Как изменится налог на недвижимость в Иркутске?

27 января 2014

Налог должен быть справедливым – так считают российские законодатели. Упирая именно на справедливость, они уже не первый год ведут разговоры о введении единого налога на недвижимость для физлиц и налога на недвижимость организаций. Налоговой базой в обоих случаях будет выступать кадастровая стоимость объекта – наиболее приближенная к рыночной. Как идет процесс? Что важно знать налогоплательщику уже сегодня? Попробуем разобраться.

Не налогом единым…

Разговоры о введении в России единого налога на недвижимость физических лиц идут уже не первый год: эту идею в очередной раз озвучил, будучи главой правительства, Владимир Путин в мае 2011 года. Минфин тогда разработал и представил правительству соответствующий законопроект. Идея его проста – новый налог должен объединить существующие сегодня земельный налог и налог на имущество. Первый, напомнили в региональном Управлении ФНС России, рассчитывается от кадастровой стоимости участка, второй – от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости.

Говоря о новом налоге, представители власти подчеркивают, что речь идет не о повышении налоговых ставок, а о перераспределении налоговой нагрузки: обладатель дорогого имущества с большой кадастровой стоимостью объекта будет платить больше, чем хозяин «однушки» в двадцать квадратов – это ли не справедливость?

Одновременно заговорили и о необходимости введения подобного – справедливого, рассчитываемого от кадастровой стоимости – налога на недвижимость организаций. Бизнесмены с не меньшим трепетом ждали: когда же грянет гром?

Введение новых налогов, однако, затянулось: в России не существовало единого кадастра для жилой и нежилой недвижимости, который позволил бы для унификации учета собрать воедино земельный участок и здания или сооружения, которые на нем находятся. Закон «О государственном кадастре недвижимости» вступил в силу 1 марта 2008 года – затем началась «кадастризация» страны.

«Иркутская область была в числе двенадцати субъектов Российской Федерации, в которых в первоочередном порядке проведена кадастровая оценка недвижимого имущества, – рассказала Лариса Варфоломеева, заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области. – Постановлением Правительства от 16 января 2012 года были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фонда в Приангарье. Были оценены все объекты капитального строительства, которые были на учете по состоянию на 11 июня 2011 года. Всем объектам, поставленным на учет после этой даты, кадастровая стоимость рассчитывалась на основании средних показателей».

Кадастровая стоимость объектов недвижимости Приангарья – общедоступная информация. Ее размер можно узнать, посмотрев публичную кадастровую карту на сайте Росреестра, либо с помощью услуги «Справочная информация on-line»: нужно лишь набрать кадастровый номер объекта или его адрес.

Единый налог на недвижимость в двенадцати пилотных регионах, в числе которых Иркутская область, предполагалось ввести уже с 1 января 2014 года. Но – не успели.

«Наша база по объектам наполнена, – поясняет Лариса Варфоломеева, – но, во-первых, нельзя сказать, что она достоверна. С 2008 года на территории Иркутской области велся единый реестр объектов капитального строительства. Все объекты, которые были учтены с 2008 года, были загружены в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Также были загружены и сведения о ранее учтенных объектах, которые предоставили нам органы техинвентаризации. Но БТИ учитывало абсолютно все объекты: на учет мог быть поставлен и забор, и теплицы, и бани. В ГКН оказалось много таких лишних объектов. Кроме того, до 1 марта 2014 года всем объектам, которые находятся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, должно быть найдено соответствие в ГКН. Сейчас мы как раз проводим работу по гармонизации и верификации баз данных. Когда она будет завершена и сведения будут более достоверными, можно будет говорить о введении налога на недвижимость».

По словам Ларисы Варфоломеевой, сравнительный анализ данных по Иркутску показал: кадастровая стоимость объектов недвижимости в три раза выше инвентаризационной. Однако придется ли нам платить больше, пока не ясно: нормативных актов нет, налоговые ставки не определены.

Между тем, сроки введения единого налога на недвижимость в пилотных регионах сдвинули – на 2015 год. Успеют ли все – и законодатели, и Росреестр – подготовиться к этому времени, неизвестно.

Первая налоговая ласточка

Процесс введения налога на недвижимость организаций пошел быстрее. Первая ласточка уже выпорхнула из-под пера законодателей – в России введен налог на торгово-офисную недвижимость. Он будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта.

Действие закона будет распространяться на следующие виды недвижимого имущества:

Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
Нежилые помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
Объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в России через постоянные представительства (ПП), или объекты недвижимого имущества, не относящихся к их деятельности через ПП.

Москвичи будут платить налог по-новому уже с этого года. В Иркутске перемены начнутся в 2015-м. Изменения в областной закон «О налоге на имущество организаций» депутаты рассмотрели и приняли в окончательном чтении на заседании шестой сессии Заксобрания 25 декабря 2013 года. Так как на момент принятия закона на федеральном уровне бюджет Приангарья уже был сформирован, вступление закона в силу отложили до 1 января 2015 года (иначе пришлось бы заново вносить на рассмотрение закон о бюджете на 2014 год).

Как сообщил заместитель председателя Законодательного Собрания Иркутской области Сергей Брилка, статья 1 Закона «О налоге на имущество организаций» излагается в новой редакции. «Предусматривается, что в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций через постоянные представительства, ставка устанавливается в следующих размерах: в 2015 году – 1,5%, в 2016 и последующих годах – 2%. Налоговая база для этих объектов определяется как кадастровая стоимость».

Как сообщила пресс-служба Заксобрания Приангарья со ссылкой на председателя комитета по бюджету, ценообразованию, финансово-экономическому и налоговому законодательству Наталью Дикусарову, в начале 2014 года депутатам предстоит рассмотреть законопроект, касающийся еще двух категорий имущества, в том числе такой категории объектов, как деловые центры.

«Думаю, для всех платежи вырастут по-разному, – комментирует аналитик рынка недвижимости Юрий Винников. – У зданий, что строятся сейчас, кадастровая стоимость близка к рыночной. А вот для собственников старых зданий, чья балансовая стоимость ниже кадастровой и, тем более, рыночной, налоги могут увеличиться».

«Сейчас расчет налогообложения идет от балансовой стоимости – 2,2%, не факт, что она ниже кадастровой, – рассуждает аналитик недвижимости Татьяна Галущенко. – Нужно будет смотреть каждый объект отдельно. Может случиться, что кадастровая стоимость будет меньше балансовой и платить придется меньше. Может быть наоборот».

Так или иначе, собственникам торгово-офисной недвижимости стоит задуматься, ударит ли новый налог по кошельку. Если кадастровая стоимость выше не только балансовой, но и реальной рыночной (а значит, завышена), имеет смысл оспорить ее в суде. Чтобы налог был действительно справедливым.

Успеть до суда

О чем точно следует задуматься всем без исключения – и физлицам и юрлицам – так это о налоге земельном. Пока единый налог на недвижимость продолжает маячить где-то в перспективе, земельный мы все по-прежнему платим. И платим от кадастровой стоимости. Которую в 2013 году пересчитали.

Как рассказала Лариса Варфоломеева из Росреестра, результаты очередной оценки кадастровой стоимости земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Приангарья (такая оценка, напомним, проводится раз в пять лет) были утверждены в ноябре 2013 года. Всего, по ее словам, было оценено порядка 600 тысяч земельных участков.

«От кадастровой стоимости напрямую зависит размер земельного налога, – напомнила Лариса Варфоломеева. – Кадастровая стоимость также влияет на стоимость земельных участков при продаже их из государственной или муниципальной собственности, на размер арендной платы, если арендуются земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности».

Результаты оценки кадастровой стоимости участков, проведенной в этом году, будут действовать в течение пяти лет. Если вы не согласны с оценкой стоимости своего участка – самое время ее оспорить. До июня 2014 года это можно сделать в досудебном порядке – обратившись в Комиссию по рассмотрению споров по результатам определения кадастровой стоимости, которая действует при Росреестре. Потом исправить ситуацию можно будет лишь через суд.

По словам Станислава Тумбаева, кандидата экономических наук, директора оценочной компании «Прайс Хаус ТВ’C», результаты последней кадастровой оценки участков в Иркутске разительно отличаются от предыдущей: оценку производила не иркутская компания, как это было в 2008 году, а фирма из Тамбова, выигравшая торги, – далекая от рыночных реалий Приангарья. Потому и «казусов» немало: «Для иркутянина-то понятно, что на улице Маяковского торговая недвижимость не может стоить дороже, чем возле городской или областной администрации. Но результаты оценки говорят именно об этом».

И все это могло бы казаться смешным, если бы не было таким грустным. «По разным видам разрешенного использования земли ситуация разная. Если по многоэтажной жилой застройке кадастровая стоимость участком в среднем по городу снизилась на 49%, то по торговой выросла на 93%, по офисной – на 62%, а по промышленно-складской – аж на 473%!», – делится результатами исследования Станислав Тумбаев. Вряд ли рынок мог так измениться за пять лет.

«Давайте посмотрим на конкретном примере. Участок в полтора гектара на улице Розы Люксембург. Не знаю, кто его хозяин, но знаю, что он платил налог 155 тысяч рублей в год, а будет – если не оспорит, – 900 тысяч. Какая у него должна быть коммерческая деятельность на станции Горка, чтобы он платил 75 тысяч рублей ежемесячно? К нам этот клиент не обращался, а ему уже надо сюда просто лететь. Это показатель ‘активности’ наших граждан».

По мнению оценщика, и простым гражданам, и бизнесменам нужно как можно скорее задуматься об оспаривании кадастровой стоимости. Чтобы осенью, получив налоговое уведомление, в котором налог будет рассчитан по-новому, не быть неприятно удивленным. «Тем более, что сейчас это можно сделать в досудебном порядке, – говорит Станислав Тумбаев. – Не стоит упускать такой возможности».

Узнать кадастровую стоимость своего участка каждый человек может на сайте Росреестра. Оспорить же ее в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, по словам Ларисы Варфоломеевой, можно в двух случаях: «Во-первых, если при оценке объекта были использованы недостоверные характеристики. Во-вторых – если для объекта была установлена рыночная стоимость, которая ниже кадастровой».

«Второй вариант проще. Меньше времени и нервов, – убежден Станислав Тумбаев. – Нужно обратиться к оценщику и заказать отчет для определения реальной рыночной стоимости участка».

Елена Демидова,
Газета Дело

Станислав Тумбаев, к.э.н., директор компании «Прайс Хаус ТВ’C»:

– Наша компания успешно работает на рынке оценки более девяти лет, в том числе предоставляет услугу по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков с 2009 года. За это время мы наработали положительный опыт в оспаривании кадастровой стоимости. Например, помогли ОАО «Иркутсккабель» сэкономить 9 миллионов 280 тысяч рублей в год.

На текущий момент законодательство предусматривает два основания для оспаривания кадастровой стоимости. Первое – несоответствие отчета об оценке по определению кадастровой стоимости действующему законодательству об оценочной деятельности и т.д. Второе – претензии к величине кадастровой стоимости, т.е. когда кадастровая стоимость завышена относительно рыночной. Именно в разрезе второго аспекта мы и предлагаем комплексный пакет услуг для наших клиентов.

Процедура проста. На нашем сайте www.baikalocenka.ru любой собственник или арендатор земельных участков может подать заявку, необходим только кадастровый номер участка, ФИО и телефон для оперативной связи. В течение дня специалист «Прайс Хаус ТВ’с» абсолютно бесплатно проведет анализ рынка, подсчитает возможную экономию.

Мы предлагаем клиенту комплексный пакет услуг. В течение менее трех недель готовим отчет об оценке, в котором обозначаем рыночную стоимость участка. Но этим не ограничиваемся, ведем клиента до конца. Сопровождаем процедуру экспертизы отчета в саморегулируемой организации (она необходима, если расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью превышают 30%, а так обычно и происходит), представляем интересы в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суде.

До июня 2014 года у граждан и юридических лиц есть возможность изменить размер кадастровой стоимости во внесудебном порядке. Нужно поторопиться. В комиссии заявление рассматривается в течение одного месяца, после чего выносится либо положительное решение (кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной), либо отрицательное. По статистике, большинство отрицательных решений выносятся в случаях, когда предоставленные заявителем документы не соответствуют законодательным нормам. Мы дорожим своей репутацией, выполняем свою работу тщательно, в строгом соответствии с законодательством Российской Федерации. Таково наше кредо.