котором в качестве залога выступает сам объект сделки, и в виде обычного кредита, обеспечением по которому служит иное недвижимое имущество. Ипотечный кредит на текущий момент предлагают Байкальский банк Сбербанка РФ и Иркутский региональный центр -- филиал АКБ "СОЮЗ" (ИРЦ -- филиал АКБ "Союз"). Выдать "простой" кредит на приобретение земли теоретически может любой банк, но наиболее привлекательные условия предлагают сегодня вышеупомянутые банки и иркутские филиалы банков ОАО АКБ "РОСБАНК", ОАО "УРСА Банк" и ЗАО "ВТБ 24".

И кредит, и ипотека земли -- разные по назначению продукты. Ипотечная схема задумана как инструмент для частного, индивидуального использования, поэтому ипотечные займы на покупку земли предназначены только для физических лиц и для целей индивидуального жилищного строительства. Условия оформления обычного кредита на покупку участка не ограничивают покупателя в его использовании, поэтому схемой традиционного кредитования пользуется бизнес -- строительные компании, девелоперы.

Рассмотрим каждый вид кредитования в отдельности.

ИПОТЕКА

Итак, ипотека земли -- продукт гражданского назначения. Более 90% ипотечных заимствований связаны с покупкой участка для строительства индивидуального жилого дома. По данным СИА, в Иркутске возможность оформить такую покупку в ипотеку сегодня предоставляют два банка: Байкальский банк СБ РФ и ИРЦ -- филиал АКБ "СОЮЗ".

Байкальский банк СБ РФ предлагает два продукта: ипотечный кредит "Молодая семья" и собственно "Ипотечный кредит". Оба кредита выдаются по ставкам 10,75-12,50% годовых в рублях и 11,25-13,00% в валюте. Срок погашения -- до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос "Ипотечного кредита" -- 10% от стоимости покупки. Кредитом "Молодая семья" могут воспользоваться только супруги и только в том случае, если возраст одного из них не превышает 30 лет. При этом если в семье есть хотя бы один ребенок, заемщики могут внести первоначальный взнос в размере 5% от стоимости объекта, в противном случае сумма первоначального взноса составит 10%.

В банке "Союз" гражданам предложат ипотечный заем "На приобретение загородной недвижимости" со следующими условиями: ставка кредита -- 13-13,5% годовых, срок погашения -- до 30 лет. Банк выдает клиенту до 80% от продажной цены участка и берет единовременную комиссию в размере 1% от суммы сделки.

Банкиры считают земельную ипотеку перспективным продуктом и не без основания рассчитывают на рост ее популярности среди желающих построить собственный (загородный) дом. Только в Байкальском банке СБ РФ объем ипотечных кредитов на покупку земли, выданных на январь-апрель 2007 года, как минимум в четыре раза превысил показатель аналогичного периода прошлого года.

В банках отмечают, что 60% земельной ипотеки связаны с покупкой загородных угодий. "К примеру, в последние месяцы самым популярным направлением у наших клиентов стали участки в поселке Пивовариха (6 км от Иркутска по Голоустненскому тракту -- прим.СИА)", -- рассказывает главный кредитный специалист отдела кредитования физических лиц ИРЦ -- филиал АКБ "Союз" Лариса Игонченкова. Востребованность этого направления у желающих жить за городом подтверждает и статистика цен агентства недвижимости (АН) "Монолит": с ноября 2006г. по май 2007г. стоимость земли в Пивоварихе увеличилась на 50% до 40 тыс руб. за сотку.

Риэлтеры добавляют, что помимо голоустненского направления спрос активно растет и на участки по Александровскому тракту (в сторону г.Ангарска), а также на земли по Култукскому тракту (в сторону г.Шелехова). По текущим предложениям сотка земли вдоль этих трасс (за исключением Голоустненского) стоит в среднем 41-55 тыс руб. (см.таблицу). Но риэлтеры не исключают, что за 2007 год указанные земли могут подорожать на 80%.

"Из всех ипотечных заемщиков только 15% выбирают недооцененные направления. К примеру, наделы за п.Марково и в районе Пади Ключевой", -- отмечает специалист АН "Монолит" Андрей Архипушкин, к которому заемщики часто обращаются в поисках участка. По его мнению, активное домостроение вскоре начнется и на этих направлениях, а потому цены предложений к концу 2008г. могут подняться в 2 раза.

К слову, все опрошенные эксперты сходятся во мнении, что покупка земли при текущем темпе роста цен -- выгодное мероприятие даже с учетом выплат по кредиту. Лариса Игонченкова отмечает, что примерно десятая часть заемщиков покупает землю в кредит как раз с расчетом на то, что в будущем объект можно будет перепродать по выгодной цене, оправдав затраты по кредиту и заработав на нем.

К примеру, в ТСЖ "Западный" (п.Хомутово, 14 км Качугского тракта), где средние цены на землю в текущем мае составили 28,5 тыс руб./сотка, можно купить участок площадью 10 соток за 285 тыс руб. По самым пессимистичным прогнозам риэлтеров, земли в этом районе могут дорожать ежегодно на 70% в ближайшие 2 года. При таком раскладе наделы в ТСЖ "Западном" через 2 года будут стоить 684 тыс руб. Если поверить риэлтерам и взять ипотечный заем на покупку участка стоимостью 285 тыс руб. по средней ставке 13% годовых на срок до 15 лет, то общие затраты заемщика к концу выплат составят 684 тыс руб., из них сумма первоначального взноса -- 28,5 тыс руб. (10%), а единовременная комиссия банка за ведение -- 2,6 тыс руб. (1%).

Однако у земельной ипотеки кроме плюсов есть и другие особенности. В первую очередь, это ограничения по использованию займа. Так, по условиям банков, приобретаемый по ипотеке участок должен иметь категорию земель поселений, на которых разрешено жилое и коммерческое строительство. А вот участки из категории сельскохозяйственных земель (которые в 2 раза дешевле участков из земель поселений) в кредит купить не удастся, т.к. ни один банк сегодня не работает с этой категорией земель. Хотя еще в феврале 2004 года норма Земельного кодекса, запрещавшая использование сельскохозяйственных земель в качестве ипотечного залога, была отменена.

Вторая важная особенность ипотечного кредитования заключается в том, что банки по-разному определяют сумму займа. В Байкальском банке СБ РФ кредит выдается на сумму, заявленную продавцом участка. А вот в банке "Союз" кредит выдается не на сумму, указанную продавцом, а на сумму, определенную в ходе независимой оценки участка. То есть на такую, по которой банк гарантированно и быстро сможет продать объект залога "в случае чего".

Как отмечает Лариса Игонченкова, при независимой оценке "стоимость земли очень часто может на четверть не дотягивать до продажной". А потому банкиры рекомендуют клиентам либо искать дополнительный объект для залога (недвижимость или другое имущество), либо приобретать участки, на которых есть хоть какие-то объекты недвижимости. "Объекты могут быть даже недостроенными, задача в том, чтобы добавить дополнительный "вес" к стоимости, определяемой оценщиком", -- объясняют специалисты по кредитованию. Но и с такими участками возможны трудности: постройки на продаваемых площадках за редким исключением не оформлены в собственность. А неоформленный объект, как известно, нельзя ни продать, ни заложить.

Разный подход у банков и к формальной стороне сделки. К примеру, порядок операций при заключении сделки стороны (банк-кредитор, покупатель-заемщик и продавец) согласовывают по двум возможным вариантам. Первый заключается в том, что деньги, выдаваемые банком на покупку участка, перечисляются на счет продавца в первую очередь. И только после этого подписывается договор купли-продажи участка. Во втором случае сначала подписываются бумаги, а потом перечисляются деньги.

Начальник отдела кредитования физлиц ИРЦ -- филиала банка "Союз" Татьяна Макарова говорит, что на практике чаще используется, конечно же, первый вариант, т.к. на этом настаивают продавцы. Непосредственно договор ипотеки между банком и клиентом подписывается только после регистрации покупателем права владения на участок, т.е. через месяц. На этот период в банке "Союз" временно действует обеспечительный договор залога имущественных прав покупателя по договору купли-продажи земли.

Байкальскому банку Сбербанка РФ одного залога имущественных прав покупателя недостаточно. В качестве дополнительного обеспечения потребуется либо залог недвижимости, либо поручительство физлиц.

КРЕДИТ

Чем быстрее дорожает земля, тем больше причин воспользоваться заемными средствами появляется у желающих ее купить, говорят банкиры. Это утверждение одинаково верно как для частных лиц, так и для бизнеса.

В Иркутске наиболее привлекательные условия кредитования юрлиц на покупку земельного участка предлагают 5 банков: Байкальский банк СБ РФ, ИРЦ -- филиал АКБ "СОЮЗ", филиалы банков ОАО АКБ "РОСБАНК", ОАО "УРСА Банк" и ЗАО "ВТБ 24".

В целом, условия кредитования бизнеса сегодня таковы: банки готовы выдать заем под залог любого иного недвижимого имущества, продукты отличаются короткими сроками кредитования (до 5 лет) и высокими ставками (15-20% годовых).

В Иркутском филиале РОСБАНКа отметили, что юрлица на покупку земли могут взять кредиты "Тариф 2" и "Тариф 3" по средней ставке 17,25% годовых и сроком кредитования до 5 лет. Размер кредита ограничен суммой 4,5 млн руб. (по "Тарифу 2") и 9,0 млн руб. (по "Тарифу 3"), в качестве обеспечения может выступать как недвижимое имущество, так и поручительство третьих лиц.

Иркутский филиал банка "ВТБ 24" предлагает иркутским компаниям для приобретения земельного участка воспользоваться кредитом "На развитие бизнеса" по средней ставке 15% годовых. Срок погашения займа -- 5 лет.

При покупке земельного участка стоимостью свыше 1,5 млн руб. Иркутский филиал УРСА Банка предлагает продукт "Смол-кредит" с максимальным сроком погашения 5 лет и средней ставкой 18% годовых. Заемщику потребуется предоставить в качестве залога недвижимость или другое имущество и выплатить комиссию -- 0,5% от суммы кредита.

Заем до 6 млн руб. на покупку земли может выдать юрлицу ИРЦ -- филиал АКБ "СОЮЗ". Срок погашения кредита также 5 лет. Однако средняя ставка по займу составляет 16% годовых, и обеспечить кредит кроме залога недвижимости и имущества заемщика может поручительство всех собственников бизнеса и аффилированных компаний.

Байкальский банк СБ РФ разработал для юрлиц три варианта кредитования на покупку земельного участка. Во-первых, банк предоставляет заем под залог объектов коммерческой недвижимости. Максимальная сумма определяется рыночной стоимостью здания и доходами заемщика. Также по программе "Инвестиционные кредиты" банк может возместить затраты юридического лица на покупку земли. Сумма кредита опять же определяется размером понесенных затрат инвестора. В обоих случаях банк выдаст до 80% от стоимости залога или размера затрат сроком на 5-7 лет. Диапазон кредитных ставок -- 15-16% годовых. Третий вид кредитования предполагает целевое финансирование девелоперского проекта (включая покупку земли). От остальных займов его отличает то, что банк обязательно проводит оценку рентабельности будущего проекта и выдает от 70% до 100% его предполагаемой стоимости, при этом в качестве залога у банка остается договор права на строящийся объект.

В качестве основных пользователей кредитов на покупку земли в банках называют строительные компании, специализирующиеся на жилье, и девелоперов, разрабатывающих проекты коммерческой и туристической направленности. По словам банкиров, заемные деньги на покупку земельных участков активно привлекают застройщики жилья ЗАО "УК "ВостСибСтрой", ООО "Винсент", ООО "Базис-строй". "Их интересуют площадки от 0,5 до 3 га, -- говорит и.о. начальника отдела инвестиционного кредитования и проектного финансирования Байкальского банка СБ РФ Екатерина Мельник. -- Строители кредитуются, в основном, для приобретения земли в черте города. Девелоперы стремятся в сторону загородных направлений: их чаще всего интересуют земли вдоль Байкальского тракта и по прибрежной полосе Байкала".

Главный специалист отдела кредитования малого и среднего бизнеса Иркутского филиала РОСБАНКа Евгения Петрова соглашается с коллегой и добавляет, что на долю покупок земли в черте города приходится около 30% кредитных сделок. "Остальные 70% займов выдаются на приобретение участков вдоль Байкальского тракта", -- подытоживает респондент.

Застройщики, как правило, занимают у банков деньги на короткие сроки -- год-полтора. "К концу этого срока мы успеваем привлечь достаточное количество средств дольщиков, а иногда даже найти соинвесторов", -- поясняет генеральный директор ОАО "ИндЖилСтрой" Юрий Бычков, его компания строит коттеджные поселки в п.Молодежный (12 км Байкальского тракта).

Несмотря на высокие ставки -- 16% годовых, банковские кредиты из-за быстрого роста цен оказываются для компаний выгоднее, говорит предприниматель, и объясняет: "Взяв кредит в банке, застройщик имеет возможность продавать уже готовые площади, т.е. дороже, чем доли в проекте на начальном этапе". К примеру, участок площадью 1 га по Байкальскому тракту стоит по текущим предложениям, в среднем, 6,3 млн руб. Если компания берет на его покупку кредит под 16% годовых на 5 лет, к концу срока она выплачивает в общей сложности 7,93 млн руб., включая первоначальный взнос в размере 1,26 млн руб. и банковскую комиссию в 54 тыс руб.

По прогнозам риэлтеров, только к маю 2008 года цены на землю вдоль Байкальского тракта должны увеличиться как минимум на 70%. Таким образом, заемщик уже через год становится собственником площадки стоимостью 13,48 млн руб.

Источник публикации: газета "Дело", N10 (294) от 25 мая 2007г.

Материал подготовлен к публикации Сибирским Информационным Агентством (СИА, Иркутск)