Традиционный «Круглый стол по коммерческой недвижимости», организатором которого выступает АН «Новация», прошел в Иркутске в апреле. Профессионалы рынка обсудили актуальные тенденции и перспективы развития торговых и офисных площадей в городе. По мнению участников дискуссии, кризис идет на пользу рынку, заставляя его качественно меняться, становиться более профессиональным и открытым, а результаты первого квартала 2016 года вселяют оптимизм.

Торговля и офисы: разные векторы

«Срез рынка», по традиции, представила участникам «Круглого стола по коммерческой недвижимости» Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив», заместитель руководителя Байкальского представительства РГУД.

По ее словам, на текущий момент в Иркутске есть порядка 570 тысяч кв.м офисных площадей и более миллиона «квадратов» торговой. При этом лишь третью часть площадей можно отнести к качественным (192 тыс. кв.м – в сегменте офисной недвижимости и около 282 тыс. кв.м – в сегменте торговой).

«Иркутску есть куда развиваться, – отметила Татьяна Галущенко. – Старые, некачественные площади, 'динозавры', должны умереть, а на их месте – появиться новые, современные торговые и бизнес-центры, многофункциональные объекты, отвечающие требованиям современности».

Кризис 2015 года не мог не сказаться на доходности коммерческих площадей. За два прошедших года цены на рынке офисной недвижимости снизились на 27%, а торговой – на 17%. Вероятно, цены на торговые площади еще ждет снижение.

Если на перепродаже офисов сегодня заработать не получится, то на сдаче в аренду – вполне. За год консервативная доходность в этом сегменте выросла с 10% до 11%. Арендные ставки в торговых центрах и стрит-ритейле продолжают снижаться: доходность от сдачи помещений сократилась за год с 9,3% до 8%.

«Таким образом, офисы сегодня приносят большую доходность, чем торговые объекты. В стабильные времена наблюдается обратная тенденция», – отметила эксперт.

По ее словам, хорошей стратегией для инвестора сегодня может стать покупка офисного помещения (можно воспользоваться низкими ценами продажи) и сдача его в аренду по более высоким, чем год назад, ставкам.

«Это хороший показатель, который говорит о том, что рынок стабилизируется. В отличие от прошлого года, когда вообще было непонятно, что делать и чего ждать, – резюмировала Татьяна Галущенко. – Сейчас ситуация непростая, но не самая критичная».

Мультиформатность и нестандартность

Кризис, по словам Татьяны Галущенко, качественно меняет рынок коммерческой недвижимости. Так, например, очевиден тренд перехода от крупных объектов к более мелким. Период «гигантизма» в сегменте офисной недвижимости Иркутска закончился еще в 2009 году, когда одновременно было введено 86 тысяч кв.м площадей, на рынке торговой – в 2014-2015 годах (с вводом «КомсоМОЛЛа» и «Сильвер Молла»).

«Гигантоманией мы на ближайшие годы переболели. Более востребованными и менее рискованными для инвесторов будут объекты небольших форматов: микрорайонные, транзитные торговые центры, – пояснила Татьяна. – Сейчас строится несколько таких объектов площадью от 3 до 6 тысяч кв.м. Уже в этом году они будут вводиться в эксплуатацию и наполняться арендаторами».

Собственникам работающих объектов тоже не нужно стоять на месте. Следует, например, обратить внимание на мультиформатность, или развитость инфраструктуры.

«Если вокруг вашего объекта нет развитой инфраструктуры, вам придется ее развивать внутри, и никак иначе, – подчеркнула эксперт. – Если вы ничего не будете делать, люди из вашего здания убегут».

Второй момент – нестандартное наполнение. Так, например, в офисных зданиях можно создавать комнаты отдыха для сотрудников, где они смогут перекусить, выпить кофе, пообщаться в неформальной обстановке. «Такая практика общепринята в мире, – отметила Татьяна Галущенко. – Почему этого до сих пор нет у нас?».

Для торговых центров вариантов нестандартного наполнения – великое множество. Эдьютейнмент (игровое обучение), квест-комнаты, скалодромы, лабиринты, экстрим-парки, винотеки и так далее. «Торговое здание само по себе уже никому не интересно, оно должно быть многофункциональным», – убеждена аналитик.

К слову, иркутские ТРЦ уже «поймали» этот тренд и развивают на своих площадках нестандартные форматы. В «КомсоМОЛЛе», например, можно поучаствовать в научном шоу, в «Юбилейном» – попрыгать на батуте, в «Сильвер Молле» – посетить контактный зоопарк.

Юлия Козлова, руководитель Департамента недвижимости ООО «Сибирская Слобода» (занимается управлением ТРЦ «Сильвер Молл»), отметила:

«Конечно, такие арендаторы занимают площади на очень льготных условиях. Мы понимаем, что это та составляющая, которая не принесет нам денег, но она дает нам тот поток, который мы хотим видеть в торговом центре».

Навстречу арендаторам

Сказалась непростая экономическая ситуация и на взаимоотношениях арендодателей и арендаторов. Об этом на «Круглом столе по коммерческой недвижимости» рассказал Юрий Винников, сертифицированный аналитик рынка недвижимости, управляющий объектами коммерческой недвижимости.

По его словам, кризис, начавшийся в 2014 году, отразился на настроениях ритейлеров: курс валюты взлетел, покупательская способность начала снижаться.

«Большинство наших арендаторов закупали товар в Китае, в Турции – закупочные цены выросли, – рассказал Юрий Винников. – Ритейлеры стали паниковать: никто не знал, что будет дальше. Арендаторы все чаще стали обращаться с просьбами о снижении ставок».

Кризис, по словам управляющего, заставил арендодателей пойти на уступки: потерять арендатора легко, а поиск нового может растянуться на месяцы (сроки экспозиции объектов в Иркутске выросли в прошлом году в разы).

«Кому-то шли на снижение ставок, некоторым предоставляли отсрочки платежей, арендные каникулы и т.п. В результате удалось удержать порядка 90% действующих арендаторов».

Другие участники рынка, присутствовавшие на «Круглом столе», также отметили, что кризис научил арендаторов и арендодателей договариваться.

«Рынок более стал открытым, – поделилась своим мнением Юлия Козлова, ООО ‘Сибирская Слобода’. – Арендаторы готовы показывать свои товарообороты, мы со своей стороны тоже готовы открывать все карты. Это профессионально и правильно».

Компромиссы, тем не менее, по ее мнению, должны быть оправданными: если арендатор просит скидку 50%, это совсем не значит, что арендодатель обязан ее дать. Ритейлер должен цифрами, фактами доказать обоснованность своей просьбы, показать, что он со своей стороны сделал все возможное, чтобы исправить ситуацию.

Антон Кондратьев, руководитель проекта Управление Недвижимостью УК «Система АМТ», считает, что далеко не всем арендаторам можно и нужно давать скидки.

«Главная идея в предоставлении скидок – понять потенциал арендаторов и их эффективность. Если у ритейлера есть проблемы в операционной деятельности, то кризис их просто обостряет, – пояснил он. – А мы, предоставляя скидки, продлеваем ‘агонию’. Иногда проще отрезать сразу и найти другого арендатора».

Новые бренды

Интерес у арендаторов к объектам сегодня есть. «Наступил некий сдержанный оптимизм, – поделился Юрий Винников. – С начала 2016 года мы отметили устойчивый спрос на площади».

В прошлом году многие ритейлеры ушли из России, в том числе и из Иркутска, некоторые – заморозили планы развития, закрыли нерентабельные точки, сократили площади. Однако сейчас на рынок заходят новые бренды. В Москве, например, за первый квартал 2016 года, по данным компании Knight Frank, появилось 13 новых международных операторов – в три раза больше, чем за первый квартал 2015-го.

Новые ритейлеры заходят и в Иркутск. Так, уже в конце лета – начале осени иркутяне смогут посетить магазины одежды международной группы компаний Inditex (Zara, Pull and Bear, Massimo Dutti, Bershka и др.), которая ранее не была представлена в городе. Соглашение подписала управляющая компания ТРЦ «Сильвер Молл». «Мы также подписали соглашение с кинотеатром 'КИНОМАКС', он откроется в торгово-развлекательном центре осенью», – рассказала Юлия Козлова.

Намерены, по словам Юрия Винникова, развивать свои сети и ритейлеры, как уже представленные в нашем городе, так и новые.

Например, фирмы «KFC» и «Burger King» планируют открытие новых точек в разных форматах – начиная от стационарных ресторанов на центральных улицах города и на фуд-кортах, заканчивая форматом Drive с возможностью организации автораздачи.

Активно интересуются иркутским рынком и форматы низкого ценового сегмента – магазины «фикс прайс», «секонд-хенды». Есть планы развития и у продуктовых ритейлеров, которые сегодня, когда население тратит от 30% до 50% на продукты питания, чувствуют себя довольно уверенно.

Среда "генерит" потоки

Несмотря на активно развитие торгово-развлекательных центров в Иркутске, формат стрит-ритейла также пользуется спросом у арендаторов. Очевидно, что само торговое помещение уже не так интересно потребителю. Покупательские потоки на улицах города может и должна генерить качественная среда.

Создать такую среду, реконструировать, облагородить историческую часть города (общей площадью 44 гектара) поставили своей целью авторы проекта «Иркутские кварталы». В этом году он выходит на стадию реализации. Одноименная автономная некоммерческая организация, созданная в ноябре 2015 года для сопровождения проекта, продолжает работу с собственниками и властями.

«'Иркутские кварталы' будут строиться в естественных условиях, – рассказал Сергей Маяренков, член экспертного Совета ‘Сибирской лаборатории урбанистики’, директор АНО ‘Иркутские кварталы’. – Но мы, во-первых, повышаем интенсивность строительства, а во-вторых, в соответствии с общей концепцией, создаем некие рамки для каждого участника проекта. От создания такой единой среды выиграют все инвесторы, которые находятся на этой территории».

По словам директора АНО «Иркутские кварталы», работа по проекту идет полным ходом, несмотря на то, что многое (например, переговоры с инвесторами, внесение изменений в градостроительную документацию, планирование инженерных коммуникаций) остается «за кадром».

Тем не менее, в этом году иркутяне смогут увидеть первые результаты работы своими глазами. Около 30 тысяч кв.м площадей, по словам Сергей Маяренкова, уже находятся на стадии проектирования, еще по 100 тысячам кв.м идут переговоры. Более 10 объектов до конца года построят или реконструируют.

«Будет благоустроена ‘стрелка’ около Тимирязева и Подгорной, ближе к 130 кварталу, модернизирована Иерусалимская лестница. Наведем порядок на улице Байкальской в районе рынка,

– рассказал Сергей Маяренков. – Активно ведем работу по сносу различных пристроев, убираем рекламу. Даже простые, казалось бы, чистота и порядок вызывают немало положительных эффектов на территории».

По словам спикера, проект «Иркутские кварталы» находит позитивный отклик у большинства собственников на территории: «Мы работаем на общие цели. Благоустраиваем город, создаем среду, которая будет генерить трафик. Выгодно всем».

До встречи в ноябре

В обсуждении докладов спикеров «Круглого стола» приняли участие руководители и сотрудники крупных агентств недвижимости города, инвесторы, представители средств массовой информации. Дискуссия, по мнению участников, получилась интересной и информативной.

Довольны остались и организаторы.

«Сегодня с уверенностью можно сказать, что вместе мы делаем рынок коммерческой недвижимости цивилизованным и качественным», – отметила генеральный директор АН «Новация» Илона Толстоухова.

Она напомнила, что в следующий раз профессионалы рынка соберутся за «Круглым столом» в ноябре.

Анна Масленникова,
Газета Дело