Ипотечный рынок в России существует уже достаточно давно для того, чтобы обрасти разнообразными мифами. Некоторые из них мешают заемщикам выбрать банк и конкретный кредит с наиболее привлекательными условиями. В этом и последующих номерах Газеты Дело иркутские банкиры комментируют некоторые стереотипы, которые сложились у заемщиков и у тех, кто только собирается взять ипотеку.

Владимир Чернышев, управляющий банком ВТБ24 в Иркутске:	Владимир Салмин, председатель Байкальского банка Сбербанка России:	Елена Воробьева, управляющий филиала Иркутский Банка ОАО «ИТБ»:

Стереотип № 1. Ипотека в госбанках дешевле, чем в банках коммерческих.

Владимир Чернышев, управляющий банком ВТБ24 в Иркутске:

– Чаще это бывает именно так. Госбанки имеют возможность привлекать более «дешевые деньги» для кредитования населения. Но, говоря о стоимости ипотечного кредита, помимо процентной ставки по кредиту необходимо учитывать прочие комиссии и расходы. Например, ВТБ24 не берет комиссию за рассмотрение заявки по ипотечному кредиту и за выдачу ипотечного кредита. В нашем банке нет никаких скрытых комиссий – например, за открытие и обслуживание счета. В некоторых банках на сегодняшний день заемщики несут данные расходы, что делает ипотечный кредит существенно дороже.

Важный момент, который должен учитывать заемщик при подписании кредитного договора – это возможность досрочного гашения кредита. К примеру, наш банк предоставляет заемщикам возможность частичного или полного досрочного гашения кредита без комиссий, штрафов, пеней. Минимальная сумма досрочного гашения не ограничена. При частичном досрочном гашении заемщик может выбрать для себя оптимальный вариант: либо со следующего месяца (за месяцем досрочного гашения) уменьшить ежемесячные платежи по кредиту, либо сократить срок кредитования, при этом ежемесячный платеж сохранится в том же размере, что и до осуществления досрочного гашения. Таким образом, заемщик может сам планировать ежемесячную кредитную нагрузку на семейный бюджет и контролировать сумму переплаты по кредиту. То есть фактически менять стоимость ипотеки.

Владимир Салмин, председатель Байкальского банка Сбербанка России:

– На самом деле, не могу ни подтвердить, ни опровергнуть это утверждение. Ставки на ипотечном рынке нашего региона напрямую, пожалуй, не связаны с формой собственности банка. Если говорить в целом, то ставки банков зависят от ситуации на рынке и стоимости фондирования для банка, а также задач, которые ставит для себя кредитная организация на рынке ипотечного кредитования.

Если говорить о Сбербанке, на уровень процентной ставки влияет категория клиента: самые «дешевые» кредиты – для клиентов, получающих зарплату на счет, открытый в Сбербанке, т.е. заемщиков, являющихся участниками «зарплатного» проекта. В 2011 году к ним добавилась еще одна льготная категория клиентов – работники предприятий, прошедших аккредитацию.

Елена Воробьева, управляющий филиала Иркутский Банка ОАО «ИТБ»:

– Это миф. В настоящий момент наш банк работает по программам АИЖК и по собственным программам. Процентные ставки по ним зачастую ниже, чем в госбанках.

Назову конкретную цифру: процентная ставка у нас – от 7,65% годовых, это на сегодняшний день является минимальной ставкой по ипотеке.

Стереотип № 2. Ипотека – кредит «на всю жизнь».

Владимир Салмин: – Максимальный срок оформления ипотечного кредита в Сбербанке – 30 лет. Впрочем, как показывает практика, многие клиенты гасят кредиты задолго до окончания срока. На сегодняшний день средний срок погашения ипотечных кредитов в Байкальском банке Сбербанка России составляет 13,4 года, при этом более 40% ипотечных кредитов оформлены на срок менее 13 лет.

А с ноября 2011 года ОАО «Сбербанк России» отменил мораторий по досрочному погашению аннуитетных кредитов, как по сроку, так и по сумме. Теперь клиенты могут осуществлять погашение уже через месяц пользования ипотечным кредитом и без ограничений по сумме. 

Владимир Чернышев: – Как правило, средний срок выдаваемого кредита достигает 15 лет. Около 40% заемщиков (это по нашим ощущениям – статистики у нас такой нет) досрочно в полном объеме гасят кредит. Я думаю, это связано с тем, что у заемщиков есть возможность досрочного гашения кредита без каких-либо дополнительных расходов и ограничений. Хотя еще недавно это было совсем не так.

Елена Воробьева: – И это миф. В нашем банке теоретически можно получить ипотечный кредит на срок до 30 лет. Фактически же средний срок по выдаваемым ипотечным кредитам составляет 12 лет. А так как многие заемщики стараются погасить кредит быстрее, срок уменьшается до 8-10 лет.

Стереотип № 3. Если я не смогу платить по кредиту – например, потеряю работу или заболею – банк отберет у меня квартиру.

Владимир Чернышев: – На этот случай клиенты могут оплатить комплексное страхование, и застраховаться от трех вероятных рисков:

• риск утраты трудоспособности и жизни заемщика;
• риск утраты и повреждения объекта недвижимости, передаваемого в залог по получаемому кредиту;
• риск прекращения и ограничения права собственности на объект недвижимости.

К слову, последний вид риска юристы советуют страховать только в первые четыре года после покупки недвижимости (до истечения срока исковой давности). Но в любом случае все перечисленные риски страховая компания берет на себя. И при наступлении страхового случая гасит за клиента задолженность перед банком. А квартира остается в  собственности клиента.

Владимир Салмин: – В случае неоплаты по кредиту с каждым заемщиком банк работает индивидуально, учитывая обстоятельства неоплаты и перспективы.

Иногда, в качестве выхода из затруднительной ситуации, заемщику предлагается реструктуризация долга (временное уменьшение ежемесячного платежа).

Если кредит все равно не выплачивается, то банк вынужден расторгнуть кредитный договор и в судебном порядке реализовать залоговое имущество, то есть ипотечное жилье. Остаток средств, полученных от продажи объекта недвижимости после погашения задолженности по кредиту, остается у заемщика.

Но, как правило, банку и заемщику удается мирно, в досудебном порядке, прийти к договоренности о продаже объекта и погашении задолженности.

Опрос подготовила Светлана Пишикина, Газета Дело