Стремительной рост доли малоэтажного жилья – одна из главных тенденций в строительстве. В прошлом году, по данным Росстата, 53% от всех введенных квадратных метров в стране пришлось на сегмент ИЖС. Государство рассматривает этот тренд как вызов: необходимо обеспечить все новое жилье социальной инфраструктурой, дорогами, электросетями. Как это сделать? Что позволяет синхронизировать процессы и привлекать разные инструменты финансирования? Трудности и перспективы комплексного развития территорий эксперты обсудили на Байкальской строительной неделе.
О «болезнях роста»
В прошлом году по всей стране было сдано свыше 58 миллионов кв. м индивидуального жилья. Для сравнения: в 2018 году ввод ИЖС составил 32 миллиона кв. м (43% от общего объема ввода).
Иркутская область не отстает: за 2023 год регион построил и ввел в эксплуатацию больше миллиона «квадратов» ИЖС (примерно 2/3 от всего сданного жилья), что больше прошлогоднего результата на 20%. В первом квартале 2024 года было введено более 380 тысяч квадратных метров, в том числе 310 тысяч – индивидуального жилья.
Такой объем, по мнению Минстроя РФ, уже требует регулирования. В том числе с точки зрения обеспечения инфраструктурой и – что важно – ее эффективной эксплуатации в будущем. Иначе болезни роста неминуемы.
– Иркутский район, на который приходится половина введенного в прошлом году индивидуального жилья, уже столкнулся с серьезными проблемами с энергообеспечением. В том числе из-за того, что строительство шло опережающими темпами, муниципалитет не успел сформировать свои генпланы, чтобы «срастить» их с энергетиками. Мы должны отрегулировать подобные вопросы, чтобы впредь такая ситуация не повторялась. Нам нужно переходить к комплексному развитию, – отметил зампредседателя правительства Иркутской области Павел Писарев.
Байкальская строительная неделя 2024. Фото: Андрей Фёдоров для SIA.RU и Газеты Дело
О первом опыте
Подвижки в этом направлении есть: в 2024 году Иркутская область, согласно меморандуму, заключенному между правительством региона и Минстроем РФ, должна ввести 160 тысяч м² в рамках КРТ. А к 2030 году, как напомнил замминистра строительства Иркутской области Евгений Шведов, объемы жилищного строительства в рамках комплексного развития территорий должны достичь 2 млн кв. м.
Сейчас в регионе 10 участков КРТ определены именно под строительство индивидуального жилья.
– В рамках комплексного развития сельских территорий у нас в 2023 году был реализован интересный проект, когда муниципалитет сам определил территорию, на которой он планирует развитие жилищного строительства, сам спланировал, где будут находиться дороги, электрические сети и водопровод, и размежевал участки. На обеспечение инфраструктуры были выделены федеральные средства, там планируется 59 домов индивидуальной застройки, – привел пример Евгений Шведов.
Байкальская строительная неделя 2024. Фото: Андрей Фёдоров для SIA.RU и Газеты Дело
О стандартах
В Национальном объединении строителей (НОСТРОЙ) считают: чтобы регулирование было эффективным, важно найти точки пересечения экономических интересов бизнеса, запросов населения на качественную среду и обеспечивающих ее современных нормативов.
– Современная концепция жилищного строительства – «жилье – это не только квадратные метры, но и среда в целом». НОСТРОЙ и ДОМ.РФ разрабатывают современные стандарты, следуя которым застройщики могут не просто построить дом или квартал, но создать целый район с развитой инфраструктурой и условиями, отвечающими ожиданиям как жителей, так и бизнеса, и городских властей, – пояснил вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.
Байкальская строительная неделя 2024. Фото: Андрей Фёдоров для SIA.RU и Газеты Дело
В частности, малоэтажная модель КРТ, представленная ДОМ.РФ, предполагает совмещение на одной территории различных типов малоэтажных зданий: индивидуальные и блокированные дома, квартиры в домах высотой до четырех этажей. Это позволяет варьировать плотность застройки кварталов и расширять предложение на рынке малоэтажного жилья в различных ценовых сегментах. Кроме того, такая модель поможет оптимизировать затраты на строительство и содержание магистральных инженерных сетей, поскольку в расчете на одного жителям малоэтажной застройки они заведомо существенно выше, чем на жителя многоэтажки. Стоит отметить, что данный инструмент (стандарт) носит исключительно рекомендательный характер. Однако на земельных участках, которые вводит в оборот ДОМ.РФ, методические рекомендации постепенно становятся обязательными.
О возможностях
Сегодня государство обеспечивает ряд мер поддержки для развития инфраструктуры. Это программа «Стимул», которую, кстати, планируется продлить. Это инструменты федерального проекта «Инфраструктурное меню», которые помогают привлекать внебюджетные инвестиции дополнительно к выделяемому бюджетному финансированию, например, кредиты на социальное, инфраструктурное строительство по льготной ставке на техническое присоединение к сетям. Это ряд проектов, которые Минстрой реализует с ДОМ.РФ. Один из важных источников финансирования, о которых было сказано в послании президента Федеральному Собранию, – это реструктуризация кредитов, взятых регионами. Сэкономленные средства должны быть направлены на поддержку инвестиций и инфраструктурные проекты.
– Все эти инструменты позволяют нам говорить о том, что сегодня нельзя разрешать жилищное строительство, не понимая на берегу, за чей счет, в какие сроки, кто будет обеспечивать инфраструктуру, – подчеркнула Мария Синичич, директор департамента комплексного развития территорий министра строительства и ЖКХ РФ.
Байкальская строительная неделя 2024. Фото: Андрей Фёдоров для SIA.RU и Газеты Дело
Об строительстве хозспособом
Но проблема в том, что подавляющее большинство индивидуальных домов строится не девелоперами, а самими гражданами. По словам руководителя направления «Региональное развитие» АО «ДОМ.РФ Дмитрия Фирстова, происходит это примерно так: человек находит на условном «авито» бригаду, платит ей деньги, чтобы построить дом, при этом люди не всегда получают тот продукт, который они бы хотели, и существует ненулевой риск, что государство не получит с этого налоговых отчислений.
Поэтому институт развития предложил внедрить механизм финансирования малых предпринимателей «ИЖС-подряд», где посредником между гражданином и подрядчиком становится банк. Заказчик перечисляет деньги не напрямую строителям, а на счет эскроу. А ДОМ.РФ выдает предпринимателю проектное финансирование под очень низкий процент.
Байкальская строительная неделя 2024. Фото: Андрей Фёдоров для SIA.RU и Газеты Дело
– У нас была задача максимально снизить порог входа, и в настоящий момент мы даем проектное финансирование под 1%. Если бы мы предложили стандартную ипотеку с проектным финансированием от банков, то подрядчики – а это небольшие застройщики, которые строят 1-2-3 дома – были бы не заинтересованы в сотрудничестве, – признает Фирстов.
О спросе реальном и отложенном
Председатель комитета малоэтажного жилищного строительства Российского союза строителей Константин Пороцкий считает, что спрос на загородное жилье даже при рекордном росте ввода ИЖС не реализуется до конца.
– Тех, кто в принципе готов переехать за город, отпугивает большое количество операций, которые необходимо совершить: выбрать земельный участок, подобрать и адаптировать проект, найти подрядчика. А если ты не обладаешь нужной компетенцией, то сталкиваешься с обманом, с недостроем, с недопоставкой стройматериалов. Люди хотят дом с гарантией и безопасной сделкой, – отмечает он.
Поэтому те девелоперы, которые сейчас смогут перестроиться на комплексное развитие и на проектное финансирование, смогут забрать этот нереализованный спрос, считает Пороцкий.
Байкальская строительная неделя 2024. Фото: Андрей Фёдоров для SIA.RU и Газеты Дело
Почему застройщики не идут в КРТ
Кристина Яковенко, директор по развитию девелоперской группы «Хрустальный»:
– Ключевой вопрос КРТ – на ком, согласно договору, будет обязательство по строительству инфраструктуры. Только проектирование объектов социальной и дорожной инфраструктуры для вхождения, например, в программу «Стимул» увеличивает себестоимость объекта на 8%. А если говорить о строительстве, это прибавляет еще минимум 35%. Между тем покупатели все еще мыслят стоимостью квадратного метра, объектом недвижимости, а не средой в целом. Сегодня застройщики не готовы идти в КРТ, потому что понимают: дом, который строится в неорганизованном коттеджном поселке, и дом, который строится в организованном, отличаются в цене процентов на 40. И если строительство возлагать на застройщика, то еще меньше подрядчиков будут согласны на этот механизм. Потому что просто не смогут быть конкурентоспособными.
Электромощностей нет
Дмитрий Кузнецов, MetaEstate, руководитель проекта «Патроны Парк»:
– У комплексных девелоперских проектов есть свой покупатель – тот, кто уже пожил в стихийных поселках и разочаровался. Главная сложность, с которой сейчас сталкиваемся мы, – это не сети, а то, что их не к чему подключать. Чаще всего, выбирая новый земельный участок, мы понимаем, что электромощностей для него просто нет. Соответственно, мы не можем рассматривать новое строительство, пока не появятся возможности запитать площадку.
Как снизить себестоимость девелоперского проекта
Андрей Богданов, генеральный директор CК «Победа»:
– Снизить себестоимость девелоперского проекта можно за счет технологий. Готовые домокоплекты позволяют до минимума сократить сроки строительства – речь идет по сути о сборке дома. Это очевидное преимущество при привлечении проектного финансирования, стоимость которого зависит не только от ставки, но и от срока кредитования. Выгода для финансовых организаций – это прозрачная оценка себестоимости и контроль расходования материалов. Для покупателя – в адаптации проекта под участок и в возможности получить ипотеку. Сейчас готовится законопроект об обязательных эскроу-счетах для ИЖС, в нем предлагается пониженная ставка при ипотеке, если ты ведешь строительство с применением домокомплекта.
В Иркутской области 23 территории включены в программу КРТ – это 5 федеральных земельных участков, 2 областных и 16 муниципальных. В общей сложности, 388 тысяч кв. м с градостроительным потенциалом практически 1,2 млн «квадратов». Из них 19 участков – незастроенные, 10 определены под ИЖС.
SIA.RU: Главное
