Впервые за последние пять лет по ипотеке стало выгоднее покупать строящееся жилье

Покупатели жилья «на кредитные деньги» уже привыкли к тому, что займы на покупку новостроек не так выгодны, как классическая ипотека «вторички». Однако за последний год ситуация изменилась: ставки по ипотеке еще не построенного жилья снизились до уровня кредитов на «вторичку», и банки наперегонки расширяют списки строительных компаний-парнеров.

Еще год назад покупка квартиры в строящемся доме в кредит казалась маловероятным способом улучшить жилищные условия. Ставки по ипотеке новостроек были в среднем на треть выше, чем по кредитам на готовое жилье. А список застройщиков, недостроенное жилье которых банки разрешали покупать своим заемщикам, ограничивался избранными компаниями, имеющими давнюю историю сотрудничества с кредитором.

Сегодня ситуация изменилась кардинальным образом: отдельные ипотечные программы в Иркутске позволяют снизить ставку по кредиту до 6,6% годовых,  минимальный первоначальный взнос снизился до 10%, а перечень застройщиков, аккредитованных в иркутских банках, с начала прошлого года увеличился в два раза.

Как отмечают в иркутских банках, в 2011 году объем ипотечных кредитов, выданных на квартиры в новостройках, увеличился в среднем в четыре раза, а объем кредитов на готовое жилье – только в два раза. По оценке ГУ ЦБ по Иркутской области, доля жилищных кредитов на новостройки, выданных в СФО крупнейшими банками, практически достигла трети общего ипотечного портфеля. «Предложение в сегменте новостроек сегодня ограниченно: в основном достраивается то, что было начато еще до кризиса, а новых строек очень мало, что и объясняет желание покупателей приобрести новую квартиру, пока они еще есть на рынке, – объясняет Владимир Стефановский, директор ООО ‘Застройщик’. – Банки просто отвечают на этот спрос, предлагая более выгодные условия по ипотеке на новостройки».

В первую очередь кредитные организации снизили процентные ставки. Если средняя ставка по ипотеке «вторички» в Иркутске сегодня находится в диапазоне от 11% до 12% годовых, то займы на новостройки в ряде крупных банков, а также тех, кто работает по стандартам АИЖК, стоят в два раза дешевле.

«Ставка по ипотечному кредиту ‘Новостройка’ на сегодняшний день составляет 7,9% годовых. К ней добавлен ряд дополнительных понижающих льготных вычетов: если участвует материнский капитал – минус 0,25 процентных пунктов (п.п.), по программе ‘Молодая семья’ – еще минус 0,25 п.п.,  если новостройка подпадает под программу ‘Стимул’ – минус 0,25 п.п., если цена квадратного метра равна или меньше цены, установленной Минрегионразвития, ставка снижается еще на 0,5 п.п., владельцам государственных жилищных сертификатов кредит обойдется дешевле еще на 0,25 п.п. Причем льготы могут суммироваться и достигать в общей сложности 1,5 п.п., что позволяет снизить ставку до 6,4%, – приводит цифры гендиректор ОАО ‘Иркутское ипотечное агентство’ Татьяна Кубасова. – Замечу, что ипотечная ставка агентства по вторичному жилью начинается от 8,9% годовых».

В коммерческих банках Иркутска ипотеку на строящееся жилье без каких-либо льгот можно взять по ставке от 7,9% годовых, с условием участия материнского капитала – от 7,65% годовых. При этом ставки по нельготной ипотеке на вторичное жилье начинаются от 8,5% годовых, с маткапиталом – также от 7,65% годовых.

Существенно сократились и сроки рассмотрения кредитных заявок. По словам банкиров, если раньше одобрение займа требовало от двух недель до двух месяцев, то сейчас заемщик получает ответ спустя 5-7 дней.

«К тому же, сейчас в ипотеке новостроек нет никаких ограничений по выбору дома. Единственное требование - продажи должны вестись в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, а малоэтажное жилье должно быть расположено на территориях комплексной застройки. Заемщик может выбрать практически любую новостройку в любом районе, если она по качеству отвечает необходимым стандартным требованиям: дом должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения, – дополняет Антон Семенников из ипотечного бюро ‘Кредит+’. – Если дом только что построен, в нем может пока отсутствовать санитарно-техническое оборудование и внутренняя отделка. Для жилого дома необязательно подключение к центральным системам канализации, водо-, газоснабжения на момент его приобретения — при условии, что независимый оценщик установит ликвидность объекта как среднюю или высокую».

По данным «Кредит+», год назад иркутские банки сотрудничали с 2-3 застройщиками, сейчас в списках аккредитованных – в среднем 5-7 компаний.В Байкальском банке Сбербанка кредит можно оформить практически на любую новостройку в регионе и за его пределами, так как банк заключил соглашения о взаимодействии со всеми застройщиками региона. Если раньше для получения аккредитации в банках готовность объекта должна была составлять не менее 80%, то сегодня требование снижено до 50%.

Текущие условия по ипотеке на новостройки эксперты считают оптимальными. «Можно констатировать, что ставки по ипотеке достигли дна и в ближайшее время вряд ли будут снижаться», – полагают эксперты УК ‘Финам менеджмент’. – Нынешние требования к минимальному первоначальному взносу (10%) также достигли своего предела: дальнейшее снижение первоначального взноса повысит риски банков и вынудит их повышать кредитные ставки». Сами заемщики, кстати, не спешат брать ипотеку с самым низким взносом. По словам банкиров, доля заемщиков, которые вносят сразу половину стоимости квартиры, растет, большинство жилищных кредитов выдается с взносом 30%.

Учитывая сложившуюся ситуацию, ипотекой на новостройки в последнее время заинтересовались и те банки, которые после кризиса отказались от этого продукта. «Теперь ипотека на новостройки не несет в себе повышенных рисков для банка и пользуется большим спросом у заемщиков, поэтому в ближайшее время банк ‘Дельтакредит’ запустит новую ипотечную программу на строящееся жилье», – отмечают в банке. В «Альфа-банке» также положительно смотрят на развитие ипотеки на новостройки и в ближайшее время собираются запустить новую кредитную программу, ставка по которой будет «близка к средней по рынку».

Минусы у ипотеки по строящемуся жилью есть, но их немного. Так, первоначальный взнос по вторичному жилью всегда меньше: если в банке готовы кредитовать покупку в новостройке с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья, значит, ипотеку на «вторичку» там выдадут без первоначального взноса вовсе, или хотя бы со взносом от 5%. «Действительно, первоначальный взнос по вторичному жилью у нас 10%, по программе ‘Новостройка’ – от 20%, – признаются в ‘ИрИА’. – Но самый большой минус из имеющихся – это риск нарушения сроков строительства и возникновения проблемы обманутых дольщиков».

Светлана Пишикина, Газета Дело