По какому принципу иркутский ритейл отбирает помещения под торговые точки? На какие моменты необходимо обязательно обращать внимание, а какие – можно пропустить? Опытом делятся представители сети продуктовых супермаркетов и аптек.

Наталья Васильева, директор по развитию торговой сети «Слата»:

– Выбор помещения зависит от совокупности факторов. Так, формат супермаркета «у дома» требует площадей от 300 кв.м., ему будет достаточно месторасположения в спальном районе и наличия только пешеходного трафика.

А вот формат гипермаркета, где площади начинаются от 1000 кв.м., требует уже хорошего автомобильного трафика, близости к основным автомагистралям города.

Что касается формы владения помещениями – у нашей компании есть торговые площади и в собственности, и в аренде. Часть магазинов строили сами.

Все зависит от предложения на рынке. Если цена подходящая – мы предпочтем выкупить магазин. Если собственник в принципе не готов обсуждать продажу объекта – арендуем. Тут главное – правильно составить договор аренды. Во-первых, он должен быть долгосрочным – от 10 лет, минимум. Во-вторых, в нем должны быть прописаны все детали – от ежегодной индексации ставки аренды до того, на каких стенах здания можем баннеры размещать. Кто несет коммунальные расходы, платит в случае необходимости капитального ремонта и т.п. – все эти моменты тоже нужно выяснить «на берегу». В аренде у нас сейчас магазины в самых разных районах Иркутска, поэтому ставки аренды, понятное дело, сильно разнятся – от 500 до 900 рублей за «квадрат».

Но если есть возможность построить самим – мы, скорее, выберем этот вариант. Другое дело, что стать собственником земельного участка сегодня по-прежнему затруднительно. По возможности, конечно, покупаем участки – есть несколько супермаркетов, которые мы сами построили. Вот совсем недавно ввели новый двухэтажный  торговый центр площадью в 2,5 тыс кв.м.: якорем здесь выступает супермаркет Слата, остальные площади арендуются другими компаниями, в том числе есть фуд-корт, игровая. Это не первый ТЦ, который мы в таком формате открываем на правах владельцев, но это первый наш девелоперский проект, который был спроектирован и построен компанией «с нуля».

На сегодняшний день в сеть компании входит 8 универсамов формата «магазин у дома» и 25 супермаркетов.

Антон Резников, директор по развитию аптечной сети «Фарма»:

– Важно помнить, что помещение может быть очень привлекательным в плане проходимости и возможного товарооборота, подходить под формат аптеки и так далее, но не устроить из-за того, что не в порядке документы по оформлению собственности. В базах часто встречаются помещения, которые раньше были квартирами: если такое помещение формально остается жилым (даже если уже десять лет там магазин) – практически нереально получить на него лицензию, чтобы открыть аптеку. Торговать сигаретами, обувью, одеждой, пивом и т. д. при этом можно – там все проще.

Ключевой критерий оценки привлекательности места – это трафик, или количество проходящих непосредственно вблизи от входа в точку прохожих в единицу времени. Что мы считаем высоким трафиком? Для Иркутска в 2012 году определена исходная цифра – 400 человек в час. Можно сказать, что при расположении аптеки на улице с трафиком выше 400 человек/час можно пренебречь вообще местными посетителями, специально приходящими в аптеку, поскольку их доля обычно не превышает 10%.

В идеале нужно считать проходимость с 9 утра до 10 вечера каждый день, включая выходные, в течение недели. Как правило, в течение дня трафик может сильно меняться. Необходимо понять – как. Для этого составляется «портрет места» в том числе с помощью карты города и фотографий оцениваемого места в радиусе 5 минут движения пешехода или 500 метров. Обычно длительность работы аптеки – 14 часов в день, но на практике 2 часа из них «мертвые», поэтому трафик в день надо рассчитывать исходя из 12 часов среднего трафика. При подсчете потока не следует учитывать детей до 18 лет и деклассированные элементы.

Вторым важным показателем является качество пешеходного потока. Этот показатель характеризуется долей прохожих, зашедших в аптеку из проходящего потока. Есть места, где при высоком трафике посещаемость очень низка, есть – наоборот. Тут важно правильно оценить, насколько востребована будет аптека для того пешехода, который оказался в данном месте в данное время. Если люди идут на работу или приехали по делам в расположенный рядом офис, пересаживаются с одного вида транспорта на другой в этом месте – маловероятно, что они сделают покупку. Если же они приехали после работы и идут мимо домой – это практически на 100% наши клиенты.

Значение также имеет демографический состав потока. Основной целевой аудиторией в аптечных продажах являются женщины от 25-30 до 60 лет. Практически не делают покупок в аптеках дети и подростки до 18 лет, студенты ВУЗов. Возле институтов, техникумов и школ характерна следующая ситуация — трафик может быть высоким за счет молодежи, которая почти не делает значимых покупок. В таких местах трафик утром или в 3 часа дня может зашкаливать за 1000 человек/час, но качество потока будет крайне низкое. Как правило, мало привлекательны для открытия аптек те части улицы, где расположены ювелирные магазины, дорогие бутики, игровые автоматы, бытовая техника, отделочные материалы, салон одежды – заведения, в которых один и тот же человек делает покупки реже раза в месяц.

На посещаемость влияет и внешняя привлекательность аптеки, состояние входа в ее помещение. Например, 1-3 ступеньки – еще не очень заметно, после третьей каждая ступенька убирает 0,5-1% от посещаемости. Вход должен быть удобным, легким. Двери должны быть прозрачные пластиковые. Тяжелые глухие, металлические двери не вызывают желания заходить в помещение.

Что касается «начинки» площадей – бывают неформатные помещения, например, просто зал без выделенных подсобных помещений, которые необходимы по аптечным стандартам. Под аптеку необходимо помещение общей площадью не менее 75 кв.м. На этой площади должны располагаться производственные помещения (60 кв.м.) – торговый зал, помещение приема и распаковки товара, помещения хранения; административно-хозяйственные (13 кв. м.) – обособленное место руководителя и бухгалтера, гардеробная или шкаф, помещения персонала, архив; и санитарно-бытовые помещения (2 кв.м.) – уборная со шлюзом и место хранения уборочного инвентаря. 

Все аптечные организации должны быть оснащены централизованными системами электро-, водоснабжения, отопления, приточно-вытяжной вентиляцией и канализацией. Также помещения хранения лекарственных препаратов должны быть оснащены приборами для регистрации параметров воздуха, а вся площадь аптеки оборудована светозвуковой, противопожарной и охранной сигнализациями и находиться под круглосуточным централизованным наблюдением. Кроме прочего, все помещения аптечной организации должны быть функционально объединены в единый блок, изолированный от других организаций.

На аптеку площадью 100 кв. м. нужны мощности минимум 6-10 киловатт. Это вывеска, холодильники, освещение, обогреватели, чайники, компьютеры и другое электрооборудование. Если помещение было квартирой (и там не докупалась мощность), то квартира с электроплитой по нормам имеет выделенную мощность всего 1,5 кВт – такой вариант не подходит. Как правило, при аренде помещения в торговом комплексе, который раньше был промышленным зданием, таких проблем нет – каждый отдел берет по 4-10 кВт.

Елена Андюбек, Газета Дело