«У вас всё хорошо?», «Вы точно всё достроите?» – в конце февраля – начале марта телефоны иркутских застройщиков разрывались от звонков встревоженных покупателей. Следом пошли и другие звонки: «Хочу купить квартиру! Сегодня!» Мы решили проехать по стройплощадкам нескольких ЖК в разных районах города – увидеть своими глазами, как идет стройка, и поговорить с руководителями девелоперских компаний о вызовах нового времени. Что изменилось в бизнес-процессах? Как идут продажи? Об этом – в нашем материале.

Ольга Иванова, ЖК «Сибиряков»: «Нужно строить быстрее»

Ольга Иванова. Фото А. Федорова

Обзор строительных площадок начинаем с популярного у иркутян Октябрьского района. Здесь, на Нижней Лисихе, рядом с плотиной ГЭС и набережной Ангары, возводится жилой комплекс бизнес-класса «Сибиряков».

Девелопер проекта – СЗ «Флагман» – поставил своей задачей переосмысление некогда промышленной территории и преобразование ее в жилой район с концепцией «город в городе». На участке в 5,6 га планируется комплексное благоустройство с безопасной внутренней территорией площадью 1,2 га. Проект состоит из восьми жилых секций и административного здания под фитнес-клуб.

На стройплощадке оживленно: много техники, рабочих. На финишной прямой строительство дома «Мечтатель»: в первой и второй блок-секциях бригады плотников, каменщиков, арматурщиков, бетонщиков возводят верхние  этажи. Началось строительство дома «Искатель» – третьей и четвертой блок-секций, идут работы по погружению свай. Генеральный директор компании «Флагман» Ольга Иванова говорит, что новый кризис на работе отразился по-своему: «В бизнес-процессах мало что изменилось, кроме понимания, что нужно строить быстрее».

Проблема роста стоимости и дефицита материалов, с которой столкнулись многие российские застройщики, компанию «Флагман» мало коснулась: «Цены, действительно, сильно подскочили в первые 10 дней, – отмечает Ольга. – Половина поставщиков просто сняли всё с продажи, многие заявки, коммерческие предложения обнулились. Сейчас компании уже выходят из затяжного молчания. Впрочем, для нас оно не было критичным: мы всегда закупаемся вперед, работаем на перспективу минимум трех месяцев. Поэтому у нас не было ситуации, когда завтра нужен материал, а у нас его нет. Всё, что необходимо для стройки сейчас, мы законтрактовали ещё в сентябре-октябре прошлого года».

Следующая задача – обеспечить материалами строительство второй очереди – блок-секций №№5-8. «Это перспектива следующего года. Ближе к делу будем решать, что из импортных материалов физически доступно, чем – при отсутствии – можно их заменить, но, конечно, без ущерба качеству».

Строящийся ЖК "Сибиряков". Фото из архива компании

Работать в спокойном режиме, по словам Ольги, помогает банковское финансирование: денежный поток поступает стабильно, банки не стали пересматривать условия застройщику после повышения ключевой ставки. «Банкиры даже не реалисты, а пессимисты при рассмотрении наших бюджетов. Все риски были учтены в бизнес-модели: и снижение покупательской способности, и рост себестоимости, везде заложен определенный объем резервов. Так что мы работаем в рамках модели, по старым условиям», – поясняет Ольга.

Теперь, когда строительство ведется с применением счетов эскроу и проектного финансирования, необходимости, как раньше, «играть на понижение», чтобы привлечь дольщиков и обеспечить финансовую подушку, нет. Впрочем, как говорит Ольга, продажи в первом квартале 2022-го и без всяких дисконтов побили все возможные рекорды: «Люди максимально оперативно принимали решения в феврале и марте: сконцентрировались, быстро собрали документы, получили ипотеки, вывели деньги из других активов – и вложились в недвижимость. Нестабильность внешних обстоятельств простимулировала покупателей. В итоге мы по продажам выполнили полугодовые планы».

Ирина Кузьмина, ЖК «Новые горизонты на Пушкина»: «Инвестор голосует за новостройки»

Ирина Кузьмина. Фото А. Федорова

Из Октябрьского района перемещаемся в Свердловский. Недалеко от Глазковского моста строится жилой комплекс «Новые горизонты на Пушкина», который застройщик относит к классу «Комфорт +». Проект реализуется с 2018 года и предполагает строительство пяти блок-секций переменной этажности от 9 до 17 этажей, парковочных мест, гаражных боксов и келлеров (кладовых). Особенностью «Новых горизонтов» является концепция «двор-парк без машин».

Половина проекта уже реализована: первая очередь введена в эксплуатацию в 2020 году, вторая – в марте 2022 года, уже подходит к концу передача ключей жителям. Началась работа на третьей и четвертой блок-секциях: идет заливка фундамента и цокольных этажей. На стройплощадке нас встречает генеральный директор компании-застройщика АО «Атлант» Ирина Кузьмина.

«За месяц до ввода второй очереди у нас уже не было квартир, – делится она. – Ажиотажный спрос неожиданно начался еще в январе – этот сезон был парадоксальным. Выросла ключевая ставка Центробанка, за ней стали расти ставки по ипотеке, и люди, желая зафиксировать для себя стоимость, пришли в январе и сделали нам план продаж на квартал».

Интерес к проекту сохраняется и сейчас. «Третья очередь только на старте, но покупатели уже звонят, – говорит Ирина. – Понимают: рост стоимости квартир в любом случае будет опережать инфляцию. Бывает, что цена квартиры удваивается в цене, если вложился на старте. Инвестор голосует рублем – и он голосует за новостройки».

ЖК "Новый горизонты на Пушкина". Фото А. Федорова

Строительство ЖК, по словам генерального директора АО «Атлант», идет по плану. Бизнес-процессы не изменились – разве что собираться на внутренние планерки теперь приходится чаще. «В конце февраля – начале марта многие поставщики просто поставили на стоп отгрузку и закупки. Сейчас ситуация выправляется, и значительного роста цен по строительным материалам мы не видим. Азиатская часть нашей страны не настолько зависима от Европы. Нам всегда было выгоднее возить технологическое оборудование из Азии, чем из Европы. Этим и продолжим заниматься».

Михаил Зубков, ЖК «Пулковский»: «Банки – защитники строительной отрасли»

Михаил Зубков. Фото А. Федорова

Следующая точка на нашем пути – Иркутск-2, один из самых уютных и чистых районов города. Здесь – своя, особая атмосфера, говорит Михаил Зубков, коммерческий директор ООО «Менеджмент. Девелопмент. Сервисы»: «Мы называем его Первый Второй. Потому что Иркутск-2 – первый по идентичности, первый по инфраструктуре и абсолютно точно первый по людям».

Михаил представляет отдел продаж и маркетинга ЖК «Пулковский», который строится в центре района по формуле «2-5-10»: «2 минуты – чтобы приобрести все необходимое» (на первом этаже «Пулковского» будут находиться все необходимые сервисы для жизни – магазин, кафе, аптека, салон красоты, спортзал); 5 минут – чтобы дойти пешком до детского сада, школы, поликлиники, стадиона, бассейна, парка; 10 минут – до Авиазавода».

Строительство «Пулковского» началось в сентябре 2021 года и идет по плану: завершено бетонирование цокольной части дома №1, где разместятся кладовые для жителей. Заканчиваются работы на котловане дома №2.

Строительная площадка ЖК "Пулковский". Фото из архива компании

Несмотря на то, что проект находится на самом старте, «кризисный» март оказался рекордным по продажам. «Многие иркутяне не бывали во Втором Иркутске и не догадывались, что это очень классный, камерный район, – говорит Михаил Зубков. – Мы более года потратили на популяризацию Иркутска-2, занимались нестандартной рекламой – и смогли «расколдовать» это место: ЖК «Пулковский» очень востребован, здесь покупают квартиры не только работники авиазавода, но и другие иркутяне, а также люди, планирующие переехать в Иркутск из других городов».

Уверенно себя чувствовать в любых обстоятельствах – продолжать строительство и продажи – позволяет стабильное банковское финансирование. «Девелопмент в России изменился. Мы сейчас строим не на деньги дольщиков, а на деньги банка. Ни одного платежа застройщик не проведет без банка, – поясняет Михаил. – Чтобы получить проектное финансирование, нужно пройти серьезнейшую экспертизу. Банковская сфера сегодня является защитником строительной отрасли от каких-либо колебаний».

Помогают банки пройти турбулентные времена и покупателям недвижимости. В правительстве уже заявили, что условия по ипотечным кредитам, взятым ранее по льготным ставкам – по детской ипотеке, льготной программе на новостройки – не будут пересмотрены: «Программу детской ипотеки пересматривать не будут, и процент по ней гораздо ниже, чем процент инфляции. Новостройку покупать выгоднее».

Елена Демидова

5 мифов о новостройках. Чего боятся покупатели недвижимости

Первый квартал 2022-го отметился ажиотажным спросом на новостройки. Как ведут себя покупатели недвижимости сейчас? Чего боятся? Мы собрали наиболее популярные опасения и попросили девелоперов - Михаила Зубкова (ЖК "Пулковский"), Ольгу Иванову (ЖК "Сибиряков") и Ирину Кузьмину (ЖК "Новые горизонты на Пушкина") – прокомментировать их.