Рынок недвижимости достиг дна, а будущее его зависит от доступности «длинных» кредитов

21-22 июля в Иркутске пройдет Байкальский саммит Российской гильдии управляющих и девелоперов, на котором участники рынка недвижимости обсудят проблемы и перспективы развития. В преддверии мероприятия Газета Дело пообщалась с одним из модераторов саммита, полномочным представителем РГУД в Свердловской области, председателем Совета директоров «Корин Холдинг» (г. Екатеринбург) Андреем Брилем.

«Ситуация не смертельная»

Андрей Борисович, большинство экспертов утверждают, что «дно» кризиса российской экономикой пройдено. А вы как считаете?

– «Дно» – это такая штука, которую нельзя пройти за два дня. На «дне» можно долго лежать, даже если оно достигнуто. Но основные негативные события уже, конечно, произошли.

А рынок недвижимости прошел уже свое «дно»?

– Корректироваться дальше, падать ценам и ставкам некуда – просто потому, что есть ограничения и по себестоимости, и по условиям кредитования проектов. Никто не позволит уже себе и своим партнерам дальше снижать цену и обрушивать рынок.

Поэтому реально «дно» есть, оно достигнуто. Но что происходит в этом году – по крайней мере, у нас в Екатеринбурге мы это видим – идет существенное сокращение объемов вводов жилья, на 30-50% по разным застройщикам.

Серьезно!

– Да, это очень серьезное снижение. Но действия застройщиков совершенно правильные. Потому что, если нет платежеспособного спроса, зачем вводить и «висеть» потом на этом построенном жилье?

Во всех остальных сегментах недвижимости – ситуация тяжелой стагнации. Офисы, торговля, гостиницы – там просто пока ничего не происходит. И это тоже правильно.

Пауза – потому что ранее было существенное перепроизводство в этих сегментах. У нас в Екатеринбурге живо себя чувствует только складской сегмент – и то потому, что в предыдущий период он был очень недоинвестирован.

И долго продлится такая стагнация?

– Думаю, что до конца следующего года все будет находиться в таком подвешенном состоянии. Потому что сейчас главный вопрос, то, что будет определять происходящее на рынке, – это работа финансовой системы. Если будут приняты какие-то решения, которые позволят довести инвестиционный кредитный ресурс до конечных заемщиков, тогда быстро начнется рост. Если нет – продолжим стагнировать.

Пока ситуация очень тяжелая. Хотя смертельного в ней ничего нет, потому что перекредитованности, в общем, нет среди девелоперов.

Не так, как в прошлый кризис?

– Конечно. В 2009 году мы на взлете, на огромном количестве инвестиционных проектов в процессе строительства, на огромных объемах кредитования попали в кризис.

Текущая ситуация с этой точки зрения, конечно, лучше. Но глубина падения больше – потому что практически полностью отсутствует доступность кредитных ресурсов.

«Не надо строить больше, чем нужно»

О доступности кредитов вы говорили на Байкальском саммите РГУД в прошлом году, сетовали, что банки совсем не кредитуют строительную отрасль. Ничего не изменилось?

– Стройка – в «стоп-листе» у всех банкиров, это факт. Никакого роста объемов кредитования нет.

И что делать застройщикам в этом случае? Деньги где брать?

– У дольщиков брать, как брали раньше. Столько, сколько есть.

Но ведь их не так много есть...

– Так и не надо строить больше, чем нужно. У нас же были не сбалансированы объемы ввода и объемы поглощения. В течение длительного периода подъема мы вышли на перепроизводство квадратных метров в сравнении с тем платежеспособным спросом, который у нас есть.

Потом правительство и ЦБ приняли решение провести девальвацию, «вымели» последние деньги у людей этой операцией, зажали денежную массу, подняли ключевую ставку, а все банки вслед за этим подняли ставки, свернув тем самым длинное инвестиционное кредитование. В итоге все это еще более угнетающим образом повлияло на платежеспособный спрос.

Сейчас задача очень простая – приводить объемы ввода в соответствие с платежеспособным спросом.

То есть того, что уже построено, должно хватить на ближайшее время? Дефицита предложения не будет?

– Надо смотреть на каждой конкретной территории, в каждом конкретном сегменте. Естественно, дефицит – если все свернут свои инвестиционные планы – со временем образуется. Но сейчас вся активность застройщиков – в жилье, причем в жилье самых простых  форматов, и там запас большой.  

А застройщики как раз много сегодня говорят о грядущем дефиците. В первую очередь, применительно к ценам. Утверждают, что они будут расти – и из-за нехватки предложения, и из-за роста себестоимости строительства…

– Не надо застройщиков за это судить. Застройщики вообще с покупателями в одной лодке сидят. Если плохо будет у застройщика – то и у покупателя хорошо ведь не будет никогда. И наоборот.

Мы связаны, и любые действия, которые хоть как-то стараются оживить рынок – хоть со стороны застройщиков, девелоперов, хоть со стороны покупателей (когда они все-таки бегут и покупают недвижимость), надо приветствовать.

А цены все-таки будут расти? Какое повышение стоимости квадратного метра покупатели смогут «переварить»?

– Естественно, когда застройщики говорят про рост цен на стройматериалы, отложенную инфляцию, дефицит предложения – все это справедливо. Но пытаться спрогнозировать, каким будет рост цен, сколько смогут «переварить» покупатели – это все равно, что гадать на кофейной гуще.

Сегодня спрос на рынке во многом продолжает поддерживать «льготная ипотека». Как оцениваете эту программу?

– Программа, конечно, работает. Но в прошлом году, я считаю, рынок поддержала не она, а в первую очередь, на 80-90%, девальвация. Эффект девальвации был превалирующим, хоть ипотека с господдержкой тоже сыграла свою роль.

Но и эта программа не может продолжаться бесконечно.

– Ее не отменят ни за что и никогда, я считаю. Потому что это даже не столько поддержка застройщиков и покупателей недвижимости, сколько поддержка банков.

У банков же сегодня почти не осталось рыночных инструментов зарабатывания денег. Кредитование юридических лиц свернуто, потребительское – тоже.

Что осталось банкирам? Валютные спекуляции, кредитование госкорпораций и ипотека. Все. Поэтому правительство продолжит поддерживать банковский сектор и ипотечное кредитование, поддерживая при этом и нас, застройщиков, и потребителей.

«Наступает 'новая реальность'»

В секторе коммерческой недвижимости, как вы уже сказали, стагнация, пауза. Куда это приведет рынок?

– В коммерческой недвижимости идет смена трендов. Раньше развитие рынка было «пилообразным»: растет, растет, потом резко падает, немного стоит на месте – и снова резко отрастает к нормальным показателям. Сейчас рынок переходит к нормальным 10-12-летним циклам. За каждым спадом обязательно будет следовать подъем, а за каждым подъемом – спад. Но процессы эти будут более плавными.

Ясно, что внешние обстоятельства и международного характера, и действия правительства оказывают влияние на продолжительность цикла или его отдельных фаз, но, тем не менее, «новая реальность» – это как раз вот это. Изменение цикличности, периодов спада и подъема, характера этого движения.

Какие сегменты более всего пострадали от текущего кризиса, на ваш взгляд?

– В офисной недвижимости – практически везде стагнация, перепроизводство, везде прошла очень серьезная коррекция ставок.

Но главное, что по этим показателям дно более-менее достигнуто, все понимают (если говорить о ставках аренды), ниже каких цифр падать уже нельзя.

Что касается продажи, то много офисных площадей сейчас предлагают в нарезку. И это очень портит продукт, конечно, потому что большому количеству собственников договориться о совместном управлении, совместном проживании в офисных центрах очень сложно. У нас в городе уже есть ряд конфликтов между собственниками и управляющими компаниями.

В целом же рынок стоит. Банкротств пока нет, но доходность снизилась, а сроки экспозиции, сроки окупаемости офисной недвижимости существенно увеличились.

В торговом сегменте те же тенденции?

– Там тоже напряженно. Потому что снижаются объемы розничных продаж. Причем это происходит первый раз вообще в постсоветской истории. Снижение в целом по стране –  до 10%, это очень серьезный показатель.

А раз у ритейлеров дело обстоит плохо – что происходит? Новые центры, которые вводились в последнее время, не заполняются. Объектам с не очень хорошей концепцией, с не очень хорошими пулами арендаторов приходится идти на серьезные уступки в плане арендных ставок, перехода на платежи с оборота. Но в хороших ТЦ все стабильно. В Екатеринбурге даже есть объекты, в которых сохранился лист ожидания. Как всегда в кризис, богатые богатеют, а бедные беднеют.

Есть какие-то новые форматы, например, дисконт-центры, аутлеты, которые на этом кризисе «выехали»?

– Да нет, эти форматы ни на каких кризисах никуда не «выезжают», это миф.

Как могут появиться новые форматы, когда у нас инвестиционный процесс остановился? Чтобы их выводить на рынок, нужны годы и сотни миллионов рублей.

«Сейчас хороший момент для покупки»

В прошлом году вы говорили о том, что инвестиции в недвижимость – плохая идея. Зачем покупать квадратные метры, если можно открыть вклад под 13% годовых и жить спокойно? Сейчас таких ставок в банках уже не найти. А в недвижимости какие доходности?

– Зависит от сегмента. В жилье может быть нормальная доходность – но только за счет быстрого оборота. Во всех видах коммерческой недвижимости: в офисах, в торговле, в гостиницах – стагнация. Очень длинные сроки окупаемости и доходность не больше 10%. Если не меньше. Поэтому мы не ждем большого притока инвестиций в эти сегменты.

А если говорить о инвестициях с точки зрения перепродажи? Сегодня купил – через три года продал. Цены сегодня очень приятные…

– Я думаю, этот год, до следующего лета, – последний момент, когда можно очень выгодно купить недвижимость. Если только у вас есть понимание, что вы там будете делать, какой бизнес, какую он будет вам доходность приносить. И если у вас есть время и возможность посидеть потом на этой недвижимости два-три года в ожидании роста цен. А он все равно будет.

Анна Масленникова,
Газета Дело