Жилищное строительство в последние пять лет поступательно перебирается за город. Доля ипотечных сделок на ИЖС и приобретение загородной недвижимости в общем портфеле ипотечных кредитов каждый год растет. Как программы Сбера могут повлиять на выбор покупателей или страте­гию застройщиков? Перспективы ИЖС в Иркутской области обсудили на конференции в Байкальском банке Сбербанка.

Фото: А.Фёдорова

ИЖС в тренде

Байкальский банк Сбербанка провел конфе­ренцию для застройщиков. На мероприятии обсудили новые возможности для развития индивидуального жилищного строительства в Приангарье. Сергей Алтынников, начальник управления ипотечного кредитования и разви­тия сервисов Дом.Клик, отметил, что в целом по стране и в Иркутской области в частности на­блюдается позитивный тренд на развитие ИЖС. И, по мнению эксперта, он будет только расти в ближайшие 20 лет.

– Этот тренд начался в 2019 году, и продол­жает набирать обороты, – отметил специалист Сбербанка. –Во время пандемии спрос на жилье за городом усилился, людям стало важно жить на природе, к тому же появилась возможность зарабатывать деньги, не выходя из дома.

По данным Сбера, 51% будущих владельцев загородной недвижимости выбирают для строи­тельства профессионального застройщика, 45% возводят дома своими силами, 4% пользуются услугами подрядчиков в рамках проектного финансирования. Возводить дом самому в некото­рых случаях может показаться дешевле, но, если нет должного опыта, качество получаемого жи­лья будет низким. Строительство с привлечени­ем подрядчика не всегда обходится дороже: он часто имеет лучшие условия и по поставкам ма­териалов, и по оплате труда, а кроме того, клиент получает гарантию качества и экономит время.

Импульс для ипотеки

За два года число сделок на ИЖС выросло многократно.Так, например, в мае этого года в Иркутской области Сбербанк выдал 240 кре­дитов на строительство жилых домов. Это в 12 раз больше, чем за аналогичный период про­шлого года. Средний чек по выданным ипотеч­ным кредитам составил 4 млн рублей.

Импульс развитию жилищных займов в частном секторе дали такие госпрограммы, как «Семейная ипотека» (сейчас по ней мож­но получить кредит под минимальную ставку 5,3%), «Сельская ипотека» (от 2,7%), ипотека с господдержкой (от 7,3%).

Также растет и доля ипотечных кредитов на ИЖС в общем портфеле жилищных кредитов. В мае этого года она составила почти 11%, что в 2,5 раза больше, чем в мае прошлого года, при этом самая высокая доля среди программ господдержки – почти 90%.

Теперь без допобеспечения

С 15 июня Сбер запустил программу по пре­доставлению кредитов на строительство жилых домов без дополнительного обеспечения – такой продукт может форсировать рынок. Предложе­ние уже успешно реализуется. Чтобы получить доступную ипотеку, заявитель должен обратить­ся к застройщику, аккредитованному в Сбере.

– Для получения аккредитации компании нужно зайти на сайт Дом.Клик, в рубрику «Пар­тнеры», зарегистрироваться, ввести личные дан­ные, предоставить необходимые документы и подать заявку на аккредитацию. Есть несколько условий: предприниматель должен быть дей­ствующим, зарегистрирован не менее двух лет назад, у него должен быть сайт с перечнем и стоимостью услуг, опыт работы – строительство за последний год не менее пяти домов ИЖС или одного многоквартирного. Кроме того, у компа­нии не должно быть негативного информацион­ного следа в СМИ.

У банка будут требования и к договору под­ряда, но они минимальные: например, сроки строительства не должны превышать 24 месяца.

– Путь заемщика через Дом.Клик – простой и понятный, – продолжил Сергей Алтынников. – Нужно подать на сайте заявку на ипотечный кре­дит, получить положительное решение по сумме займа, выбрать подрядчика для строительства дома, который аккредитован в Сбербанке. Далее собрать необходимые документы. Ничего лиш­него банк не требует: документы по земельному участку, отчет об оценке недвижимости, паспорт и разрешение на строительство. Следующий шаг – получение положительного решения банка по объекту рассмотрения. На это обычно уходит до трех часов, редко до суток. И все. Подписыва­ется кредитный договор.

Специалист Сбера уточнил, что клиент не получает сразу все деньги – кредит выдается траншами. Сначала на заливку фундамента, за­тем на возведение коробки, крыши, заведение сетей. Последний транш заемщик получает на внутреннюю отделку, если она запланирована в проекте. Новый продукт распространяется на все госпрограммы.

– Продукт топовый, судя по другим регионам страны, – добавила Сергей Алтынников. – Он позволит большему числу желающих въехать в дом своей мечты. Мы ожидаем рост ипотечного кредитования в сфере ИЖС.

За стеной аккредитива

Минимизировать риски обеих сторон (заказ­чика и подрядчика) позволит еще один банков­ский продукт – аккредитив. С ним застройщиков познакомила директор управления торгового финансирования Байкальского банка Сбербанка Елена Дадуева.

Аккредитив – это гарантия банка оплатить подрядчику при условии, что он выполнил обя­зательства по договору. С момента выставления аккредитива платеж банка уже не зависит от ре­шения заказчика (физическое лицо), подрядчик получит деньги при условии предоставления до­кументов, подтверждающих исполнение работ/ услуг в полном соответствии cусловиями до­говора.

Аккредитив – очень гибкий продукт и может быть структурирован исходя из индивидуаль­ных потребностей сторон. Например, бывают случаи, когда заказчик решает сделать дополни­тельные работы, не предусмотренные подрядом. А дом при этом уже готов. Аккредитив станет гарантией выплаты денег подрядчику за сделан­ную по договору работу.

– Есть ситуации, когда аккредитив использу­ется и при реализации социальных госпрограмм, – добавила Елена Дадуева. – В частности, когда бюджет перечисляет на аккредитивный счет деньги, предназначенные на строительство жи­лья для многодетных семей, переселенцев. В таких сделках, как правило, предусмотрены ча­стичные платежи с аккредитива в соответствии с графиком выполненных работ и по представ­лению подтверждающих документов. В данном случае, аккредитивная форма расчетов позволя­ет не только закрыть риски обеих сторон, но и контролировать целевое использование бюджет­ных средств.

На вопрос строителей о сравнении сейфо­вых ячеек с аккредитивной формой расчетов по сделкам ИЖС, специалист банка ответила, что услуги по предоставлению сейфовых ячеек для расчетов по контрактам уже в прошлом. Се­годня для клиентов важна скорость, удобство, аккредитив можно открыть в мобильном прило­жении СберБанк Онлайн. Платеж по аккредити­ву исполняется в течение 1 рабочего дня после предоставления документов, даже если стороны сделки находятся в разных городах.

– Еще есть счета эскроу, которые вы, навер­няка, связываете только с ФЗ-214 – законом о долевом участии, а значит с многоквартирным домом (МКД), – заметила Елена Дадуева. – Банк уже предлагает аналогичные схемы расчетов для ИЖС, когда подрядчик строит вне ФЗ-214. Подходы такие же, как при строительстве МКД. Заказчик размещает средства на счетах эскроу, а подрядчик получает снижение процентной став­ки по кредиту пропорционально остаткам на счетах эскроу, открытых в его пользу.

Поддержать застройщиков

На конференции речь шла и о различных ин­струментах кредитования бизнеса. Большой интерес у застройщиков вызвал вопрос о воз­можности проектного финансирования в сфере ИЖС. При возведении многоквартирных домов это уже обычная практика. Сбербанк предлага­ет аналогичный инструмент кредитования и в ИЖС.

– В этом году в Иркутской области более 50% проектного финансирования МКД финанси­руется Сбером, – подчеркнул Сергей Хармакшанов, директор управления финансирования недвижимости. – Этот инструмент доступен и в ИЖС, если вы выходите на большой масштаб, то есть планируете построить несколько тысяч квадратных метров, которые реализуются не под конкретного заказчика, а на широкий рынок. К примеру, коттеджный поселок.

Условия проектного финансирования схожие с МКД – срок до 7 лет, сумма кредитной линии – до 100% от бюджета проекта, процентная став­ка зависит от обеспечения и от объема средств на счетах эскроу. Как уточнил Сергей Хармак­шанов, если компания строит комплекс домов и параллельно их продает, средства от покупателя поступают на счета эскроу, в итоге у застройщи­ка снижается ставка.

– Важный момент, что на инвестфазе, пока идет строительство, проценты за кредит можно не платить. Нам важно, чтобы застройщик мог максимально удобно для себя закончить проект и уже потом провести необходимые платежи, – отметил Сергей Хармакшанов.

Обеспечение кредита при проектном финан­сировании стандартное – земельный участок в собственности или в аренде, поручительство бе­нефициаров, залог имущественных прав. Пока этот инструмент только начинает набирать обо­роты в сегменте малоэтажного строительства.

Стоит отметить, что и себестоимость стро­ительства одного квадратного метра при ком­плексной застройке в сфере ИЖС, как правило, выше, чем в МКД. Это связано с высокой стои­мостью участка, обеспечением его инженерны­ми сетями, облагораживанием территории, стро­ительством дорог, подведением электричества и т.п. Сбербанк со своей стороны готов работать индивидуально с каждым застройщиком ИЖС, чтобы можно было использовать инструмент проектного финансирования.

В мэрию за разрешением

Одно из главных условий ипотечного креди­тования, проектного финансирования в сфере ИЖС – это разрешительная документация. Как отметили застройщики, есть определенные сложности в ее получении. О нюансах выдачи разрешений и уведомлений на строительство рассказал на конференции начальник управле­ния строительства и земельных отношений Мар­ковского МО Армен Казарян.

– Как вы помните, до 2018 года был упрощен­ный порядок оформления прав на дома ИЖС. Сейчас разрешение требуется в случае, если у вас долевое строительство. Во всех остальных случа­ях – ИЖС, личное подсобное хозяйство, садовод­ство – нужно только подать уведомление о пла­нируемом строительстве. На нашем сайте есть образец заполнения этого документа. В течение 7 дней мы рассматриваем заявление и говорим вам, что оно соответствует либо не соответствует гра­достроительному законодательству.

Потребуется также выписка из ЕГРН. Но, если вы ее не приложили, это не станет причиной для отказа, заявил Армен Казарян.

– Часто муниципалитет отказывает из-за не­правильного заполнения, что легко исправить, получив консультацию наших специалистов. Кроме того, есть ряд ограничений, о которых нужно помнить. Это расположение дома не ближе пяти метров от территории общего пользования, трех метров от соседнего земельного участка. Процент застройки земельного участка варьиру­ется от 40% до 60%. Есть и общепринятые нормы о вводе в эксплуатацию домов до трех этажей, о площади дома, которая не должна превышать 1,5 тыс. квадратов. Несоблюдение хоть одной из этих норм служит причиной для отказа в выдаче уведомления. Эксперты Сбербанка добавили, что строительство без разрешительной докумен­тации не только закрывает все пути получения кредитных средств, но и перекладывает риски не­соответствия законодательству на плечи клиента.

Фото предоставлено организатором

«Новый продукт станет популярным»

Евгений Кузнецов, ИП Кузнецов:

– В последние годы увеличилось число кли­ентов, привлекающих кредитные средства. Для нашей компании это почти 90% всех заказчиков, причем больше половины из них берут ипотеку на строительство, остальные – на покупку гото­вого жилья. С получением ипотеки у заказчиков, если все делать по-честному, проблем быть не должно. А вот с обеспечением кредита у клиен­тов ранее были трудности. Думаю, новый про­дукт Сбербанка по ипотеке без дополнительного обеспечения станет очень популярным.

Интересна и тема проектного финансирова­ния. В регионе немало земель под ИЖС, под дачное строительство. Если весь бизнес-план просчитать, подтвердить, думаю, моя компания может воспользоваться этим инструментом. У нас уже есть проект строительства коттеджного поселка по Александровскому тракту, с хоро­шими дорогами, сетями, бесперебойным элек­троснабжением, социальной инфраструктурой рядом. Попытаемся выдержать цену, чтобы она не ушла к элитной. Уже третий год мы ведем подготовку земельного участка. Без кредитов и своих средств комплексная застройка растянется на 20 лет, никакой прибыли тогда ждать не стоит. Поэтому буду тщательно просчитывать эконо­мику и выходить на проектное финансирование. Возможно, попробую попасть в госпрограммы, о которых впервые услышал на конференции.

«Банк отреагировал на проблемы ИЖС вовремя»

Владимир Доценко, коммерческий директор СК «Победа»:

– Льготная ипотека начала активно развиваться с конца 2020 года, наши клиенты все чаще обра­щаются в банки. На сегодняшний день восемь из десяти заказчиков пользуются льготной ипо­текой. Для нас, как для застройщика, это очень эффективный инструмент для увеличения объе­мов продаж, а также гарантия выполнения обяза­тельств по договору подряда со стороны клиента.

Сбербанк очень вовремя отреагировал на про­блемы ипотечного кредитования в сфере ИЖС. Обеспечение займа на период строительства – са­мый больной вопрос у клиентов. В качестве обе­спечения кредита, банк мог брать в залог только уже имеющееся имущество, и, как правило, это квартира. Бывает, что предмет залога оценивается ниже, чем сумма займа и у людей недостаточно залога для получения необходимой суммы креди­та. Поэтому, ипотека без промежуточного обеспе­чения – очень кстати.

Что касается проектного финансирования, эс­кроу-счетов, наверное, все компании, которые занимаются централизованной застройкой, уже имеют свои механизмы финансирования. Но, ду­маю, поддержка со стороны банка будет востребо­вана для развития и масштабирования проектов. У нашей компании есть работающие механизмы привлечения ресурсов для реализации проектов, но мы готовы рассматривать сотрудничество и с банками.