О том, какие торговые центры в Иркутске обречены на удачу, какой доход может приносить строительство деловой недвижимости и управление ею, в каком направлении дальше будет развиваться предприятие «Фортуна» и как его владелице в таком жестком цейтноте удается оставаться красивой женщиной, рассказывает генеральный директор компании Нина Чекотова.

– С чего начиналось лично ваше «вхождение в бизнес»? Вы еще на этапе автомагазина (первый бизнес будущей компании «Фортуна», – прим. ред.) стали принимать участие в управлении?

– Как такового «вхождения» не было – я с первого дня всегда была рядом с мужем Павлом Анатольевичем и во всем ему помогала. На начальном этапе становления бизнеса, когда мы купили это здание, чтобы разместить здесь офис (беседа происходит в бывшем ДК им.Куйбышева, ныне – ресторанно-развлекательном комплексе «Нескучный сад», – прим. ред.) – наши кабинеты находились рядом. 

– Когда в кризис 2008 года застройщикам приходилось особенно туго, не возникло желания диверсифицировать бизнес? Девелопмент до сих пор остается главным направлением работы компании?

– Мы ведь присутствуем не только в девелоперском бизнесе. На тот момент у нас уже была хорошо развита сеть ресторанов, были свое туристическое агентство, страховая компания, кредитный кооператив – мы выдавали займы малому и среднему бизнесу. Кроме того, занимались строительством. Никогда «все яйца в одну корзину» не складывали. 

Поэтому в 2008 году на тему диверсификации мы даже не думали, перед руководством подразделений была поставлена одна задача – не снижать текущую планку доходности. С чем они прекрасно справились. Новые проекты на тот момент пришлось притормозить, потому что не было понимания, каким образом страна и наш регион выйдут из этого экономического кризиса. А вот то, что компания сохранила свои активы и доходность на докризисном уровне – это большая заслуга нашей команды.

Но основным направлением компании остается строительство и управление деловой недвижимостью. Стратегия развития предприятия уже определена на следующие 15 лет: основную ставку по-прежнему будем делать на девелопмент. Правда, не исключено, что в скором времени мы вернемся к обсуждению отложенного из-за кризиса проекта завода по производству строительных материалов – каких именно, сохраню в секрете, пусть это останется коммерческой тайной.

– Расположите все направления предприятия «Фортуна» по доходности…

– На первом месте наш конек – управление недвижимостью. В девелопменте все не так однозначно: каждый проект индивидуален, есть объекты, которые стратегически важны, но при этом «выходят в минус». В качестве примера приведу наши памятники архитектуры в 130 квартале. Максимальная же доходность девелоперских проектов предприятия достигает 50%.

На втором месте – ресторанный бизнес, на сегодняшний день его доходность составляет от 15% до 20%. На третьем был бы, безусловно, кредитный союз, если бы это подразделение работало в настоящее время.

– При этом вы сами пользуетесь банковскими кредитами.

– Предприятие работает с двумя банками – Сбербанком и ВТБ. Но брать займы мы стали относительно недавно – с 2007 года. Когда «Фортуна» взялась за крупные проекты, нужны были большие и длинные деньги. Например, почти в один момент потребовалось выкупить два-три объекта, без которых наши девелоперские планы попросту бы «встали». Отвлекать финансы из оборота мы тоже не могли, в таком случае остановилось бы развитие уже работающих проектов. Поэтому было принято решение, что наше предприятие начнет кредитоваться.

Я, кстати, никогда не была сторонницей кредитов, но время показало, что решение было принято правильное. Дело даже не в том, что развитие бизнеса ускорилось: отсутствие кредитных денег попросту не позволило бы нам приобрести ряд площадок, необходимых для формирования границ территорий под комплексную застройку.

Сейчас мы, наконец, подходим к фазе непосредственного строительства тех объектов. Это гостиничный комплекс возле кинотеатра «Пионер», торгово-развлекательный комплекс «Фортуна Сити Молл» по ул.Карла Маркса и административно-офисный центр на месте Торговой площади Павла Чекотова.

– Когда был открыт комплекс по торговле стройматериалами, уже работали вполне успешные рынки – «Город мастеров», к примеру. Когда вы открыли «Фортуну-Гранд», на рынке опять же вполне успешно работал Иркутский торговый центр. Что позволило «отстроиться» от конкурентов и занять устойчивую позицию в нише?

– У нас работает такой подход к выбору площадки: прежде всего, будущий объект должен органично «встроиться» в общую градостроительную политику, быть логическим продолжением общественно-делового пространства, и опираться на необходимую инфраструктуру города с обязательным учетом ее дальнейшего развития. Тогда при любом сегменте товара торговый центр будет востребован покупателями, а значит и арендаторами.

Это комплексный подход, который включает множество нюансов: расположение – преимущественно в центре города, трафик, детально выстроенная концепция, профессиональная команда… В общем, много моментов, которые и составляют так называемую формулу успеха.

– В недвижимости, говорят, всего три главных фактора – это место, место и место. Когда все только начиналось, месторасположение участка, на котором впоследствии был построен торговый комплекс «Фортуна» (центры «Автоград», «Электрон», «Стройматериалы»), уже можно было назвать удачным?

– Думаю, в общепринятом смысле того времени – нет, так как территория была в очень запущенном и неблагоустроенном состоянии, и для того, чтобы привести ее в надлежащий вид, потребовалось много времени и финансовых ресурсов. Но мы действовали по тому принципу, о котором я говорила выше – «увидели картинку» будущего объекта в комплексе. Никогда компания не заходила на объекты точечно, по правилу «на что денег хватило» – всегда земли и площади приобретались с четким видением того, как будет развиваться территория целиком.

Именно концепция делает рентабельность. И те люди, которые разрабатывают эту концепцию. Человеческий фактор – вещь очень сильная. Любой замечательный проект человек может провалить, и «вытянуть», правильно отстроить тот, который на первый взгляд кажется неинтересным.

– Покупка кинотеатра «Пионер» и здания ЗАГСа до сих пор остается самой дорогой сделкой на рынке недвижимости в Иркутске – почти 200 тысяч рублей за «квадрат». С позиции сегодняшнего дня сделкой довольны? Стоило того?

– Что касается приобретения «Пионера», то это была наша очередная инициатива по спасению иркутского памятника архитектуры от разрушения (наряду с уже восстановленными зданиями BrandHall, «Фортуна – Plaza» и другими), и, что немаловажно, с сохранением столь востребованной в городе тематики детского досуга. Но сделка была и остается удачной. Территория названных вами объектов рассматривается в рамках реализации проекта строительства гостинично-развлекательного комплекса. Несколько лет мы занимаемся расселением дома по ул. Ударников для того, чтобы опять-таки доформировать площадку под строительство.

– Сколько вложений потребует этот проект?

– Сейчас он находится на стадии рабочей документации, сметы пока еще нет, поэтому называть какие-то конкретные суммы не могу.

– В Иркутске в  последнее время достаточно активно строятcя торгово-развлекательные комплексы, в которые приходят федеральные игроки («Карамель», «Джем Молл»)... Как вы оцениваете местный рынок торговой недвижимости? Не перенасыщен ли?

– Сегмент торговых площадей – да, перенасыщен. Более того, даю прогноз – многие объекты закроются, так и не успев открыться.

На рынке коммерческой недвижимости сейчас очень большая конкуренция, но многие игроки ошибочно думают, что «если у соседа это получилось, значит, и у меня получится».

Такой подход уже не работает, нужно смотреть, как объект «встроится» в городскую среду, не только текущую, но и будущую – что здесь будет через 5-10 лет. Одним из ключевых моментов является формирование комфортных условий для покупателей, в том числе создание удобных подъездных путей и парковочных мест.

А когда возникают у обочины дороги 6 тысяч квадратных метров, куда ты просто подъехать не можешь…

– Образование важно для лидера? Или главное, чтобы профильные знания были у наемных топ-менеджеров?

– Важно. Я сама пошла учиться на юридический факультет пять лет назад. Возникла острая необходимость: в работе часто сталкиваешься с моментами, когда нужно твое личное присутствие и видение проблемы целиком, в том числе в юридическом аспекте.

Мнение, что главное набрать знающую команду, на мой взгляд, ошибочно. Сильных юристов в компании, конечно, достаточно. Но ты в любом случае должен сам управлять процессом, и нести ответственность за принятые решения.

А профильных вопросов для юристов достаточно: бизнес у нас специфический, сталкиваться приходится со всем – начиная от вопросов приобретения недвижимости, заканчивая договорами с предпринимателями.

– Ваш совет начинающим предпринимателям – личный и профессиональный…               

– Чтобы быть успешным? Удача – дама капризная… Поэтому если говорить о внутренних качествах, в первую очередь нужна, конечно, дикая трудоспособность.

Еще важно, чтобы предприниматель на стадии стартапа четко понимал суть вопроса, видел всю картинку целиком – от начала реализации проекта до его завершения.

Он должен быть амбициозным, но в хорошем плане. Как определить границы здоровых амбиций? Это когда ты оцениваешь помимо рентабельности еще и то, насколько объект нужен обществу, важно, чтобы он не нарушал границы чужого пространства, органично вписывался в окружающую среду. Но при этом реализация проекта обязательно должна и тебе приносить чувство внутреннего удовлетворения.

– Вам удается делегировать полномочия? Или вы «в бизнесе» круглосуточно?

– Уже почти год внутри предприятия разрабатывается электронная система управления. Учесть надо многое – от вопросов бюджета и финансовых потоков до кадровой политики.

Это, безусловно, даст мобильность в управлении, но как руководитель я никогда не дистанцируюсь от сотрудников, всегда «на телефоне». Звонят по любым вопросам, в бизнесе мелочей не бывает: начиная от выбора цвета плитки до согласования концепции проекта.

И 24 часа в сутки, семь дней в неделю – я всегда в зоне доступа. Если нахожусь в городе – свои объекты посещаю каждый день, и в выходные, и в праздники. Встаю в шесть, иногда в полшестого утра.

– Дети не жалуются, что маму редко видят?

– Дочь уже взрослая – все понимает. А вот сын недавно стал бунтовать. Как-то спрашивает меня – у меня мама вообще есть?

Дома меня практически не бывает. Рабочий день начинается в восемь утра, заканчивается по-разному: бывает – в восемь, случается – в пол-одиннадцатого вечера. Когда форс-мажоры – вообще спать не удается.

Уверена, если кому-нибудь дать прожить денек из моей жизни, он быстро «попросится обратно» (смеется).

– У каждой бизнес-леди есть свои секреты красоты. Кто-то обед заменяет походом в спортзал… У вас какие приемы?

– Увы… секретов нет. У меня и обеда-то нет. Потратить на него два часа… Вырвать из рабочего дня столько времени – такой роскоши я себе позволить не могу.

Наверное, в тонусе держит как раз то, что все время нужно находиться в форме. Просто времени быть некрасивой у меня нет.

Мария Фаизова, Газета Дело