Лед тронулся

На иркутском рынке жилья наметилось оживление, радуются риэлтеры. В феврале на вторичном рынке было зарегистрировано сделок на 10% больше, чем в январе, а на первичном рынке (по договорам долевого строительства) рост составил 75%. Возможно, оживление носит чисто технический характер, объясняют специалисты: цены на жилье снизились до приемлемого уровня для небольшой группы покупателей. Говорить о начале возвращения массового покупателя пока рано.

По данным Управления федеральной регистрационной службы по Иркутской области (УФРС), в феврале 2009 года в Иркутске на вторичном рынке жилья было совершено на 10% больше сделок по сравнению с январем этого же года (299 против 273).

В разрезе отдельных агентств недвижимости динамика выглядит примерно так: две сделки по продаже квартир в феврале вместо одной в январе, четыре -- вместо двух, и т.д. Но риэлтеры и этому рады. "В первом месяце этого года было полное затишье, -- вспоминает заместитель директора АН "Монолит" Ирина Селезнева. -- Сейчас хоть какое-то движение наблюдается. Пусть покупают в основном однокомнатные квартиры и исключительно для себя, но реальные сделки говорят о том, что некоторых покупателей уже устраивают текущие цены. И деньги на покупку у них есть".

Опрос, проведенный газетой "Дело" среди потенциальных покупателей жилья, также показал, что многие из них установили для себя планку приемлемых цен и не собираются бесконечно ждать их предельного снижения. "Я уже давно определился, что за двухкомнатную квартиру площадью 55-60 "квадратов" в центральном районе Иркутска готов отдать два миллиона рублей, -- признается Андрей, один из таких респондентов. -- Подходящие объекты уже выставляются продавцами по ценам чуть дороже -- на 100 тысяч [руб]. Думаю, через пару месяцев появятся предложения по подходящим ценам. Ждать дальнейшего снижения я не буду, сразу куплю". Судя по всему, Андрей не одинок в своих намерениях. Неделю назад более расторопный покупатель "увел" у него из-под носа "стоящий вариант".

"Ажиотажа, конечно, нет. Но вот за дешевыми вариантами идет охота, некоторые покупатели ежедневно мониторят рынок в поисках таких предложений, -- подтверждает начальник риэлтерского отдела ООО "Бюро недвижимости Иркутска" Марина Попова. -- Некоторым собственникам необходимо продать "здесь и сейчас". Поэтому они готовы идти на значительные уступки от первоначальной цены. Но таких немного".

Между тем цены предложений в Иркутске снизились незначительно. По данным портала REALTY.IRK.RU, с мая 2008г. по март 2009г. жилье на вторичном рынке подешевело в среднем на 8%. Так, в Кировском районе средняя стоимость квартир снизилась за этот период на 6% (с 79 до 74 тыс руб/кв.м), в Октябрьском и Свердловском районах -- на 11% (с 66 до 59 тыс руб/кв.м и с 61 до 54 тыс руб/кв.м соответственно). В Куйбышевском районе цены предложений уменьшились в среднем на 7% (с 57 до 53 тыс руб/кв.м), в Ленинском районе -- на 3% (с 51 до 49 тыс руб/кв.м).

Однако цены, предлагаемые продавцами, существенно отличаются от сумм реальных сделок, замечают риэлтеры. "Собственники, нацеленные на срочную продажу, готовы снижать первоначальные цены в среднем на 20%, -- рассказывает Ирина Селезнева. -- Поэтому можно говорить о снижении стоимости "вторички" процентов на 30 с весны прошлого года".

Марина Попова соглашается с коллегой: "В результате торга цена предложения существенно снижается. К примеру, однокомнатные квартиры теряют в ходе сделки до 100 тысяч рублей от начальной стоимости, двухкомнатные -- до 200 тысяч".

Риэлтеры привели конкретные примеры мартовских сделок на вторичном рынке жилья в Иркутске. Однокомнатная квартира площадью 30 кв.м, расположенная на 3 этаже в доме по ул.Дальневосточная, "ушла" за 1,5 млн руб, аналогичный объект по ул.Приморская был продан за 1,65 млн руб. В микрорайоне Солнечный однокомнатная квартира площадью 37 кв.м нашла покупателя за 1,4 млн руб. Двухкомнатная квартира площадью 43 кв.м в доме по улице Красноярской (в районе Трампарка) в марте была продана за 1,9 млн руб.

Сделок мало, и заключаются они по ценам ниже средних, резюмируют риэлтеры. Однако бывают исключения, когда покупатель не смотрит на цену. К примеру, двухкомнатная квартира в "сталинском" доме в центре города недавно была продана за 4,5 млн руб.

Столкнувшись с заниженными ценовыми ожиданиями покупателей, продавцы недвижимости стали экономить буквально на всем. "Раньше собственники, не глядя на агентские комиссии, отправлялись к риэлтерам, -- говорят специалисты. -- Сейчас объем предложения от агентств сопоставим с количеством квартир, выставляемых напрямую их владельцами. Последним очень важно поставить привлекательную для покупателя цену без риэлтерских накруток".

Это касается не только собственников готовых квартир, но и застройщиков, предлагающих строящееся жилье. Хотя УФРС зарегистрировало в феврале больше договоров долевого участия в Иркутске, чем сделок на вторичном рынке, цены предложений строящегося жилья снизились сильнее.

Так, на рынке строящегося жилья прирост сделок в феврале достиг 75% по сравнению с январем этого года (в феврале зарегистрировано 354 договора долевого участия против 202 в январе). При этом стоимость предложения первичного жилья снизилась с мая 2008г. по март 2009г. в среднем на 10%.

В Кировском районе средние цены предложений снизились за этот период на 8% (с 65 до 60 тыс руб/кв.м), в Октябрьском и Куйбышевском районах -- на 15% (с 53 до 45 тыс руб/кв.м и с 44 до 37 тыс руб/кв.м соответственно), в Свердловском районе -- на 13% (с 51 до 45 тыс руб/кв.м). В Ленинском районе средние цены предложений строящегося жилья, напротив, выросли с мая 2008г. по март 2009г. на 2% (с 41 до 42 тыс руб/кв.м).

Стоит отметить, что во всех районах Иркутска, кроме Ленинского, в мае 2008г. цены на первичное жилье достигали своего пика. В Ленинском районе ценовой максимум пришелся на июль прошлого года -- 44 тыс руб/кв.м. Снижение средних цен на первичное жилье с июля 2008г. по март 2009г. в этом районе составило 5%.

Цены предложений на рынке строящегося жилья также отличаются от сумм реальных сделок. Например, в марте в микрорайоне Солнечном за 1,6 млн руб была продана двухкомнатная квартира площадью 46 кв.м (34,8 тыс руб/кв.м) в доме, срок сдачи которого намечен на 2 квартал 2009 года. Риэлтеры отмечают, что варианты с более поздними сроками сдачи в эксплуатацию покупатели даже не рассматривают, опасаясь остановки строительства.