С 1 января 2014 года все застройщики, пользующиеся средствами дольщиков, обязаны страховать свою ответственность перед ними. Закон предлагает целых три варианта: страхование в коммерческой страховой компании либо в Обществе взаимного страхования, а также банковская гарантия.

На практике, однако, все не так радужно: у банков еще нет подходящих продуктов, многие коммерческие страховые компании не стремятся выходить на этот рынок, считая его рискованным, а вступление в ОВС – удовольствие не из дешевых.

Почему так вышло? Сколько иркутских строительных компаний уже прошли процедуру получения страховки? Какой вариант предпочли? И как в итоге затраты на страхование могут отразиться на стоимости квадратного метра жилья?  

«С этой проблемой наша компания ‘ДомСтрой’ столкнулась после нового года, когда появилась необходимость зарегистрировать в Росреестре первый договор долевого участия (ДДУ) по объекту ‘СОЮЗ’. Для регистрации нужно было срочно застраховать ответственность перед дольщиками. Рынок, однако, оказался не готов к оказанию такой услуги. Мы, честно признаться, не ожидали, что никто не захочет нас страховать. А вопрос нужно было решать: был риск приостановки строительства», – рассказывает генеральный директор компании «ДомСтрой» Алексей Красноштанов.

Эта строительная компания стала первой в Иркутске, кто прошел процедуру страхования и зарегистрировал ДДУ в Росреестре… За ней последовали еще две компании, в их числе – «Сибавиастрой», который, однако, пока отказался давать комментарии по этому вопросу.

Кто не успел, тот опоздал?

Закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан, стал новогодним «подарком» для строительной отрасли. С 1 января застройщики могут «брать авансом» средства дольщиков, только если застрахуют выполнение перед ними своих обязательств. В противном случае Росреестр не может зарегистрировать договор долевого участия.

«По закону перечень документов, необходимых для госрегистрации договора долевого участия, был дополнен, – рассказывает Михаил Жиляев, начальник отдела контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной сфере иркутского Росреестра. – Теперь, чтобы зарегистрировать ДДУ с первым дольщиком, застройщик обязан предоставить договор страхования гражданской ответственности застройщика (в страховой компании или в Обществе взаимного страхования) либо договор поручительства со стороны банка».

Застройщики, утверждающие, что для них закон стал громом среди ясного неба, лукавят: закон №294 датирован 30 декабря 2012 года, его вступление в силу было отложено на целый год. Его ждали. Многие предусмотрительные строительные компании успели воспользоваться своим шансом и зарегистрировали первые ДДУ по объектам до 1 января 2014 года: на них закон не распространяется. Остальным же теперь приходится иметь дело с достаточно сырой и неотработанной практикой.

«Сейчас многие застройщики ломают голову, как работать в новых условиях, – отмечает Евгений Савченко, начальник МУП ‘Управление капитального строительства г. Иркутска’. – Потому что многие страховые компании пока официально не готовы к страхованию рисков, а банки потребуют больших вложений капитала под гарантийное поручительство».

По словам Эльвиры Демидович, начальника отдела государственной регистрации прав регионального управления Росреестра, на сегодняшний день по новым правилам регистрацию прошли три строительных проекта. Все застройщики предоставили договоры страхования в коммерческих страховых компаниях: «По этим договорам регистрация состоялась. Еще по двум ДДУ, поступившим в феврале, ни договор страхования, ни договор поручительства представлен не был. Нами принято решение о приостановлении государственной регистрации. В случае непредоставления в дальнейшем таких договоров регистратор будет вынужден отказать в регистрации».

Три дороги, три пути…

На выбор застройщикам закон предлагает три варианта страхования: банковская гарантия на сумму привлеченных средств, страхование в коммерческой страховой компании или вступление в Общество взаимного страхования. На деле, однако, пока не все эти механизмы доступны: ни один банк, например, еще не предложил свои услуги застройщикам по поручительству.

В ответ на запрос Газеты Дело пресс-служба Байкальского банка Сбербанка сообщила, что банк планирует предоставлять банковские гарантии застройщикам. «В настоящее время банком осуществляется комплексное обслуживание застройщиков-юридических лиц, поэтому вопрос предоставления банковской гарантии для обеспечения ответственности перед участниками долевого строительства также имеет для нас важное значение. Сейчас Сбербанком ведется разработка продукта, который позволит обеспечить ответственность застройщика перед дольщиками, и в ближайшее время он должен появиться в нашей продуктовой линейке». К моменту сдачи номера в печать подобных предложений по этому сегменту не поступило.

Страхование в коммерческих компаниях – механизм понятный. «Есть страховой полис, предъявил в страховую и получил выплату, – комментирует Дмитрий Драчко, директор ‘Бюро Юристы Иркутска’. – Даже если страховая компания не выплачивает добровольно, можно взыскать выплату по суду, это распространенная практика».

Однако страховые компании, в большинстве своем, пока относятся к новому потенциальному рынку прохладно: вопросов, как выразилась одна из собеседниц, пока больше, чем ответов. Оксана Якубова, директор Иркутского филиала ОАО «СОГАЗ», пояснила: «На сегодняшний день мы вынуждены отказывать в заключении договора по страхованию участников долевого строительства по нескольким причинам. Одна – формальная: у компании нет лицензии на этот вид страхования. Это во-первых. Во-вторых, у нас нет возможности достоверно оценить риски  выполнения застройщиком в полном объеме обязательств перед дольщиками – а в таких условиях мы не готовы принимать на себя обязательства по страхованию. Более того, эти риски невозможно перестраховать».

Есть и третий вариант страхования – Общество взаимного страхования, уже достаточно ясно определившее правила игры. Созданное одно на всю страну, оно уже получило лицензию Банка России и приступило к работе. По замыслу его создателей, ОВС будет выполнять для строительства такую же роль, как и Агентство по страхованию вкладов для банковской отрасли.

Застройщикам вступление в ряды ОВС обойдется в 500 тысяч рублей, сообщила «Российская газета». Еще 500 тысяч рублей нужно платить ежегодно – как членский взнос. Базовые страховые тарифы Обществом уже определены: от 1,2% при частичном страховании (каждого договора долевого участия) до 1,65% – при страховании всего объекта. На сегодняшний день в ОВС вступили более 50 компаний-застройщиков.

«Единый характер такого Общества делает его достаточно интересным для дольщиков, – считает юрист Дмитрий Драчко. – С одной стороны, это негосударственная конструкция. С другой стороны, вряд ли государство оставит без поддержки эту организацию в случае финансовых неприятностей».

Выбирали из того, что было

«Трудно сказать, что мы делали свой выбор, исходя из преимуществ того или иного способа страхования. Выбирали из того, что было, – рассказывает о своем опыте Алексей Красноштанов, ‘ДомСтрой’. – С удовольствием воспользовались бы поручительством банка, только они не спешат такой продукт предлагать. Начали разговаривать с местными страховыми компаниями, в том числе с представительствами крупных, – там нам сказали, что такой вид страхования они не предоставляют и не будут: им это невыгодно, и риски большие».

В итоге компании пришлось искать спасения в Москве: подали документы в СК «Приоритетное страхование» и в Общество взаимного страхования. Получили положительный ответ и там, и там.

«В страховой компании тариф рассчитывается для каждого объекта индивидуально: учитывается надежность застройщика, стадия строительства – на котловане или 3-4 этажа уже есть. Нам рассчитали 1,8% годовых – от стоимости каждой отдельной квартиры. У дольщиков будут страховые полисы – на ту сумму стоимости квартиры, по которой они у нас ее приобретают. Покупают за 1,6 миллиона – получают полис на 1,6 миллиона, мы платим в страховую компанию 1,8% от этой суммы», – поясняет Алексей Красноштанов.

В ОВС компанию тоже приняли. «В этом варианте есть свои минусы. Во-первых, затратно: вступительный взнос 500 тысяч, ежегодный взнос – еще 500. Во-вторых, застройщики несут ответственность друг за друга». Тем не менее, выходить из состава Общества «ДомСтрой» – пока единственная иркутская компания в списке – не собирается.

Чего ждать?

«Сама по себе идея страхования ответственности застройщиков третьими лицами очень верная, – говорит юрист Дмитрий Драчко. – Сразу возникает аналогия с ОСАГО, которое, при всех своих недостатках и огрехах, оставило в прошлом войны на дорогах и бандитские способы возмещения ущерба при ДТП. Так и этот закон должен в перспективе закрыть возможности для недобросовестных застройщиков».

Есть вероятность, что и вполне добросовестным, но небольшим строительным компаниям выйти на рынок будет непросто: дело не столько в затратах на страхование, сколько в требованиях к застройщикам, которые предъявляют страховые компании, ОВС и будут в перспективе предъявлять банки.

Не исключено, что некоторые  застройщики начнут искать другие пути – в обход долевого строительства. Хотя в иркутских реалиях это кажется все-таки маловероятным

Что касается стоимости жилья, то пока затраты застройщиков на ней не отразятся: как говорят участники рынка, старые квартиры уйдут по старым ценам. В дальнейшем же строители, разумеется, будут закладывать свои расходы в стоимость квартир. Цены, скорее всего, будут повышаться – пока это позволяет рынок.

Елена Демидова,
Газета Дело