В Иркутске и близлежащих районах в последние годы ведется массовое индивидуальное жилищное строительство. На пустующих полях бывших колхозов вырастают коттеджные поселки, садоводства превращаются постепенно в деревни, а берег Иркутского водохранилища – в элитный малоэтажный жилой комплекс. Одним словом, загородная недвижимость стала не сказкой, а вполне доступной реальностью. Правда, при выборе индивидуального строительства часто возникает закономерный вопрос, покупать ли уже готовый дом, возводить его самому или с привлечением подрядной организации.

Как отмечают специалисты, загородная недвижимость становится предпочтительней квартир, поскольку по цене «двушки» эконом-класса можно приобрести свой дом гораздо большей площади. А новые технологии позволяют обеспечить его комфортными условиями для проживания – автономным водоснабжением, отоплением и канализацией.

Основная доля загородной недвижимости приходится, конечно же, на Иркутский район. В компании «Инвест38» рассказали, что порядка 40% сравнительно недорогих участков Иркутского района законодательно предусматривают возможность жилищного строительства. То есть являются землями с разрешенным индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) или же в границах садоводств.

Больше всего земель, на которых можно строить, находится на Плишкинском и Московском трактах. По последнему такие участки расположены в поселках Мамоны, Западный (Ново-Ленино) и Южный. Правда, цена на земли с разрешенным жилищным строительством в разы выше, чем на участки сельхозназначения. Например, в Западном (Ново-Ленино) земля под ИЖС стоит от 1 млн рублей, под ведение личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства – от 300 тыс рублей.

Но следует учитывать, что сельскохозяйственные земли в будущем можно самостоятельно перевести под ИЖС. Если, конечно, они находятся в границах населенных пунктов. В компании «Инвест38» также заметили, что чуть больше 20% всех земель с разрешенным жилищным строительством в Иркутском районе сосредоточено по Качугскому тракту, который активно осваивается. Особенно популярен сегодня поселок Хомутово, а также бывшие паевые земли села Урик и деревни Грановщина. При этом земля под ИЖС в этих населенных пунктах одна из самых дешевых – в среднем 35 тыс рублей за сотку. Примерно во столько же обойдутся участки по Александровскому и Култукскому трактам, чуть выше – в Мельничной Пади. Дорогая земля традиционно закреплена за Байкальским трактом – чем ближе к Иркутску, тем выше стоимость площадок под строительство. В среднем цена варьируется в пределах 80-100 тыс рублей за сотку, несмотря на то, что земля на берегу Иркутского водохранилища обременена экологическими ограничениями. Аналогичные цены сохраняются в самом Иркутске.

Достаточно высокая стоимость земли зафиксирована по Голоустенскому тракту – в пределах 85 тыс рублей за сотку. Растет спрос на участки в Мельничной Пади, где также активно развивается индивидуальное строительство. По словам экспертов, это касается, в частности, первых километров тракта, популярности которого способствует активная реклама территории, близость к городу и возможность централизованного водоснабжения. В результате в Мельничной Пади дорожают дачи и участки под ИЖС. По Плишкинскому тракту земли, напротив, дешевеют и в конце прошлого года приблизились к 50 тыс рублям за сотку.

Если рассматривать готовые дома, то соотношение цен по трактам примерно такое же, что и по земле. Самая дорогая загородная недвижимость по Байкальскому, Голоустенскому трактам и в Мельничной Пади. Экономные варианты – по Александровскому и Качугскому трактам. Говорить конкретно о ценах, пожалуй, будет некорректно, поскольку многое зависит от ожиданий продавца, материалов, из которых сделан дом, наличия соседей, инфраструктуры, близости к городу Иркутску и даже от «чистоты» воздуха. На том же берегу Иркутского водохранилища цена на схожие дома может отличаться на несколько миллионов рублей.

­– Как правило, процентов 80 наших клиентов предпочитают самостоятельно строить дом, – отметил генеральный директор ООО ’Инвест38’ Максим Ходырев. – Причем, поэтапно. Сначала приобретают участок, потом ставят на нем баню, а затем, поднакопив денег, начинают строить дом. Есть и другой вариант, когда у клиента средств предостаточно, но он думает сделать все по-своему и построить новый дом качественно по своим требованиям. Такие люди тоже сначала приобретают участок. Хотя в последнее время намечается небольшое увеличение спроса на готовые дома, но в основном это те клиенты, которых поджимает время или им негде жить, или же они просто вкладывают деньги в выгодные объекты.

А что все-таки лучше – покупать готовый дом или строить самому, нанимая подрядную организацию? Однозначного ответа на этот вопрос нет. В обоих случаях есть свои плюсы и минусы. В НП «Перспектива» отметили, что строительство собственного дома позволяет сделать его индивидуальным, полностью отвечающим вашим запросам.

– При творческо-хозяйственном подходе есть возможность спроектировать наиболее удобные по части эргономики помещения, – уточнила специалист компании «Перспектива» Кристина Барышникова. – Наличие гардеробных комнат, своей ванной при большой спальне, игровые комнаты и просто уютный внутренний двор – все это редко можно найти в готовом жилье. А перепланировка уже построенного дома обойдется примерно в 50% от стоимости нового дома.

При этом готовый дом всегда дороже строящегося. По информации генерального директора ООО «Свой дом» Дениса Кузнецова, средняя цена уже построенного жилья из кирпича в том же Хомутово составляет 25-30 тыс руб/кв. м, а если покупать участок и нанимать специализированную подрядную организацию, квадратный метр обойдется примерно в 22 тыс рублей. То есть экономия может составить до 30%.

Конечно, покупка готового дома экономит время, силы, нервы, позволяет сразу же переехать в него. Однако высокая стоимость готового жилья часто останавливает покупателей. Для таких клиентов иркутские строители в последние годы ввели практику продажи срубов без пола, окон, дверей, а иногда и крыши. Однако опрошенные участники рынка оценивают стоимость такого «жилья» как неоправданно высокую: она почти в два раза превышает себестоимость строительства вместе с покупкой земли.

«Мы столкнулись с тем, что наши же дома продаются гораздо дороже, – добавил Денис Кузнецов. – Иногда разница составляет 750- 1500 тыс руб. Кроме того, при покупке готового дома есть определенный риск приобрести некачественный продукт. Дело в том, что при эксплуатации может выявиться множество скрытых дефектов, поскольку строительство велось без вашего контроля».

Специалисты также советуют заказывать строительство дома в рекомендованной компании, а не привлекать «дикие» бригады. Как заявляет Денис Кузнецов, возведение жилища дешевой рабочей силой нередко чревато фатальными ошибками. Например, при неправильно залитом фундаменте исправить погрешность уже не удастся – только сносить дом.

Тем не менее, услугами «диких» бригад жители области пользуются часто. В основном нанимают граждан Узбекистана и Таджикистана, которые берут за работу в 1,5-2 раза меньше «вольных» рабочих области и в 2-3 раза меньше специализированных организаций. К тому же с ними всегда можно договориться о дополнительных скидках или рассрочке. Тем не менее, есть бригады, которые ежегодно приезжают по приглашению местных фирм, и которым невыгодно строить некачественно. Однако в любом случае, выбрав «диких» рабочих, стоит посмотреть дома, возведенные ими ранее, и нанять прораба со стороны, чтобы он следил за бригадой. По времени строители из Ближнего зарубежья возведут дом в разы быстрее, чем специализированная компания. Например, с домом из бруса площадью 100 кв. м иностранцы справятся за две недели, русские бригады – за месяц и более.

Для чистовой отделки и подведения инженерных коммуникаций, можно также нанять бригаду со стороны, часть работ выполнить самому или же заказать дом «под ключ» в одной компании. В последнем случае квадратный метр будет на 10-15% дороже варианта, когда на все работы нанимаются разные бригады.

«При строительстве дома своими силами люди чаще всего рассчитывают на одну сумму,  а в итоге выходит совершенно другая – значительно больше, – добавил  Максим Ходырев.  – Еще одной сложностью может стать отсутствие времени на постоянный контроль строителей. Что же касается проблем в готовых домах – здесь нужно очень внимательно все проверять перед приобретением данного объекта: от документов и материалов, технологий строительства до расспроса соседей».

Как видно, выбор варианта покупки дома или возведения нового очень субъективен и зависит от многих факторов – свободного времени, знаний в области строительства, средств, личных предпочтений, готовности ждать и так далее. Главное, нужно решить, что подходит именно вам и по возможности учесть все подводные камни выбранного варианта.

Елена Андюбек, Газета Дело