В последние пару лет банки вновь принялись кредитовать строительство жилья. Правда, в основном это касается комплексной многоквартирной застройки. Если вы решили возводить дом самостоятельно, заем будет получить сложно. Но можно.

Земля и все остальное

Заем на будущий дом, безусловно, получить сложнее, чем стандартную ипотеку на вторичное жилье в многоквартирном доме. И главная проблема – отсутствие возможности оформить в залог еще не построенный дом. «Отсюда и возникает стереотип, что собственный дом – удел  богатых людей, – рассуждает директор ипотечного бюро ’Ипотека+’ Семен Белоусов. – Ведь, получается, даже у тех, кто на строительство загородного дома вынужден взять кредит, должна быть какая-нибудь недвижимость, которую можно оформить в залог. И будущий дом уже не единственное жилье для таких заемщиков».

Действительно, большая часть банков в Иркутске в предложениях по выдаче кредитов на строительство предполагает оформление в залог любой другой недвижимости до тех пор, пока строящееся жилье не будет оформлено в собственность. По данным SIA.RU, такие кредиты предлагают, как минимум, пять банков в Иркутске. Ставки по ним составляют примерно 14,5-18,0% годовых, сроки – 15-20 лет. А выдать банки готовы суммы до 60-75% от стоимости недвижимости, оформленной в залог. Преимущество подобных предложений в том, что ставки по ним близки к стандартным ипотечным, поскольку залоги ликвидной недвижимости минимизируют риски банка.

Для сравнения, кредиты под залог земли обойдутся на 2-3 процентных пункта (п.п.)  дороже стандартного. К тому же, такую ипотеку практикуют, по сведениям SIA.RU, только три банка в Иркутске – Примсоцбанк, «Открытие» и Байкальский банк Сбербанка. Зато в этих случаях можно сэкономить за счет страховки. Для классической ипотечной сделки обязательно страхование по трем пунктам: жизни и трудоспособности заемщика, титула (юридической чистоты сделки) и залога – от возможного ущерба. При оформлении земельного участка в качестве залога страховать его от ущерба не требуется, уверили опрошенные банкиры.

Проще всего, утверждают ипотечные брокеры, оформить кредит в рамках партнерской программы банка и застройщика. Некоторые девелоперы сотрудничают сразу с несколькими банками, чтобы расширить каналы сбыта. При этом расширяется и выбор для потенциальных заемщиков. Немаловажно, что ставки по кредиту в рамках партнерских программ немного ниже, чем по стандартным залоговым схемам (в среднем на 0,5-0,7 п.п.). Приобретая загородные дома в рамках партнерских программ, покупатель, как правило, получает бонус – снижение размера первоначального взноса или какой-нибудь комиссии. Гораздо быстрее, чем в других случаях, происходит рассмотрение заявки и оформление кредита. Правда, из действующих программ участники рынка вспомнили только одну – в рамках сотрудничества Байкальского банка Сбербанка и застройщика поселка «Луговое» (Востсибстрой).

Редко, но метко

«Чистую» ипотеку на строительство загородного жилья в Иркутске, по данным SIA.RU, предлагают только два банка – Россельхозбанк и Байкальский банк Сбербанка. Причем первый банк готов работать только с жителями села и выдавать кредиты на строительство дома на сельской территории: домик на Байкальском тракте на его деньги уже не возведешь.

Эти банки –  единственные, кто согласен на поручительство физлиц в качестве дополнительного обеспечения займа. Но и у них есть свои ограничения: к примеру, в Сбербанке по кредитам на сумму свыше 1,5 млн руб все же потребуют оформить в залог недвижимость, хотя бы строящуюся. В обоих банках больше 85% от стоимости будущего дома заемщику не выдадут. В Сбербанке максимальный срок кредита – 30 лет, в Россельхозбанке – 25 лет.

Ставки по таким продуктам находятся в диапазоне от 11,05% до 16,5% годовых, в зависимости от срока и размера первоначального взноса. Как признаются в самих банках, по минимальному первоначальному взносу, максимальному сроку, отсутствию комиссий за выдачу кредита и допкомиссиям займы практически идентичны ипотеке вторичного жилья. Однако такие кредиты примерно на 1,5 п.п. дороже кредитов на готовое жилье. Тем не менее, после завершения строительства и передачи построенного дома в залог банку ставки снижаются до уровня стандартной ипотеки.

По подсчетам банковских сотрудников, средняя сумма кредита на строительство дома в Иркутском районе составляет сегодня порядка 1,3 млн руб. Еще год назад на собственное жилье заемщики брали суммы на 400 тыс руб меньше. «Да, и сами заемщики немного изменились, – признаются банкиры. – Клиент за год существенно 'помолодел': за деньгами на собственное загородное жилье приходят уже 25-30-летние. Раньше такими кредитами интересовались в основном семейные пары на 5-10 лет постарше».

Светлана Пишикина, Газета Дело