Время поkупателя

С падением деловой активности спрос на рынке коммерческой недвижимости затих. Агентства недвижимости Иркутска не зафиксировали ни одной сделки по покупке офисного или торгового помещения с начала года. Возможно, причина в том, что собственники нынче предпочитают продавать недвижимость без помощи посредников. Так или иначе, продавцы вынуждены снижать цены ниже рыночных -- лишь бы продать.

Цены на коммерческую недвижимость снижаются в Иркутске уже длительное время. За 4 месяца (с декабря 2008г. по март 2009г.) средневзвешенное значение цен предложений офисов в Кировском районе, по данным портала REALTY.IRK.RU, снизилось на 14,4% (с 118 до 101 тыс руб/кв.м). В Октябрьском районе средняя цена снизилась за указанный период на 8,2% (с 68 до 63 тыс руб/кв.м), в Свердловском районе -- на 9% (с 63 до 58 тыс руб/кв.м), в Куйбышевском -- на 12% (с 80 до 71 тыс руб/кв.м). В Ленинском районе, напротив, за рассматриваемый период средняя цена на офисные площади выросла на 5,5% (с 47 до 50 тыс руб/кв.м). Однако этот рост носит, скорее, технический характер: на портале REALTY.IRK.RU по Ленинскому району недавно была выставлена большая группа дорогостоящих объектов по ул.Розы Люксембург, цены которых и "взорвали" статистику.

В сегменте торговой недвижимости средняя стоимость предложений в Кировском районе за этот же период снизилась на 14,4% (с 158,6 до 135,8 тыс руб/кв.м), в Октябрьском -- на 9,9% (с 69 до 62 тыс руб/кв.м). В Свердловском районе цены предложений уменьшились в среднем на 9,8% (с 60 до 54,2 тыс руб/кв.м). В Ленинском районе средний показатель опять-таки вырос за счет дорогих предложений -- на 16,5% (с 36,4 до 42,4 тыс руб/кв.м).

Снижение цен происходит по причине отсутствия спроса, согласны опрошенные риэлтеры. При этом и без того редкие нынче сделки на рынке происходят без их участия, знает частный риэлтер Василий Ломыга. С коллегой согласен специалист компании "Брайс недвижимость" Сергей Алексеев: "Собственники стремятся сэкономить на услугах посредников и сами размещают объявления о продаже на специализированных сайтах и в СМИ. Поглядите вокруг -- здания обвешаны баннерами "Продам или сдам в аренду". Сразу в нескольких крупных агентствах недвижимости Иркутска -- "Монолит", "Бюро недвижимости Иркутска", "Тысячелетие" -- заявили газете "Дело", что не зафиксировали ни одной сделки покупки офисного или торгового помещения в Иркутске с начала 2009 года.

И риэлтеры, и собственники, самостоятельно продающие свое имущество, согласны: чтобы продать недвижимость сегодня, одних положительных характеристик объекта недостаточно: определяющим фактором в большинстве случаев является цена. "Не стоит ориентироваться на средние рыночные цены", -- предостерегают опытные продавцы. -- Потенциальные покупатели идут на встречу с продавцом, сразу рассчитывая на скидку 20-30% от первоначальной цены". И покупателя еще нужно найти, добавляют они.

Собственник, недавно выставивший на продажу нежилое помещение, в беседе с корреспондентом газеты "Дело" высказал опасение, что "снизить цену на объект, возможно, придется и на 50-70%" лишь для того, чтобы продать его быстро. Он не исключает, что помещение может "уйти по цене жилого".

Примечательно, что несмотря на довольно низкую покупательскую активность на рынке, риэлтеры отмечают спрос на квартиры, пригодные для перевода в нежилой фонд. Такая практика была распространена на растущем рынке, но тогда такие объекты выставлялись на продажу по цене коммерческих помещений, то есть значительно дороже, чем аналогичные квартиры, предназначенные для жилья. Сейчас же, как уверяют риэлтеры, квартиры на первых этажах, подходящие для коммерческого использования, нередко продаются по стоимости жилых, то есть дешевле, чем раньше.

Также участники рынка отмечают возросшую активность арендаторов. "Арендаторы переезжают: кто-то съезжает на менее дорогие площади, кто-то, напротив, на подешевевшие площади в центральных районах", -- рассказывает специалист АН "Монолит" Ирина Фунтова.

Сегодня упускать арендатора опасно, отмечают риэлтеры -- иногда даже неоднократное снижение стоимости аренды не привлекает новых клиентов. "Предприниматели выбирают помещение и по качеству-месторасположению, и по размеру ставки, -- добавляет Фунтова. -- А выбирать есть из чего: количество высвобождаемых площадей в городе сегодня исчисляется сотнями квадратных метров".

По данным REALTY.IRK.RU, за 4 месяца (c декабря 2008г. по март 2009г.) в Кировском районе Иркутска средняя стоимость аренды офисов снизилась на 14% (с 1010 до 870 руб/кв.м в месяц), в Октябрьском районе -- на 32% (с 980 до 670 руб/кв.м в месяц). В Свердловском районе за указанный период аренда подешевела в среднем на 10% (с 590 до 530 руб/кв.м в месяц), в Куйбышевском -- на 38% (с 530 до 330 руб/кв.м в месяц).

Аренда торговых площадей, по данным REALTY.IRK.RU, снизилась за аналогичный период на 14% в Октябрьском районе (с 840 до 720 руб/кв.м в месяц) и на 60% в Куйбышевском районе (с 700 до 280 руб/кв.м в месяц). Средняя стоимость аренды магазинов в Ленинском районе осталась на прежнем уровне -- 500 руб/кв.м в месяц.