Обязательным условием любой ипотечной сделки является оформление страховки, стоимость которой зависит от характеристик заемщика, выбора банка и страховой компании. Опытные заемщики утверждают, что при грамотном подходе к этому вопросу можно сэкономить ежегодно до 1% от суммы текущей задолженности по кредиту.

Не каждый заемщик желает знать

Как правило, анализу условий страхового сбора заемщики уделяют мало внимания. Платежи по страховке и прочие дополнительные комиссии воспринимаются ими как данность, а значит, не обсуждаются.

Проценты и комиссии по кредиту действительно не обсуждаются, эти условия устанавливает банк, и они прописаны в договорах ипотеки. А вот размер страховых сборов банк установить не может -- это зависит только от тарифов страховой компании, которую выбирает заемщик. Банк вправе лишь указать перечень рисков, которые, по его мнению, должны быть застрахованы. В обязательном же порядке, в соответствии с законодательством, ипотечный заемщик должен только застраховать квартиру от рисков повреждения или полного уничтожения. Однако из 15 банков, опрошенных корреспондентом газеты "Дело" в Иркутске, только Байкальский банк Сбербанка РФ ограничивается этим обязательным видом страховки. Временно такую акцию проводит также филиал Альфа-банка, но она закончится уже в апреле.

Остальные кредиторы требуют минимизировать весь комплекс рисков. Для этого они предлагают застраховать не только саму квартиру, но и жизнь и здоровье заемщика, а также риск утраты прав собственности на жилье (титульное страхование). И хотя оформление двух последних полисов не является по закону обязательным, обойти это будет сложно. В банках подтвердили, что несогласие клиента оформить все требуемые страховки приведет к расторжению сделки.

Между тем Высший арбитражный суд недавно создал прецедент, удовлетворив иск Роспотребнадзора к амурскому подразделению Агентства по ипотечному жилищному кредитованию о незаконности требований страхования жизни и трудоспособности заемщиков. Истец считает, что навязывание этих условий клиентам нарушает их потребительские права, так как они не предусмотрены законом "Об ипотеке".

Развернут ли надзорные органы борьбу против навязывания клиентам комплексного страхования, покажет время. Однако банкиры уже предупреждают, что такая кампания может обернуться против самих потребителей и привести к повышению ставок по кредитам. Директор отдела ипотечного кредитования иркутского филиала Альфа-банка Наталья Солоненко: "Думаю, что в этом случае ставки по кредитам могут подняться даже выше текущих ставок по страхованию. Комплексное страхование обходится заемщику в 1-2% от стоимости залога -- эта цена страховщика обусловлена многолетним анализом рисков. А цена банка за отмену страховки будет выше, поскольку он не обладает соответствующей статистикой и учитывает фактор промедления с продажей залога".

По всей видимости, остается только надеяться, что банки сами когда-нибудь откажутся от "обязательного" комплексного страхования, как это сделал Сбербанк. По статистике банка, за те несколько лет, в течение которых заемщикам предлагалось осуществлять страхование жизни и потери трудоспособности, выплаты страховщиками производились не часто, а именно этот вид страхования является самым дорогим. Между тем, страховые случаи были, рассказывает кредитный инспектор Байкальского банка Вячеслав Требин. "Причиной для отказа в выплатах чаще всего являлось позднее уведомление о наступлении страхового случая, -- говорит он. -- Условия у многих страховщиков таковы, что клиент должен течение первых 3 дней сообщить кредитору и страховой компании о наступлении такого случая. А в некоторых компаниях требуют, чтобы уведомление по телефону подкреплялось телеграммой в течение 5 часов после его наступления. В общем, в договорах страхования масса оговорок, по которым в выплате страхового возмещения может быть отказано. Все это делает необходимость страхования бессмысленной и для банка, и для клиента", -- резюмирует специалист.

А директор иркутского филиала страховой компании "Прогресс-Гарант" Николай Кокорин добавляет, что на возможность выплат влияет не только выполнение сроков уведомления, но и причины наступления страхового прецедента. "Например, смерть заемщика вследствие несчастного случая может быть оплачена, а смерть вследствие заболевания (сердечно-сосудистого, онкологического), скорее всего, нет" , -- заключил респондент.

Некоторые банки также настоятельно рекомендуют заемщику застраховать временную утрату своей трудоспособности. Это означает, что если заемщик в результате несчастного случая или болезни временно не сможет трудиться, страховая компания будет погашать кредит за него. Однако сроки, в течение которых страховщики готовы это делать, в компаниях разные. К примеру, в одной страховой фирме сообщили, что будут платить не дольше 4 месяцев, в другой -- не дольше 1 месяца.

Перечень нюансов, которые могут сильно отразиться на интересах заемщика, на этом не заканчивается. Но рекомендация у экспертов для всех случаев одна -- внимательно читать текст договора страхования и требовать пояснения и даже изменения тех пунктов, которые кажутся сомнительными или неприемлемыми. Само собой, не лишней будет консультация опытного юриста.

Если квартира еще не построена

Обязательное страхование ипотечным заемщиком приобретаемой квартиры распространяется только на готовое жилье. В случае же ипотеки строящегося жилья вообще нет необходимости что-либо страховать. Тем не менее, банк убедительно попросит заемщика застраховать свою жизнь и трудоспособность. А если новостройка, в которой находится приобретаемая квартира, не входит в список аккредитованных банком, то, вероятнее всего, клиенту будет предложено застраховать и свои финансовые риски.

Однако такой страховой полис может предложить не каждая страховая компания. Из семи опрошенных корреспондентом газеты "Дело" наиболее известных компаний в Иркутске ни одна эту услугу не предлагает. И неудивительно, ведь страхование финансовых рисков предполагает защиту от целого комплекса неприятностей: банкротства застройщика, несоблюдения им сроков строительства, форс-мажорных обстоятельств на стройке, гибели или повреждения строящегося дома, мошенничеств исполнителей или организаторов строительства.

Впоследствии, когда дом будет построен, а право собственности заемщика на квартиру оформлено, уже наступит законная необходимость застраховать ее от рисков повреждений и утраты.

Здоровье дороже

Страховку по ипотеке заемщик оплачивает один раз в год на протяжении всего срока выплат по кредиту. Но ничто не мешает ему сменить страховую компанию, если в другой по аналогичному полису предлагаются более подходящие условия. Это можно сделать также один раз в год. По словам банкиров, заемщики меняют страховщиков нечасто, но иногда в этом есть смысл: тарифы на страхование в разных компаниях могут отличаться на несколько процентных пунктов.

Тарифы по страхованию жилья в Иркутске, по данным самих страховых компаний, составляют сегодня 0,10-0,75% от суммы кредита, умноженной на 10% (далее по тексту проценты указаны от данной величины). На стоимость страховки влияет техническое состояние жилья, материал стен и перекрытий, наличие источников открытого огня и даже удаленность от города и служб спасения. По мнению ведущего риск-менеджера иркутского филиала Восточно-Сибирской дирекции ОАО "РОСНО" Евгения Ульянова, ориентироваться на минимальную ставку стоит покупателям готовой квартиры в новом доме с хорошими коммуникациями и железобетонными перекрытиями. При покупке жилья с высокими рисками наступления страхового случая (к примеру, квартиры в деревянном доме 60-х годов постройки) следует готовиться уже к максимальным ставкам.

Тарифы по страхованию риска утраты права собственности (титульное страхование) составляют в Иркутске 0,08-0,51%. Здесь определяющим фактором является количество проведенных с квартирой сделок и срок исковой давности. Ряд банков требуют страховать титул на весь период ипотечного договора, а некоторые только на 3-4 года -- срок исковой давности по недействительным сделкам. Таким образом, самая дешевая страховка будет по новостройке, с которой совершено не более двух сделок купли-продажи.

Самая дорогая страховка для заемщика -- защита собственной жизни и трудоспособности. Здесь диапазон тарифов составляет от 0,14% до 18,11%. На цену страховки влияет возраст и пол заемщика, состояние его здоровья и наличие хронических патологий в семье, а также профессия клиента. Самый низкий тариф, прикидывает Николай Кокорин из "Прогресс-Гаранта", будет у молодой девушки, не имеющей проблем со здоровьем и наследственных патологий в семье, некурящей и работающей в офисе. Для мужчины страховка обойдется на 0,06-0,50 пункта дороже. А после наступления 44-46 лет цена страховки для заемщика пересчитывается и становится дороже еще на 2-4 пункта.

Теоретически размер страховых платежей должен каждый год уменьшаться, так как рассчитывается он в процентах от суммы текущей задолженности. Однако опрошенные заемщики с многолетним стажем сетуют, что на деле сумма страховых выплат практически не уменьшается. Специалисты объясняют это тем, что тарифы ежегодно индексируются "в связи с увеличением возраста заемщика и его жилья".

Как уже упоминалось, риски здоровья заемщика, его профессии, юридической чистоты купленной квартиры оцениваются в разных страховых компаниях неодинаково. Нередко эта разница может составить 0,5-1,0% от суммы долга. "Когда осенью прошлого года моя задолженность по ипотечному кредиту составляла 2,59 млн руб, я сравнивал тарифы трех страховых компаний, -- рассказывает один из заемщиков. -- В одной компании сумма выплат составила 27 тысяч [рублей] в год, в другой насчитали 21 тысячу. В результате я застраховался в третьей компании, где платежи по страховке составили 14 тысяч в год". Причем впоследствии собеседник "Дело" обнаружил, что мог застраховать сделку по еще более низкому тарифу, и сумма ежегодных выплат составила бы уже 12 тыс руб.

Как правило, повышенные ставки по страхованию рисков одного вида компания компенсирует более низкими тарифами другого вида страховки. Поэтому опытные заемщики советуют будущим клиентам определить, что в их досье является самым рискованным моментом, и искать страховщика с более низкими ставками именно по этому виду страхования. А первый заместитель директора иркутского филиала страховой компании "Прогресс-Гарант" Ирина Первушина рекомендует также при выборе наиболее подходящего варианта обращать внимание и на условия договора -- ведь разница в размере тарифов, по ее словам, не случайна. Как правило, по более низким ставкам предлагаются и более жесткие условия выплат по страховым случаям. Есть смысл, считают сами страховщики, обзвонить несколько компаний и заранее выяснить примерную стоимость страховки. При этом специалисты расспросят вас о тех моментах, которые скажутся на итоговом тарифе.

СИА

Материал подготовлен к публикации Сибирским Информационным Агентством (СИА, Иркутск)