С глаз долой -- из сердца вон

Расстаться с купленной в кредит квартирой можно, но сложно

Нередки случаи, когда ипотечные заемщики задумываются о продаже своей квартиры -- из-за невозможности платить дальше по кредиту, нежелания делать это на фоне снижения цен на недвижимость, либо по другим причинам. Как реализовать квартиру на стадии погашения кредита, выяснял корреспондент газеты "Дело".

Жилье, купленное по ипотеке, находится в залоге у банка до момента полного погашения кредита. Залог -- это обременение, и любые операции с обеспечительным имуществом могут совершаться только с согласия залогодержателя. Но ипотека -- долгосрочный кредит, и за те несколько лет или даже десятилетия, на которые растянут график его погашения, случиться может всякое. Невозможность платить по кредиту, желание улучшить жилищные условия или, напротив, разделить жилплощадь -- эти и другие причины могут побудить собственника продать квартиру.

Однако для того, чтобы и кредитор принял решение о продаже квартиры, необязательно доводить дело до прекращения выплат по займу -- существуют более цивилизованные способы осуществить желаемую сделку с согласия кредитора. Основные сложности могут возникнуть не в процедурных вопросах, а в поиске покупателя, говорят риэлтеры, ссылаясь на вялый спрос на рынке жилья.

Первый способ продажи ипотечного жилья -- досрочное погашение кредита с одновременной сменой собственника -- наиболее прозрачен, и получить согласие залогодержателя (банка) на совершение такой сделки достаточно легко.

В сделке участвуют три стороны -- продавец, покупатель и залогодержатель (банк). Предположим, квартира стоит 2,5 млн руб, а остаток ссудной задолженности по кредиту на момент сделки составляет 1,5 млн руб. Стороны договариваются о том, что покупатель в присутствии продавца и представителя банка, выдавшего кредит, закладывает в две разные депозитные ячейки суммы 1,5 млн руб и 1 млн руб. Первая сумма (остаток долга) причитается банку, вторая -- продавцу, компенсируя уже произведенные им выплаты по кредиту.

Как правило, условием доступа к ячейке для банка и продавца являются зарегистрированный договор купли-продажи и новое свидетельство о праве собственности, где в качестве собственника значится уже покупатель. После закладки денег в депозитную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Таким образом, через две недели (средний срок регистрации в Иркутске) сделка купли-продажи квартиры считается совершенной.

Следует помнить, что банк, скорее всего, потребует от продавца и покупателя заключения предварительного соглашения о сделке, прежде чем дать на нее согласие. Разумеется, соглашение должно быть нотариально заверено. В случае срыва сделки банк сможет подать иск в суд о принудительном заключении договора купли-продажи.

Сегодня банки охотно соглашаются на досрочное погашение кредитов, особенно долгосрочных. По словам начальника отдела организации продаж розничных продуктов иркутского филиала банка "УРАЛСИБ" Ивана Степанова, получить согласие банка на продажу ипотечной квартиры сейчас вполне возможно, гораздо труднее найти покупателя. Специалист АН "Тысячелетие" Юрий Винников соглашается, что предложение на рынке жилой недвижимости сильно превышает платежеспособный спрос, и квартиры с обременением сейчас можно реализовать только с существенным дисконтом. Впервые ипотечные квартиры появились на иркутском рынке год назад, говорит собеседник. Однако и сегодня такие предложения пока единичны.

Второй способ расстаться с купленной в кредит квартирой -- продать сам кредит. Однако для этого банк должен согласиться на нового заемщика. По мнению Ивана Степанова, банкам от "перемены заемщика" выгоды никакой. "Банк уже однажды потратился на оценку заемщика, -- рассуждает собеседник. -- Сделать это повторно разумно только за дополнительную комиссию. Какую именно, не озвучу, у нас не было такой практики". Вместе с тем "шило на мыло" банк менять не станет и согласится на заемщика только с лучшими показателями доходности, предупреждает специалист.

Но если кредитор все же дал согласие, стороны подписывают соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник), который приобретает право собственности на проданную жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком -- став, таким образом, новым заемщиком. Квартира по-прежнему находится в залоге у банка. "Такая операция называется переменой лиц в обязательстве на стороне должника, -- отмечает консультант ООО "Магазин ипотеки" Анна Плотникова. -- Однако в моей практике не было ни одного подобного случая взаимодействия с иркутскими банками".

Если не удается продать на приемлемых условиях ни купленное по ипотеке жилье, ни сам кредит, остается последний, самый неприятный способ избавиться от квартиры -- это перестать выплачивать кредит. "Если заемщик прекращает выплаты, банк вправе потребовать полного и досрочного возврата кредита или через суд продать квартиру, чтобы вернуть выданные средства", -- рассказывает Иван Степанов.

Реализация заложенного имущества производится по решению суда (с публичных торгов или аукциона). Начальная цена продажи устанавливается ниже залоговой стоимости, разница может достигать 10-15%, предупреждают банкиры. "После реализации залога банк направляет денежные средства на полное погашение задолженности по кредиту, начисленных процентов и штрафных неустоек, на оплату своих расходов, связанных с реализацией недвижимости. Оставшаяся часть денежных средств возвращается заемщику", -- поясняет Иван Степанов.

К слову, Госдума недавно предложила внести в закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" поправки, упрощающие для банков процесс возвращения ипотечных долгов. Сейчас в законе об ипотеке есть норма о невозможности обращения взыскания на предмет залога в случае "незначительности нарушения" и "несоразмерности требований кредитора стоимости заложенного имущества". То есть добиться реализации заложенного имущества кредиторам непросто, считает председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. В интервью РБК-daily чиновник выразил мнение, что просто кредит и кредит, обеспеченный имуществом, сейчас не имеют никакой разницы между собой.

При этом депутат предлагает установить два ограничения: взыскание не может быть обращено в случаях, если сумма долга составляет менее 5% от оценки предмета залога по договору, а также если период просрочки составляет менее трех месяцев.

Юрист ООО Кредитное бюро "Восток" Игорь Левченко считает, что банкиры и без этого прекрасно возвращали ипотечные долги: "В кредитных договорах большинства банков определенное количество просрочек со стороны заемщика дает банку право требовать досрочного возвращения кредита или 'квартира уходит с молотка'". "Поэтому я не думаю, что в отношении злостных неплательщиков или мошенников поправки что-то изменят. Туго придется тем заемщикам, кто потерял источник дохода и временно не может гасить платежи", -- считает собеседник.

В этом случае, откровенничают банкиры, все зависит от устойчивости положения самого банка. "Если банку требуется досрочно вернуть все, какие возможно, кредиты, то он воспользуется любым, даже формальным поводом. К примеру, заемщик не информировал кредитора о смене работы или увеличении уровня дохода", -- рассказывает старший менеджер по кредитованию иркутского филиала одного из крупных банков. -- Но в большинстве случаев банк все же попытается избежать дефолта заемщика. Например, согласится на реструктуризацию долга при условии, что заемщик заранее сообщил ему о проблемах".

Собеседник приводит в пример два случая, имевших место в октябре этого года. "Один ипотечный заемщик обратился к нам за пару недель до очередного платежа, сообщил об увольнении, поисках новой работы и, соответственно, временной невозможности платить по кредиту. Мы реструктуризировали кредит таким образом, чтобы в течение нескольких месяцев он мог гасить только сумму долга (ежемесячные выплаты по основному долгу в первой половине срока кредитования, как правило, меньше выплат по процентам, -- прим.СИА). Обойдется без штрафов и пени". Во втором случае заемщику, который сообщил о своей временной несостоятельности только через два месяца просрочки по кредиту, банк на уступки не пошел и предъявил полную сумму штрафов. Если заемщик не справится с платежом, дело пойдет в суд, считает кредитный специалист.