«Due Diligence», или чек-лист для арендодателя

17 февраля 2017

Желание сэкономить время и деньги зачастую играет с собственниками помещений злую шутку: бизнес арендатора оказывается «нерабочим», а сам он – неплатежеспособным. «Due diligence» – такому правилу советует следовать при заключении договора аренды Вячеслав Пятых, заместитель генерального директора ООО «Новация» по правовому обеспечению. Эксперт в области недвижимости поделился своими рекомендациями с читателями Газеты Дело.

– Многие считают, что иметь помещение в собственности и управлять им очень просто, однако быть собственником – еще не значит быть профессиональным рантье.

Ни для кого не секрет, что собственник в первую очередь хочет иметь стабильный доход от сдачи своего помещения в аренду. Рассмотрим несколько моментов, на которые необходимо обратить внимание арендодателю, передавая свою собственность во временное владение и пользование третьим лицам (арендаторам).

Представим, что к Вам обратилась компания с предложением арендовать Ваше помещение по указанной Вами цене.

Правило №1: идентифицируйте арендатора

Уточните, каким бизнесом он занимается? Как он планирует использовать Ваше помещение (в последующем обязательно отразите это в договоре аренды)? Как давно на рынке? Насколько успешно идут его дела? Эти вопросы могут показаться очевидными, но, как ни странно, далеко не каждый собственник считает нужным задать их потенциальному арендатору.

Не жалейте времени, запросите справку из ЕГРЮЛ, проверьте налоговую и кредитную историю, наличие лицензий, узнайте, не находится ли компания в состоянии судебных разбирательств. Попросите подтвердить полномочия лица, подписывающего договор аренды.

Запросите рекомендации: зачастую один звонок бывшему арендодателю сможет обезопасить Вас от сделки с неблагонадежным арендатором. Ни в коем случае не опирайтесь на свои эмоции при выборе арендаторов: «хороший парень» не всегда лучший арендатор.

Правило №2: проводите переговоры

С потенциальным арендатором необходимо встречаться и разговаривать, и чем больше моментов Вы обговорите на встречах (а в последующем необходимые нюансы отразите в договоре аренды), тем меньше между вами может возникнуть разногласий в период действия договора.

Если у Вас нет большого опыта в ведении переговоров, обратитесь к специалисту. Грамотная аргументация всегда убедительна, а опыт и результаты работы профессионала смогут рассказать об арендаторе больше, чем его слова и обещания.

Правило №3: составьте максимально подробный договор аренды

В договоре аренды необходимо зафиксировать все договоренности и максимально обезопасить себя от возможных разночтений и «подводных камней», руководствуясь ГК РФ. На что здесь стоит обратить особое внимание?

Несомненно, договор аренды должен содержать существенные условия: стороны, предмет, цену, сюда же можно отнести и срок договора (от этого зависит, подлежит ли договор обязательной государственной регистрации). Помимо этого, целесообразно указать разрешенную в помещении деятельность, условия оплаты, обеспечительные платежи, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности сторон, порядок приемки и возврата помещения, условия пролонгации и расторжения договора. Обязательно предусмотрите возможность досудебного одностороннего расторжения договора в случае разного рода нарушений. Просрочка по оплате, последствия проведения капитального ремонта без согласования с собственником, ухудшение состояния помещения, использование помещения не по назначению – все это может стать поводом для прекращения договорных отношений.

И последнее: сейчас очень много сентиментальных историй про бизнес, «у которого все было хорошо, но пришел кризис, и стало плохо, а вот уже скоро опять все станет хорошо, и неплатежеспособность – это временное явление…».

Как бы Вам ни хотелось помочь людям, не рискуйте своей финансовой безопасностью, ведь Вы не благотворительный фонд, Вы – Арендодатель.

Разумеется, это только часть рекомендаций, которые можно дать собственнику, сдающему свои помещения в аренду. Более подробную информацию можно получить по ссылке http://realty.irk.ru/novacia.