"В гаражи инвестируют те, у кого нет денег на покупку квартиры, -- говорят бывалые перекупщики недвижимости. -- Но инвесторы обычно так и начинают свою карьеру -- с покупки и перепродажи или сдачи в аренду гаражей и автомест в новостройках". Первоначальный капитал в этом случае требуется в пять раз меньший, а окупаются вложения в два раза быстрее, перечисляют плюсы иркутские риэлтеры. Правда, арендаторы гаражей намного мобильнее съемщиков жилья, жалуются опытные владельцы инвестиционной недвижимости.

Первый капитал

"Свои первые 200 тысяч рублей на инвестиции в недвижимость я сумела скопить только к 2007 году, потратив на это несколько лет. Ликвидные квартиры к тому времени выросли в цене, а вкладывать последнее в покупку сомнительной с точки зрения ренты 'комнаты на подселение' не хотелось, -- вспоминает частный инвестор из Иркутска Елена Бережная. -- В итоге купила двухуровневый капитальный гараж в районе Лисихи площадью практически с двухкомнатную квартиру -- 40 кв.м. Близкая по площади и месторасположению квартира в то время стоила в два раза дороже".

По словам других инвесторов, разница в два раза -- минимум, когда речь идет о сопоставлении вложений в покупку гаража или квартиры. "Обычно гаражи дешевле в три раза. Бывает, и в пять. Сейчас, к примеру, можно найти в районе Синюшки гараж за 150 тыс руб. Квартиру ценой меньше миллиона -- вряд ли", -- рассуждает частный инвестор с опытом Валерий Конников.

По данным иркутских агентств недвижимости, в начале апреля нынешнего года цены на капитальные гаражи в Иркутске находились в диапазоне 500-900 тыс руб. в Кировском районе, 400-600 тыс руб. -- в Октябрьском, 300-500 тыс руб. -- в Свердловском. В Куйбышевском и Ленинском районах агенты называют примерно одинаковый диапазон цен -- 100-300 тыс руб.

Минимальные и максимальные ценовые значения выходят далеко за рамки, указанные агентами. "Тем не менее, инвестировать в эти объекты не стоит, -- советует бывалый инвестор Антон Разуваев. -- Не нужно 'вестись' на низкие цены или рассчитывать на то, что, инвестировав крупную сумму, вы такими же скорыми темпами, как и со стандартными гаражами, ее приумножите".

По мнению опрошенных инвесторов, с прицелом на ренту нужно покупать "золотую середину": "Стандартные объекты без ценовых экстремумов легче сдать в аренду или продать. В моей практике лучше всего уходили обычные гаражи с необходимым минимумом опций -- электричество, яма. Изыски вроде второго уровня, большой площади сильно добавляют в стоимости, но, по мнению большинства, этих денег не стоят", -- знает Елена Бережная. По опыту собеседницы, средний срок экспозиции гаража, выставленного на продажу в Иркутске, составляет сейчас 2-3 месяца; объект с "улучшенными характеристиками" продается дольше -- до полугода.

Фактор сезона

Сдать гараж в Иркутске можно за 2-10 тыс руб/мес, говорят риэлтеры и собственники. Верхняя планка арендных ставок традиционно приходится на объекты в Кировском районе, здесь аренда гаража по стоимости может сравниться с арендой квартиры -- 8-10 тыс руб/мес. "Дело в том, что несмотря на элитность района, гаражей в центре города очень мало. Дефицит машиномест и повышенное количество авто у жителей этого района приводит к тому, что аренда гаража здесь сопоставима с арендой квартиры -- и то, и другое можно снять примерно за 10 тыс руб", -- объясняет руководитель отдела продаж ООО "Бюро недвижимости Иркутска" Марина Попова. Дефицит гаражей в центральном районе города несколько сглаживается тем, что район все же не спальный, а деловой, вторит коллеге риэлтер Александр Ковалев из АН "Иркутск-Сити". Поэтому здесь чаще говорят о дефиците автостоянок и парковок, нехватка личных гаражей на этом фоне меркнет.

В Октябрьском районе, по словам риэлтеров, рента гаража может ежемесячно приносить от 5 до 8 тыс руб. "В этом районе много кооперативов, расположенных в удобных местах. Плюс в новостройках, сданных здесь за последние 3-4 года, предусмотрены подземные парковки. Подобное автоместо стоит немного дороже уличных гаражей в пересчете на квадратный метр, -- знает частный инвестор Антон Разуваев. -- Его площадь минимальна -- 9-10 кв.м -- только-только хватает, чтобы поставить машину. Зато подземные паркинги считаются более надежным местом, чем гаражные кооперативы. К примеру, страховка машин в этом случае обходится дешевле на 2-3 процентных пункта".

В Свердловском районе аренда гаража стоит в пределах 4-7 тыс руб/мес. "В этом районе уже намного чаще встречаются так называемые ракушки -- металлические гаражи, -- рассказывает Ковалев. -- И стоят они намного дешевле -- 4-5 тыс руб/мес. Верхний уровень -- 6-7 тыс руб/мес -- за аренду капитального гаража".

Стоимость аренды гаражей в Куйбышевском и Ленинском районах схожа -- 2-5 тыс руб/мес.

Окупаются вложения в "гаражную недвижимость" вдвое быстрее, чем инвестиции в жилье, уверяют опрошенные участники рынка. "Деньги, вложенные в иркутскую квартиру, с помощью ренты удастся вернуть через 8-10 лет, -- знает Елена Бережная. -- Приведу пример из самых дешевых -- 'однушку' в Ленинском районе можно купить за 1,5 млн руб. Сдать ее удастся сейчас максимум за 8 тыс руб/мес. То есть сдача квартиры в аренду позволит вернуть вложенное через 15 лет. Если заложить в расчеты ежегодную индексацию ставок аренды, срок возврата инвестиций сократится до 10 лет". За треть этой суммы, по словам Бережной, можно купить капитальный гараж в Кировском или Октябрьском районе и сдавать его за 6 тыс руб/мес. "В итоге вложения должны вернуться через 7 лет. Опять же без учета ежегодного роста цен и ставок", -- резюмирует Бережная.

"Звучит оптимистично, но на практике гаражному рантье придется столкнуться с рядом факторов, которые значительно удлинят срок возврата его инвестиций, -- скептически настроен частный риэлтер Василий Мамонов. -- Самый важный -- сезонность гаражного рынка. Уже весной половина автомобилистов из съемных гаражей съедет и в лучшем случае встанет на открытые автостоянки, а в худшем -- на ночь будет парковаться у себя во дворе. В теплый гараж они вернутся только в ноябре. Итого сезон у арендодателей гаражей длится от силы 6 месяцев в году. Поэтому и инвестиции отобьются не через 5-7 лет, а через 10-14 лет. Что сопоставимо со сроками окупаемости вложений в квартиры".

К тому же в плане заработка на перепродаже гаражи не так перспективны, как квартиры, замечает Ковалев: "Гаражи в цене растут медленнее. Когда жилье прибавляет в цене 20-30%, гаражи увеличиваются на 10-15%. Правда, и дешевеют они медленнее".

Участники рынка не спорят с этими аргументами, но замечают, что перечисленные минусы не отменяют главного плюса гаражных инвестиций -- малые суммы вложений -- от 100 тыс руб.

Тем не менее, для основной части перекупщиков недвижимости вложения в гаражи -- только начало инвестиционной деятельности. Большинство собеседников зарабатывали в этой нише первые 3-4 года своей карьеры рантье. "Когда появляется более крупная сумма, переходят на квартиры, а затем на офисы и магазины, -- рассказывает инвестор Валерий Конников. -- Здесь арендаторы не так мобильны, и в целом публика более солидная и надежная".