Не так давно председатель думы Иркутска Евгений Стекачев предложил городским властям разработать документ, который обяжет застройщиков передавать на нужды города 1% от строящегося жилья – как жилыми, так и нежилыми помещениями. В нежилых помещениях, по его мнению, муниципалитет сможет размещать социальные объекты и таким образом ликвидировать дисбаланс между жилой и социальной застройкой. А квартиры предоставлять врачам и учителям, закрывая кадровый вопрос. Иркутские девелоперы на это замечают: в теории идея интересная, но требует серьезной экономической проработки. И точно не заменит строительства новых школ и поликлиник.

Иркутск
Фото из архива компании «Грандстрой»

«Надо изучить опыт других регионов»

Выйти на депутатские слушания со столь радикальной инициативой спикера гордумы подвигла острая ситуация с социальными объектами – их Иркутске попросту не хватает. А строительство новых в ближайшие годы – под вопросом: с одной стороны, из-за дефицита средств в бюджете, с другой – из-за того, что меняются условия и требования федеральных программ, по которым такие объекты строятся. Например, новые поликлиники в региональных центрах теперь должны строиться только в рамках проектов комплексного развития территорий.

– Такая практика уже существует в Москве, Санкт-Петербурге, Красноярске и Краснодарском крае. Предлагаю этот опыт тщательно изучить. Город сам решит, под какие нужды определить эти квадратные метры: новые поликлиники, врачебные амбулатории. В помещениях также остро нуждаются учреждения дополнительного образования, детские сады, – отметил Стекачев.

По его мнению, 1% от площади очередного жилого комплекса для строителей – капля в море. Между тем в областном центре ежегодно вводится около 200-300 тысяч квадратных метров жилья – это три тысячи квадратных метров на помещения, в которых, как полагает спикер, смогут располагаться фельдшерские пункты, отделения школ искусств, гуманитарные центры.

Напомним, что идея не нова. Ее уже пытались реализовать в Иркутске в 2015-2016 годах. Тогда были открыты амбулатории в микрорайоне Ново-Ленино (ЖК «Эволюция»), микрорайоне Радужный (ЖК «Академия»), в 2016 году – офис врача общей практики в микрорайоне Союз. Однако больше подходящих помещений не нашлось и эксперимент был свернут.

«Мера увеличит издержки компаний»

Девелоперы Иркутска, опрошенные Газетой Дело, согласны с тем, что вопрос обеспеченности горожан социальной инфраструктурой давно назрел и что при грамотной настройке предлагаемая мера может стать инструментом развития территории, повысит их привлекательность и капитализацию проектов. Они готовы к диалогу, однако настаивают: необходима тщательная проработка и экономической стороны вопроса, и организационной составляющей.

Прежде всего, компании волнует, как эта инициатива отразится на экономике их проектов. Строительный рынок и так находится под давлением: все еще высокие ключевые ставки, растущая стоимость стройматериалов, требования дольщиков. А предлагаемая мера увеличит издержки застройщиков.

Ведь это только кажется, что 1% – незаметная величина. Те финансовые модели, которые одобрены банками, то проектное финансирование, которое уже получено девелоперами под строительство объектов, не предусматривают дополнительных обязательств. А если учесть текущую кредитную ставку, то вычитание даже одного процента из доходной части дает серьезную нагрузку на компанию.

«Нельзя взять и передать любой 1% недвижимости»

Вместе с тем девелоперы указывают и на другие моменты, требующие проработки. Кристина Яковенко, сооснователь и продуктолог концепт-бюро и девелоперской группы «Хрустальный», указывает, что нельзя взять и передать под социальные объекты любой 1% недвижимости.

– У таких помещений другие нормативы, требования к доступности, парковкам, подъездам, логистике. Передавать случайные площади неэффективно, нужно изначально проектировать правильные пространства, которые будут реально использоваться и работать на территорию, – настаивает собеседница издания.

По ее словам, если распределить сумму прямых затрат на строительство таких помещений на оставшиеся продаваемые метры, себестоимость девелоперского проекта заметно вырастает.

– Но социальное помещение нельзя передать «в бетоне». Оно требует специализированной отделки и инженерии, оснащения, организационных затрат на запуск и, как правило, участия застройщика в эксплуатации. С учетом этих дополнительных расходов нагрузка на застройщика вырастает еще больше, – добавляет Кристина.

Для застройщиков необходимы компенсационные механизмы – через субсидии, налоговые льготы, земельные преференции, инструменты ГЧП или понятный механизм последующего выкупа.

– В ряде регионов, в том числе в Санкт-Петербурге, такие механизмы уже работают – и там застройщик действительно заинтересован участвовать, – отмечает Кристина Яковенко.

«А сделает ли это соцуслуги доступнее?»

Екатерина Прядко, генеральный директор компании «Грандстрой», указывает на экономические последствия такого решения для самого города. Одно дело – безвозмездно принять на баланс помещения. И другое – потом их обслуживать. Не окажется ли что содержание 2-3 тысяч квадратных метров в виде рассредоточенных кабинетов обойдётся бюджету дороже, чем эксплуатация одной большой поликлиники? Эти расчеты необходимо проводить «на берегу».

Другой вопрос – а смогут ли много маленьких, разбросанных по городу комнат решать проблему доступности социальных услуг?

– В свое время мы, будучи одним из застройщиков микрорайона «Союз», передавали городу нежилое помещение на первом этаже – там был открыт терапевтический участок. И в целом инициатива вроде была принята и администрацией Иркутска, и населением положительно, но впоследствии, общаясь с жителями микрорайона, мы слышали, что им этого недостаточно. В кабинете ведет прием только терапевт, а у людей большая проблема с узкими специалистами: очень сложно куда-то записаться. По сути, в Свердловском округе не хватает большой серьезной поликлиники», – отмечает Екатерина Прядко.

Девелопер согласен с тем, что социальные объекты должны быть доступными для жителей. Но важно, чтобы эта идея реализовывалась системно.

«Начинать надо с Генплана города и ПЗЗ»

Проблема дефицита соцобъектов в Иркутске очевидна, но ее решение должно быть увязано с градостроительной политикой, полагает Александр Шадурский, коммерческий директор «Альфа Девелопмент».

– Начинать надо с Генплана города и правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Власти должны заранее определять, где и какие объекты нужны, и закладывать их в планы с готовыми проектными решениями и инженерными условиями. Тогда девелоперы будут понимать, какие обременения накладывает конкретная территория и что они получат взамен: увеличение этажности, плотности застройки, налоговые льготы, – отметил наш собеседник.

По его словам, там, где подход к проблеме системный (прежде всего это Москва и Санкт-Петербург), взаимодействие девелоперов и властей по вопросу развития социальной инфраструктуры наиболее эффективно.

– Успех там обусловлен не только высокой рентабельностью и объемами строительства, но и тесной связью с градостроительной политикой. Обязательства застройщиков связаны с получением разрешений на комплексное освоение территории. Кроме того, разработаны целые каталоги типовых проектов социальных объектов – это упрощает работу и властям, и бизнесу, – привел пример эксперт.

А вот в тех регионах, где подобная практика носит точечный, договорной характер – к ним эксперт отнес, например, Красноярский и Краснодарский края – возникают неравные условия для игроков со всеми сопутствующими рисками.

Чтобы инициатива не стала разрушительной для рынка, прежде чем оформлять ее на правовом уровне, эксперт предлагает провести независимый анализ финансовой модели типового проекта застройки в городе и смоделировать влияние изъятия 1% площадей на его экономику.

«Нужно учитывать мнения всех заинтересованных сторон»

По мнению Максима Азорина, заместителя генерального директора АО СЗ ФСК «Новый город», чтобы получить максимальный эффект от передачи помещений, нужно учитывать интересы всех сторон: как социальных учреждений, так и застройщиков, и собственников жилья

 – Должен быть единый подход ко всем застройщикам, независимо от размера компаний и площадей застройки территории. Это обеспечит справедливое распределение нагрузки на компании и равный доступ к услугам для жителей, – поясняет Максим Азорин.

Для этого, считает он, необходимо прописать четкий порядок передачи помещений под социальные объекты с определением минимальных площадей для разных категорий застройки. Например, для зданий площадью от 1 до 50 тысяч квадратных метров предусмотреть выделение помещений площадью 100 квадратных метров, для зданий площадью от 51 до 100 тысяч квадратных метров – 400 квадратных метров и так далее.

По его мнению, нельзя забывать и об интересах собственников жилья в домах, их потребностях в социальной инфраструктуре.

– Целесообразно будет организовать общественное обсуждение среди жильцов многоквартирного дома для выявления конкретных предпочтений жителей – хотят они у себя опорный пункт милиции, ФАП или молочную кухню, – полагает Максим.

При этом, конечно, учитывать нормы, которые предъявляются для тех или иных учреждений, и то, насколько выделяемые помещения им соответствуют. 

Екатерина Вострикова

Площади введенных МКД в Иркутске (тыс. кв. м)