2015 год стал одним из самых непростых для иркутских застройщиков. Себестоимость строительства растет, покупательская способность падает, льготная ипотека смогла поддержать далеко не всех… «Катастрофы пока нет,– говорят участники рынка, – но и стабильности – тоже». Чего ждут застройщики от осени и какие планы строят на год предстоящий? Об этом – в нашем материале.

Фото с сайта востокцентриркутск.рф

Миллиона не будет

Миллион квадратных метров – именно такую планку по вводу жилья в Иркутской области неоднократно заявляли региональные власти. Экономический кризис, однако, внес свои коррективы: снижение покупательской способности и повышение себестоимости строительства не дают поводов для таких оптимистичных прогнозов.

В текущем году, по данным Минстроя, в регионе планируется ввести около 800 тысяч кв.м жилья. План на 2016-й год – 880 тысяч «квадратов» – придется скорректировать в меньшую сторону.

Застройщики признаются: 2015-й стал одним из самых сложных и труднопрогнозируемых  за последние годы. Ажиотажный спрос декабря 2014-го, вызванный резким обвалом рубля, довольно скоро сменился охлаждением рынка: ставки по ипотеке выросли вслед за ключевой ставкой Центробанка, и это не могло не сказаться на спросе.

«В марте мы увидели существенное снижение продаж, – рассказывает заместитель генерального директора, руководитель отдела продаж ЗАО ‘Восток Центр Иркутск’ Наталья Зверева. – Ключевая ставка в 17%, заявленная Центробанком, повергла в шок не только застройщиков, но и самих людей. Стоимость продуктовой корзины, лекарств растет – что уж говорить о покупке квартиры?».

«Рынок сужается, – отмечает первый заместитель генерального директора ОАО ‘Сибавиастрой’ Алексей Волков, – по нашим расчетам (мы брали для анализа открытую статистику Росреестра по количеству заключенных договоров долевого участия) – на 20%. Я думаю, эта тенденция продолжится».

Ипотека спасла не всех

Участники рынка уверены: все могло бы быть хуже, если бы государство не поддержало строительную отрасль, введя субсидированную ипотеку. Всплеск продаж после запуска этого инструмента в апреле отметили многие участники рынка.

«В 2015 году доля сделок, заключенных с привлечением ипотеки, значительно возросла, – рассказывает директор по работе с клиентами ООО ‘Востсибстрой’ Александр Халтурин. – Если раньше на ипотечные продажи у нас приходилось 15-20% сделок, то сегодня этот объем составляет порядка 40%».

Однако спасла льготная ипотека далеко не всех. В выигрыше оказались, прежде всего, компании, имеющие в своем портфеле проекты жилья «эконом-класса». По словам Анны Малеевой, начальника отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Иркутске, средняя сумма ипотечного кредита в первом полугодии 2015 года составила 1 млн 577 тыс. рублей. В первом полугодии 2014 года она составляла 1 млн 663 тыс. рублей.

«Снижение есть, хоть и незначительное. Это говорит о том, что клиенты уходят в сегмент более бюджетного жилья», – поясняет она.

«Видимо, сегмент сегодня действительно очень важен, потому что никакой катастрофы по работе в этом году мы не увидели, – делится Сергей Куликов, заместитель начальника по экономике и финансам МУП ‘УКС города Иркутска’. – Мы сегодня ведем продажи в ЖК ‘Предместье’, ЖК ‘Алмазный’ и в жилом районе ‘Эволюция’. Да, снижение покупательской способности есть, рынок сжимается, но объем продаж в нашей компании даже вырос относительно прошлого года».

Не заметили катастрофы с продажами и в ООО «Гранд-Строй». «Ситуация стабильная, – рассказывает Ирина Бортник, заместитель генерального директора компании. – Мы вывели на рынок новый проект – микрорайон ‘Современник’. Стоимость квартир в этом объекте доступная, что позволяет покупателям активно использовать такой инструмент, как ипотека с господдержкой. Если до старта программы доля 'ипотечных' продаж в нашей компании составляла 30%, то сегодня она доходит до 80%».

А вот тем застройщикам, кто строит более дорогие квартиры, льготная ипотека не помогла.

«Большинство выдаваемых ипотечных кредитов – до 1,5 миллионов. Занимаясь расселением в Октябрьском районе, мы не можем себе позволить продавать квартиры по низкой стоимости – 1,5-1,7 млн», – говорит Дмитрий Ружников, руководитель Департамента по работе с недвижимостью ОАО ФСК «Новый город».

По его словам, доля ипотечных сделок в продажах компании сократилась с 30-35% в прошлом году до 15-18% в текущем.

«Ипотека с господдержкой – это, конечно, здорово, – делится своим мнением Наталья Зверева, 'Восток Центр Иркутск'. – Но основные продажи идут все-таки либо на накопленные средства, либо на средства, вырученные от продажи старой квартиры. Вторичка, на которую льготная ипотека не распространяется, 'стоит’, не продается по полгода и дольше. Таким образом, большой сегмент наших покупателей просто отсекается. Пока ставка на первичном и вторичном рынке не станет одинаковой, приближенной, ожидать какого-то всплеска не стоит».

Фото с сайта востокцентриркутск.рф

Цены: предел падения

Банки продолжают снижать ставки по ипотечным кредитам. Так, ВТБ24 в августе снизил ставку по ипотеке с господдержкой до 11,4%. Кроме того, кредитные организации и строительные компании договариваются о совместных программах, которые делают покупку квартиры в кредит еще более доступной.

Однако, как отмечают сами застройщики, такие программы есть сегодня почти у каждой крупной строительной компании. «Как бы ни падала ставка сейчас, это не дает того роста, на который мы рассчитываем. Раньше это работало: упала ставка – видим поток, снизили цены – видим поток. Сейчас этот инструмент перестает давать ощутимый результат, потому что уникальности в этом нет», – считает Наталья Зверева.

Многие покупатели в этой ситуации занимают выжидательную позицию: кто выйдет со «спецпредложением» следующий? Кто предложит скидку? Однако, как говорят застройщики, бесконечно снижать цену невозможно.

«Не стоит ждать, что мы будем раздавать квартиры бесплатно. Есть предел, ниже которого мы просто не пойдем на рынок. Будем с землей сидеть или с деньгами, что еще лучше», – делится своим мнением Алексей Волков, «Сибавиастрой».

«У нашей компании ситуация стабильная, – отмечает Сергей Куликов, 'УКС города Иркутска'. – У нас есть строительные площадки, работы на которых начались до сложностей в экономике, есть хорошее выполнение и запас прочности, позволяющие нам держать цены, несмотря на рост себестоимости строительства».

Однако «задержанная инфляция» не может длиться бесконечно. «И тут нужно понимать, что новые проекты на рынке будут либо с новой ценой, либо их не будет в принципе», – убежден Сергей Куликов. По его мнению, пока инфляции в недвижимости нет, спрос продолжит оставаться умеренным, а неизбежный рост цен в будущем может еще увеличить продажи в настоящее время: «По данным Центробанка, средства на вкладах у населения есть, вопрос в том, где их выгоднее сегодня держать», – рассуждает он.

Застройщики Иркутска обсудили проблемы отрасли на круглом столе «Рынок недвижимости в Иркутской области в 2015 году – время новых возможностей»
Фото М.Гредюшко

Что есть и что будет?

Конец августа принес сезонное оживление на рынок новостроек: люди вернулись из отпусков и настроены на решение квартирного вопроса. Подогрела спрос и очередная нестабильность курса отечественной валюты. «В августе количество обращений, консультаций увеличилось. Это вселяет определенную надежду на то, что продажи в сентябре-октябре будут», – говорит Александр Халтурин, «Востсибстрой».

Что будет дальше, сказать точно не берется никто. Все, однако, сходятся во мнении, что поговорка «семь раз отмерь – один раз отрежь» становится сегодня все актуальней. Рисковать сейчас не время, лучше переждать.

«У компании сегодня хороший земельный ресурс, есть разрешения на строительство и готовность к максимально быстрому старту нескольких проектов, – делится Александр Халтурин, – если ситуация будет благоприятной».

«Имея понижение спроса, многие застройщики либо уже не вышли на новые проекты, более плавно и комфортно для себя достраивая то, что есть, либо вышли на новые объекты – но в гораздо меньшем объеме, – говорит Наталья Зверева, 'Восток Центр Иркутск'. – Наша компания, например, имея всю разрешительную документацию, должна была выйти на три блок-секции, но вышла только на одну – потому что этого достаточно, исходя из спроса». По ее мнению, в 2016 году стоит ожидать провала и по строительству, и по вводу нового жилья.

«В какой-то момент на рынке будет настоящая катастрофа», – не скрывает пессимизма и Дмитрий Ружников, «Новый город».

Многие участники рынка пересмотрят свои планы не только по количеству возводимых квадратных метров, но и по качеству портфеля – диверсифицируя риски, делая ставку на более востребованные сегменты жилья. «Новый город», например, запустит в 2015 году современный строительный комбинат, который в перспективе должен снизить стоимость строительства в разы. Это позволит компании выйти в нишу «эконом-класса», возводя панельное жилье.

Активно зайти на рынок с выпускаемой Заводом железобетонных изделий 120-й серией планирует и «Сибавиастрой». «120-я серия – это сборный железобетонный каркас, позволяющий вести строительство круглогодично. Скорость сборки – порядка трех этажей в месяц, и не нужно привлекать китайцев: конструкцию собирает бригада из семи человек. Это значительно ускоряет темпы строительства и сжимает себестоимость», – говорит Алексей Волков.

По мнению застройщиков, вся эта ситуация вполне может привести к дефициту жилья «комфорт-класса» в 2016-2017 годах. «Люди будут уже с деньгами, а купить будет нечего. Такая ситуация реально может сложиться, с учетом тех тенденций, которые мы сегодня наблюдаем», – уверен Алексей Волков.

Компания «Гранд-Строй», напротив, планирует воспользоваться ситуацией и в 2016 году выйти на рынок с предложением именно в сегменте «комфорт плюс». «Мы планировали выходить с этим проектом в текущем году, но решили повременить до следующего, когда возникнет дефицит квартир в этом сегменте», – рассказывает Ирина Бортник.

Вообще, как признаются застройщики, строить какие-то планы на будущее сегодня очень сложно. «Стабильности нет, и, я думаю, раньше весны 2016-го не будет, – говорит  Наталья Зверева. – Люди боятся: вдруг поднимутся цены, вдруг понизят зарплату, вдруг уволят – как платить ипотеку? Вот эта неопределенность в головах людей гораздо существеннее, чем все остальные факторы».

«По моему представлению, ситуация поправится только в 2017 году, – делится Алексей Волков, 'Сибавиастрой'. – Главное, чтобы на основных рынках возникла стабильность. Тогда стабильность будет и в головах людей.

Говорят, что надо спасать строительную отрасль, но это неправильно. Не отрасль надо спасать, а покупателей. А они уже нас спасут. Лишь бы у них были деньги и вера в светлое будущее». 

Анна Масленникова,
Газета Дело