Зал ожидания

Строители ждут активности покупателей, последние -- снижения цен

Строящееся жилье в Иркутске дешевеет. С июля цены предложений на новостройки в Кировском районе снизились на 15%, в Октябрьском -- на 13%. В то же время количество сделок по покупке нового жилья в Иркутске сократилось на треть -- покупатели опасаются остановок проектов и ждут еще более существенного снижения цен.

По данным портала REALTY.IRK.RU, в декабре средняя стоимость строящегося жилья в Иркутске достигла своей минимальной отметки в 2008 году -- 46 тыс руб/кв.м. С июля, когда цены предложений в Иркутске находились на максимальных за два года уровнях, средний показатель снизился на 10%. Более всего цены на объекты застройщики снижали в Кировском районе -- с июля по декабрь в среднем на 15%, в Октябрьском -- в среднем на 13%. За этот же период в Свердловском районе жилье в среднем подешевело на 8%, в Куйбышевском и Ленинском -- на 2%.

А минимальная цена за квадратный метр новостройки и вовсе снизилась за этот период почти на треть. Так, еще в июле 2008 года минимальная цена на строящееся жилье составляла 33 тыс руб/кв.м (Свердловский район, мкр.Юбилейный, комплекс многоэтажных домов, ввод в декабре 2008г.). Однако уже меньше чем через полгода, в декабре, самая низкая цена в городе составила 24,2 тыс руб/кв.м (Свердловский район, мкр.Ершовский, комплекс 3-этажных домов, ввод в декабре 2008г.).

Между тем количество сделок по покупке строящегося жилья в Иркутске стремительно сокращается. Так, по данным Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области (УФРС), в ноябре 2008 года в Иркутске было заключено 326 договоров долевого участия в строительстве против 453 в августе. То есть на 28% меньше. При этом по статистике предыдущих лет, к ноябрю количество заключаемых договоров существенно увеличивалось. К примеру, в ноябре 2007г. было заключено 495 договоров "долевки" вместо 248 в июле того же года.

Причина падения спроса в отсутствии денег у покупателей, знают строители. В первую очередь, заемных. Из пятнадцати банков, предлагавших ипотеку строящегося жилья в Иркутске в августе, к декабрю остались только шесть. При этом максимальный срок кредитования снизился с 50 до 30 лет, а диапазон ставок по рублевым кредитам на строящееся жилье вырос с 11,5-18% годовых до 12,75-21% годовых, констатирует портал SIA.RU.

До того момента, пока банки не ограничили выдачу кредитов, ипотечные заемщики выкупали у иркутских застройщиков до половины всех площадей, выставленных на продажу. У отдельных строителей этот показатель достигал даже 90%. В целом за три осенних месяца 2008 года объем покупок жилья на заемные средства снизился в Иркутске в 2 раза: в сентябре 2008 года УФРС зарегистрировало 275 покупок в кредит, в ноябре -- 139.

Но покупать строящееся жилье в Иркутске стали меньше не только из-за сворачивания ипотечных программ, считает заместитель генерального директора по работе с клиентами ООО "Максстрой" Максим Девочкин. "Люди приходят с деньгами, торгуются. Но в результате все же уходят, обещая вернуться, когда скидки станут посущественнее".

Даже застройщики считают поведение инвесторов вполне разумным. Слишком высоки сейчас риски войти в проект, который будет заморожен. В беседе с корреспондентом газеты "Дело" одни строители советуют не покупать квартиры в домах, срок сдачи которых намечен позднее 2009 года. Другие ограничивают список наименее рискованных объектов теми, готовность которых превышает 90%.

Тем не менее, ввести в эксплуатацию бывает проблематично даже готовое, завершенное здание. Такой неудачный опыт имел в 2008 году один из иркутских застройщиков. Компания не получила своевременно разрешительные документы на строительство, в результате чего ей было отказано в подключении ее домов к коммуникациям и вводе в эксплуатацию. К тому времени строительные работы на объекте уже были завершены, а большая часть квартир распродана. В итоге покупатели остались с квартирами, в которых невозможно жить (нет света и воды), и которые затруднительно продать (объект не зарегистрирован в органах юстиции).

Но даже наличие всей необходимой разрешительной документации на объект еще не гарантирует дольщику спокойной жизни. "Не секрет, что деньги, которые ряд недобросовестных застройщиков получает от сегодняшних покупателей, идут на завершение предыдущих объектов", -- утверждает Максим Девочкин. Это означает, что даже временное отсутствие клиентов может подкосить компанию, если у нее нет запаса ликвидности или, что еще хуже, она расплачивается по взятым ранее кредитам. Такой участи могут не избежать даже компании с хорошей репутацией, добавляет директор ФСК ОАО "Новый город" Александр Битаров. "В текущих условиях застройщики вынуждены максимально снижать стоимость квартир, чтобы поскорее продать", -- считает он.

Выживут не все

Ряд застройщиков будут вынуждены уйти с рынка, не завершив текущие проекты, некоторые компании доведут их до конца, но это будет их последний объект, считают опрошенные игроки. "С рынка будут вынуждены уйти порядка 80% строительных компаний, -- полагает директор ЗАО "СтройКонсалт" Юлия Быкова. -- При этом объем предложения сократится не менее, чем на 50%". В "ВостСибСтрое" не спешат давать прогнозы о том, сколько продлится спад на рынке недвижимости, но замечают, что "чем дольше он будет продолжаться, тем меньше игроков останется на рынке".

А пока строители стремятся как можно быстрее завершить начатые площадки. К примеру, в "ВостСибСтрое" три проекта ("Сантоки", "Чайка" и "Заречный") планируют завершить в 4 квартале 2009 года, а не в 2010 году, как планировалось изначально. Юлия Быкова из "СтройКонсалта" также утверждает, что все строящиеся проекты компании будут завершены досрочно. "Чем быстрее мы строим, тем больше получаем прибыли, -- полагает генеральный директор ГК "ВостСибСтрой" Виктор Ильичев. -- Цены на строительные материалы снижаются, и мы постараемся этим воспользоваться".

В будущих проектах себестоимость строительства будет снижаться, обещают строители. Так, в "ВостСибСтрое" сообщают о разработке проектов эконом-класса. Директор ООО "ОфисСтрой" Иван Брилка признается, что его компания доделывает последний проект с "элементами роскоши": домофонами, выделенной линией и т.д. "На конструктиве экономить нельзя, -- знает собеседник. -- Однако расходы на внутреннюю отделку придется сократить".

По всей видимости, дешевле, чем раньше, обойдется строителям и земля. В Иркутске стоимость земельных участков по разным оценкам снизилась на 5-15%. "Металл подешевел на 30-50%, кирпич -- на 20%, цемент -- на 30%, -- перечисляет Иван Брилка. -- Безусловно, это скажется на стоимости будущих объектов".

Но, снижая цены, застройщики намерены и сильно сократить объемы строительства. Так, крупнейший застройщик города "ВостСибСтрой" сократил список ранее запланированных проектов не менее, чем на 80%. "Из семи проектов, строительство которых собирались начать в 2009 году, оставили только один", -- сообщили в компании. Представители "Нового города" в ноябре заявляли о сокращении планов на 20% (6 блок-секций). В строительной компании "Максстрой" констатируют, что пока сосредоточились на завершении текущих объектов, строительство новых "скорее всего, будет перенесено на начало 2010 года".