Недоступные земли

По наблюдениям регистрационных служб, далеко не все обладатели земельных участков спешат оформить их в собственность -- пока земля не зарегистрирована, она не облагается налогом. С этим уже начали бороться: в Госдуму внесен законопроект, согласно которому владельцев земли, не оформленной в собственность, будут штрафовать. Эксперты уверяют, что соблюсти закон будет непросто, если оформлять участок по всем ныне действующим правилам.

По единодушному мнению риэлтеров, юристов и сотрудников регистрационной службы, простота или сложность оформления земли в собственность зависят в первую очередь от категории земель, к которой участок относится. Перечень категорий довольно обширен. Среди них -- земли сельхозназначения (наибольшая доля), земли поселений, земли промышленного и иного специального назначения. Самые сложные в плане оформления -- земли особо охраняемых природных территорий и объектов, земли лесного фонда и водного фонда.

Наиболее простая схема оформления земли в собственность -- для участков, отнесенных к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Однако в этом случае важно, чтобы в точности была соблюдена процедура предоставления участка: по общим правилам земля для ИЖС предоставляется через аукцион, где продается либо право собственности на землю, либо право ее аренды.

При приобретении земель сельскохозяйственного назначения сложностей не в пример больше. Особенно, по словам юристов, это относится к объектам, которые разрешено использовать только под сельскохозяйственное производство, и к участкам под дачное строительство. "По закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения, если гражданин или компания желает купить земельный участок соответствующей категории, продавец актива должен сначала обратиться в министерство имущественных отношений субъекта РФ с предложением выкупить этот земельный актив по той же самой стоимости, по какой собирается заключить сделку с другим хозяйствующим субъектом, -- рассказывает специалист по земельным участкам агентства недвижимости "ИркутскСитиКом" Борис Лапин. -- Если в течение месяца министерство предложение не примет, считается, что орган отказался от преимущественного права выкупа данного земельного участка по указанной стоимости, и сделку можно проводить".

Этот же закон устанавливает максимальный размер "отводимых" земель сельхозназначения для компаний и частных лиц, добавляет представитель агентства недвижимости "ЗемлеКоп" Алина Коралова: "Если участок превышает этот лимит, процедура отчуждения 'лишнего' куска земли возлагается на плечи будущего собственника".

Когда речь заходит об оформлении земли, которая при приватизации колхозов и совхозов передавалась их бывшим работникам, эксперты тяжело вздыхают: "Как правило, эта земля принадлежит или бывшим колхозам, совхозам или бывшим колхозникам (на правах долевой собственности). Спор о том, кому же -- колхозу или колхозникам принадлежит земля, судебно-арбитражная практика рассматривает в девяти случаях из десяти в пользу колхоза. Поэтому даже если гражданин имеет на руках свидетельство о собственности на долю в земельном участке, это вовсе не означает, что ему удастся без проблем доказать, что он является полновесным собственником. Только если сама организация -- колхоз или совхоз -- не претендует на эту землю, дольщик сможет оформить землю без сложностей", -- говорит Борис Лапин.

Одна из основных проблем, с которой придется иметь дело владельцу земли любой категории при ее оформлении в собственность -- сроки процедуры, замечают эксперты. "Сбор всех справок занимает до 2 месяцев, еще 2 месяца уходит на подачу документов в Росреестр", -- рассказывает юрист нотариальной конторы ООО "НотТа" Ольга Веселюк.

Особенно трудно оформить право собственности на участок с долгой и запутанной историей, знает Алина Коралова: "Был у нас недавно 'классический случай' -- участок, выделенный лет двадцать назад, когда создавалось садоводческое товарищество. Из документов у владельца -- только членская книжка, а покупатель, естественно, хочет землю, оформленную в собственность. Начали процедуру оформления, и выяснилось, что участок крайний, да к тому же с самозахваченной территорией, по которой как раз проходит дорога. Чтобы оформление состоялось, пришлось бы перенести забор владельцам соседнего участка. В итоге землю оформили без того самого куска, по которому проходит дорога, забор переносить не стали, с покупателем договорились".

В отдельную строку Лапин выделяет проблемы, связанные с разногласиями продавца и покупателя по договору, а также третьих лиц, полагающих, что их права и законные интересы нарушены в результате заключения сделки. Плюс к этому проблемы могут быть связаны с тем, что участок не состоит на кадастровом учете. Зарегистрировать при таких обстоятельствах сделку и получить свидетельство о регистрации права собственности, конечно, возможно: в кадастровой выписке при этом будет указано, что границы участка не установлены. А вот у покупателя потом могут возникнуть проблемы из-за несовпадения данных, отраженных в кадастровой карте, и фактических границ участка. Чтобы этого избежать, многие покупатели требуют от продавца произвести межевание участка и получить кадастровый номер. На этой стадии трудности обычно возникают при согласовании границ участка с соседями, которых далеко не всегда можно разыскать. Обычно в этой ситуации публикуется объявление о проведении слушаний об утверждении границ соответствующего участка: это позволит, если соседи так и не объявятся, провести слушания в их отсутствие и утвердить план согласования границ.

На некоторые участки право собственности и вовсе оформить невозможно. Это земельные участки, изъятые из оборота, например участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками, зданиями, в которых размещены какие-либо учреждения силовых структур. Сложно приобрести в частную собственность земельные участки, ограниченные в обороте -- к примеру, земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; участки земель лесного фонда; участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ; участки, занятые объектами космической инфраструктуры; участки, загрязненные опасными отходами или радиоактивными веществами.

Кстати

Сейчас в Иркутской области каждая четвертая сделка с недвижимостью приходится на операции с землей, сообщают в Управлении Росреестра по Иркутской области. В общем объеме регистрационных действий их доля по итогам прошлого года составила около 26%. Всего в 2010 году Управлением было зарегистрировано 431,6 тыс прав, ограничений, обременений и сделок в отношении всех видов объектов недвижимости. Из них на долю операций с земельными участками приходится 114,6 тыс регистрационных действий.

Если сравнить с данными 2009 года, то количество операций с землей в численном выражении выросло, однако в общем объеме сделок с недвижимостью уменьшилось. Статистика Росреестра показывает, что тогда в области было проведено 101,8 тыс регистрационных действий с земельными участками, а их доля в общем объеме сделок составила 31%. Хотя, скорее всего, это связано с тем, что в 2010 году в регионе активизировалась регистрация прав на все виды объектов, прежде всего на жилые помещения.

Эксперты считают, что стремление оформить в собственность или продать свой земельный участок проснулось у иркутян вместе с кризисом, когда любой объект недвижимости стал потенциально выгодным для инвестирования.