Торг неуместен

Эксперты оценочного бизнеса -- о рынке услуг в преддверии перемен

Профессия оценщика в России в скором времени должна преобразиться. По крайней мере, на это рассчитывают профессионалы дела, полагаясь на изменения в законодательстве об оценке, вступающие в силу с 1 января 2008 года. Как известно, новые правила игры вводят материальную ответственность оценщика и рыночное саморегулирование. Все это, полагают участники рынка, должно свести на нет деятельность так называемых "черных" оценщиков, промышлявших на ниве дешевой, "заказной" оценки, и повысить качество оценочных услуг до должного уровня.

О том, как изменится региональный рынок оценочных услуг после вступления в силу поправок, рассуждают члены Российского общества оценщиков (РОО) -- Председатель Иркутского регионального отделения РОО (ИРО РОО) Нина Семейкина и Председатель Экспертного совета ИРО РОО Андрей Зыков.

Семейкина Нина Михайловна

Действительный член Российского общества оценщиков с 2002 года. Председатель Иркутского регионального отделения общественной организации "Российское общество оценщиков", член Экспертного совета ИРО РОО.

Стаж работы по специальности 9 лет. Эксперт-оценщик.

Имеет также:

-- Квалификацию "Оценщик недвижимости" в соответствии с требованиями Европейских стандартов оценки, утвержденных Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVA). Сертификат о сдаче квалификационного экзамена N0030/ОН-2005 от 31.10.2005 года;

-- Квалификацию на право проводить экспертизу отчетов по оценке бизнеса. Свидетельство о сдаче квалификационного экзамена выдано РОО (2007 год);

-- Квалификацию "Оценщик рыночной стоимости недвижимости, машин, оборудования и транспортных средств для залогового обеспечения". Свидетельство о сдаче квалификационного экзамена N95 от 28.02.2007г., выдано РОО (регистрационный N02).

Зыков Андрей Владимирович

Действительный член Российского общества оценщиков с 2002 года. Председатель Экспертного совета Иркутского регионального отделения общественной организации "Российское общество оценщиков".

Стаж работы по специальности 9 лет.

Имеет также:

-- Квалификацию "Сертифицированный РОО оценщик бизнеса". Свидетельство о сдаче квалификационного экзамена N55 от 7 октября 2004 года, выдано РОО;

-- Квалификацию на право проведения экспертизы отчетов по оценке бизнеса. Свидетельство о сдаче квалификационного экзамена Российского общества оценщиков от 12 февраля 2007 года;

-- Квалификацию "Оценщик недвижимости" в соответствии с требованиями Европейских стандартов оценки, утвержденных Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVA). Сертификат о сдаче квалификационного экзамена N0018IOH-2005 от 6 июля 2005 года.

С 1 января 2008 года вступают в силу изменения в закон об оценочной деятельности. Что это меняет в работе самих оценщиков и что дает их клиентам?

Нина Семейкина: Да, произойдут большие изменения, ведь вводится принципиально другой механизм работы на рынке.

Во-первых, как вы знаете, вместо контроля со стороны государства в виде лицензирования вводится контроль со стороны профессиональных саморегулируемых организаций (СРО). Это означает, что на рынке смогут работать только те специалисты, которые являются членами какой-либо из СРО. В свою очередь, любая саморегулируемая организация будет заинтересована в том, чтобы в ее рядах состояли только благонадежные и профессиональные специалисты, ведь в случае признания отчета об оценке недостоверным ущерб возмещается за счет ее компенсационного фонда (фонд состоит из взносов участников саморегулируемой организации).

Кроме того, параллельно с основами саморегулирования вводится система экспертизы отчетов. В каждой СРО должен быть создан экспертный совет, который будет проводить независимую экспертизу ответов. Поэтому любой заказчик, если он объективно неудовлетворен качеством работы оценщика, сможет обратиться в экспертный совет той СРО, в которой состоит оценщик-исполнитель. Если работа будет признана некорректной, то с заказчиком будет найдено компромиссное решение: скорее всего, это будет повторная оценка, а к провинившемуся оценщику в зависимости от степени, скажем так, брака, будут применяться санкции вплоть до его исключения из состава СРО без права вступления в другие организации.

Сейчас как раз тот переходный период, когда оценщики, не состоящие в саморегулируемых организациях, делают выбор. Единый реестр СРО уже создан, и те специалисты, которые видят себя на этом рынке в будущем, активно в них вступают. Проблем с выбором, к счастью, нет: в России институт оценочных СРО сложился давно. К примеру, Российское общество оценщиков существует уже 10 лет -- это опытнейшая организация, одна из самых крупных. По состоянию на сентябрь в ней числилось около 4 тысяч оценщиков. С начала переходного периода вступило еще около тысячи специалистов и, насколько мне известно, на данный момент рассматривается еще полторы тысячи заявок на вступление.

Андрей Зыков: Для самих оценщиков многое изменится. Прежде всего, возрастет цена вопроса. Раза в четыре.

Раньше [до введения новых правил] стоимость "входного билета" на рынок составляла 20-30 тыс руб -- сюда входили затраты на курсы по переподготовке в области оценочной деятельности и получение лицензии.

Теперь же [с 1 января 2008 года] помимо получения диплома, стоимость которого, кстати, тоже повысилась (до 45 тыс руб), необходимо вступить в СРО (30 тыс руб -- взнос в компенсационный фонд, 10 тыс руб -- разовый взнос и 4 тыс руб -- ежегодный), а также застраховать свою профессиональную ответственность (1,5 тыс руб ежегодно). Иными словами, создается фильтр, который будет отсеивать случайных, недобросовестных специалистов. Видите ли, сейчас на рынке высокая конкуренция, и чтобы закрепиться на нем одиночным специалистам или новичкам им часто приходилось "отбивать" клиентов низкими ценами -- раза в два-три ниже рыночных. Такие же цены действовали и на "заказную" оценку, с нужным для заказчика результатом.

А по новым правилам выполнить "заказной" отчет -- слишком большой риск. Если раньше оценщик в случае доказательства его вины терял самое большее -- лицензию, но при этом сохранял возможность получить новую, зарегистрировав ее просто на другое юридическое лицо, то теперь он может вообще лишиться права работать на рынке, ведь другое лицо за себя в СРО не включишь.

Правда, и здесь в отношениях СРО -- оценщик еще надо будет прописать много нюансов: требования к выполнению отчетов, соблюдению методик и других нормативов. То есть необходимо прописать схему, по которой дисциплинарный орган саморегулируемой организации сможет четко и объективно определить -- были ли допущены оценщиком нарушения в ходе работы и каков их характер. Сейчас пока в суде трудно доказать, что финансовая потеря произошла именно по вине оценщика.

Изменится ли со вступлением нового порядка ведения деятельности стоимость оценочных услуг?

Андрей Зыков: Рыночная стоимость услуг не изменится. Но исчезнет сегмент демпинговых цен.

В настоящее время средняя стоимость оценки типовой квартиры в Иркутске составляет 2000-3500 руб, оценка жилых домов и коттеджей -- 5000-15000 руб, оценка отечественного автомобиля -- 1000-2000 руб, импортного -- 2000-4000 руб. Стоимость оценки земельного участка начинается от 5000 руб, оценка бизнеса -- от 50000 руб.

Как распределяется сейчас региональный рынок оценки по видам услуг?

Андрей Зыков: За последние год-полтора объем работ существенно возрос, в основном, благодаря росту заказов по оценке недвижимости и земли. Это связано с ростом объемов кредитования (имущество оценивается для залога). Кроме того, после принятия закона об ОСАГО возрос объем работ по автооценке.

Думаю, что сейчас сегменты оценки недвижимости и автооценки занимают равные доли. Оба выросли в объемах раза в два. В целом же расклад сегодня выглядит следующим образом: по 25% рынка -- оценка недвижимости и оценка автомобилей, около 15% -- оценка земли и 10% -- оценка бизнеса и ценных бумаг.

Какие, на ваш взгляд, проблемы тормозят развитие регионального рынка оценочных услуг?

Нина Семейкина: Ну, в первую очередь, это проблемы, связанные с недостаточным качеством оказываемых услуг. Этому есть и объективные причины: большинство заказчиков интересует не качество услуг, а их стоимость. И чем ниже, тем лучше. К тому же клиенты просто не знают, по каким критериям выбирать оценочную компанию в нужной им квалификации.

Кроме того, есть такая важная для оценочной работы вещь, как доступность информации о реальных ценах сделок. К сожалению, информация часто бывает закрытой, а затраты на ее получение для оценщика могут стоить дороже, чем вся его работа.

Ко всему прочему, на рынке просто нет действенного контроля над качеством оценочных работ. Единственный орган [в Иркутске], проводящий сегодня экспертизу отчетов -- это Экспертный совет ИРО РОО. Но этого недостаточно.

Во вторую очередь можно отметить проблемы административного характера. Я бы назвала их проблемой позиционирования оценочной деятельности. К примеру, до сих пор на уровне законодательства не решен вопрос о переходе на Международные стандарты финансового учета и отчетности (МСФО), в соответствии с которыми активы хозяйствующих субъектов должны учитываться по их рыночной стоимости. В целом, в законах [регулирующих оценочную деятельность] есть еще много недоработок, не позволяющих оценщикам расширить свою деятельность.

И, к сожалению, никуда не исчезли проблемы этического характера. Это касается обеих сторон: и оценщиков, и заказчиков. Самая распространенная проблема -- это "откат", когда должностное лицо компании, выбирающей исполнителя оценочных работ, требует от претендента возврата части стоимости контракта. Здесь, кстати, нарушается не только деловая этика, но и закон.

О таких проблемах, как демпинг и "заказная" оценка, мы уже говорили. От этого качество услуг очень серьезно страдает. Иной раз в ходе конкурса стартовая цена снижается в 4-5 раз. Это говорит не о том, что стоимость работ на рынке завышена, а о том, что некоторые оценщики готовы продавать свои услуги по неадекватно низким ценам. Соответственно, и качество их работ неудовлетворительно.

Какие существуют варианты решения проблем?

Нина Семейкина: Создавать механизмы на основе принципа саморегулирования.

Я вижу три основных таких механизма.

Во-первых, это механизм аттестации и дисквалификации специалистов как стимул повышения ответственности.

Во-вторых, налаживание системы экспертизы ответов.

И, в-третьих, введение кодекса профессиональной этики. Рынку с растущей конкуренцией просто необходимы единые и всеми принятые правила игры.

Насколько востребована экспертиза отчетов?

Нина Семейкина: О, это очень актуальный вопрос. Сейчас мы наблюдаем рост числа судебных разбирательств, в ходе которых требуется экспертиза отчетов об оценке. Наш Экспертный совет просто завален работой.

Андрей Зыков: Да, рост экспертизы отчетов впечатляет. Если в 2006 году за десять месяцев мы приняли на экспертизу 7 отчетов, то в этом году за девять месяцев уже 21 отчет. В среднем, в половину работ вносятся исправления, в том числе и влияющие на результат оценки.

Экспертиза отчетов платная?

Андрей Зыков: Да, процедура платная -- от 3 до 8 тыс руб для физических лиц, 5-15 тыс руб -- для юридических.

Нина Семейкина: Я бы также хотела отметить, что в рамках формирования системы экспертизы отчетов об оценке на СРО возлагается еще одна важная функция -- проведение экспертизы в рамках осуществления функций государственного контрольного органа (ГКО).

В июле этого года функции ГКО на законодательном уровне существенно пересмотрены. В соответствии с Федеральным законом "Об акционерных обществах" привлечение ГКО обязательно в случае, если доля государства в уставе предприятия составляет от 2% до 50%. Акционерные общества, у которых доля государства свыше 50%, могут осуществлять этот контроль с помощью своих советов директоров, в которых преобладают представители государства.

Согласно новой редакции статьи 77 Федерального закона "Об акционерных обществах" в случае несоответствия отчета об оценке стандартам оценки и законодательству контрольный орган в течение 20 дней отправляет мотивированное заключение вместе с отчетом об оценке в СРО, где состоит оценщик. И только это СРО осуществляет экспертизу отчета об оценке. Таким образом, очень важно создавать действительно грамотные, профессиональные экспертные советы. От того, как СРО будут осуществлять эту функцию, зависит очень многое, поскольку передача этой функции СРО говорит о большом доверии со стороны государства. Саморегулируемые организации должны его оправдать.

Что необходимо для развития саморегулирования оценочной деятельности в регионе?

Нина Семейкина: Создание эффективных органов управления в самих саморегулируемых организациях. Это очень важно. Кроме того, дисциплинарные комитеты СРО должны функционировать открыто, публично.

Если же говорить о регионе, то необходимо создание Совета по оценочной деятельности Иркутской области с единственной целью -- наладить взаимодействие между оценщиками региона независимо от их принадлежности к той или иной СРО, органами власти и потребителями услуг.

на правах рекламы