«Комфортная жизнь в коттеджном поселке N» – подобными предложениями пестрит иркутская реклама. Кажется, что организованные коттеджные поселки растут как грибы после дождя. С чем связано увеличение числа предложений? Есть ли спрос на такой формат жилья? И чем может грозить Иркутску переселение людей за город?

Как грибы после дождя

Формат загородной жизни все больше привлекает иркутян. «Причин много, порой они диаметрально противоположны, – говорит Дмитрий Кузнецов из компании [МЕТА_GROUP]  – Например, одних привлекает возможность за те же деньги, которые необходимо потратить на двухкомнатную квартиру в городе, построить ’большой’ дом в Хомутово, а другим важна экология, вид на воду и эксклюзивная архитектура, пусть это и дороже, чем квартира той же площади».

Люди готовы ехать за город, а застройщики и девелоперы готовы облекать формат загородной жизни во все новые и новые, более удобные и красивые «упаковки». Так, в двухтысячных на иркутском рынке недвижимости появился принципиально новый формат загородного жилья – организованные коттеджные поселки. В 2005-м появился  поселок «Загородный», в 2006-м – «Ясная поляна». Затем последовали «Снегири», «Хрустальный», «Кантри» …

После кризиса число предложений для тех, кто самостоятельному строительству предпочитает покупку дома в организованном поселке – выстроенном в едином архитектурном стиле и обеспеченном внутренними коммуникациями – продолжило расти. «Многие из жителей Иркутска перебираются за город, предпочитая жить вдали от городской суеты. Застройщикам выгодно инвестировать свои средства в такие проекты», – отмечают в агентстве недвижимости «Тысячелетие».

«Люди понимают, что зона личного комфорта, которую мы стараемся постоянно увеличить, в цивилизованном поселке изначально больше. Отсюда и внимание к формату организованных поселков», – отмечает Дмитрий Кузнецов.

По информации портала о недвижимости REALTY.IRK.RU, сейчас на иркутском рынке порядка 25 действующих предложений в этом сегменте. С начала года число коттеджных поселков пополнилось рядом новых проектов: «Идиллия Эстейт» (21-й километр Байкальского тракта, на 65 домовладений), «Royal Park» (20-й километр Байкальского тракта, на 78 домовладений), яхтенная деревня «Саввино» (в районе Мельничной Пади, рядом с д. Новогрудинина, на 19 домовладений), «Земляничные холмы» (Байкальский тракт, п.Ново-Разводная, на 82 блокированных дома), «Заморский парк» (Байкальский тракт, на 50 коттеджей).

Директор АН «Слобода» Дмитрий Щербаков считает, что организованные коттеджные поселки – это будущее рынка загородной недвижимости. «Но именно продуманные, грамотные предложения с идеей, – отмечает он. – И с грамотным доведением проекта до конца, управлением и обслуживанием поселка. Только очень проработанные и недорогие проекты могут заинтересовать современного потребителя».

Действительно, если раньше понятие «коттедж» относилось лишь к сегменту элитного жилья и считалось, что жизнь за городом могут себе позволить лишь состоятельные люди, то сегодня переехать в коттеджный поселок под силу почти каждому. Дифференциация предложения отлично видна на проектах компании «СибирьЭнергоТрейд», которая планирует построить пять поселков, и все они рассчитаны на разные целевые группы. Например, «Журавли» – коттеджный поселок эконом-класса, а «Байкальская Ривьера» позиционируется как поселок морского типа с жильем самого высокого класса и стоянкой для яхт.

А есть ли спрос?

Итак, с предложением все очень даже неплохо: застройщики стараются позаботиться и о единой архитектурной концепции проектов, и о приемлемых сроках строительства, обещают обслуживать поселок в дальнейшем. А как обстоят дела со спросом?

Декан факультета Организации рынка БГУЭП, доктор экономических наук Борис Бедин уверен, что платежеспособный спрос на загородное жилье есть: «Однако, на мой взгляд, предложение сейчас несколько выше спроса. Для покупателей это неплохо, так как появляется возможность выбора. А вот у продавцов, особенно в поселках с неудачным местоположением или концепцией, возникают проблемы».

Дмитрий Кузнецов из компании [МЕТА_GROUP] придерживается того же мнения: «На мой взгляд, динамика предложений сильно опережает динамику спроса. Спрос стабильно растет, но о буме спроса на загородное жилье, думаю, говорить слишком рано. А вот строительный бум, похоже, на подходе, судя по масштабам и количеству  проектов,  запускаемых в настоящее время. Конечно, предложение стимулирует спрос – тем более что по соотношению ’цена-качество’ город явно проигрывает».

Тем не менее, говорить о массовом спросе именно на организованные загородные поселки не приходится. Вариант «куплю участок – построю сам» по-прежнему более популярен.

Максим Ходырев,  директор информационно-аналитической риэлторской компании «Инвест38», отмечает: «Участков под строительство продается порядка 4 тысяч ежегодно, а коттеджей в организованных поселках – несколько сотен. Также можно посмотреть на цены в готовых коттеджных поселках. Далеко не каждая семья может позволить себе жить в таком поселке. Доля организованных поселков будет, конечно, расти, но не нужно забывать про наш менталитет и экономическое положение граждан. Повально все в централизованные поселки не переберутся, и доля их не будет превышать 10% от общего числа иркутских загородных жителей».

Мнение Максима Ходырева подтверждают вполне конкретные цифры. Если подсчитать количество домовладений в поселках, в которых сейчас идут продажи,  то получится около полутора тысяч. Действительно, капля в море.

Тем временем индивидуальное строительство не сбавляет темпов. Люди активно покупают участки в пригородных поселках, садоводствах и возводят там коттеджи для постоянного проживания.

Грядет ли «великое переселение»?

Процесс «субурбанизации» идет. И в ближайшем будущем рискует обрести куда большие масштабы. Одни только проекты «СибирьЭнергоТрейда» рассчитаны на 17,5 тысяч человек.

В планах и возведение города-спутника Малая Еланка – многоформатного поселения, предлагающего коттеджи, таунхаусы, многоквартирные дома малой этажности. В нем смогут поселиться порядка 40 тысяч человек.

«Изменения на рынке предложений земли произойдут весной 2014 года, так как ожидается завершение принятия новых генеральных планов поселений, которые, как известно, включили значительные площади бывших сельхозземель под строительство. Вот тогда предложение на рынке земель под индивидуальное жилищное строительство будет в разы превышать сегодняшнее, и следующей осенью цены на такие участки, скорее всего, упадут», – отмечает Максим Ходырев.

Низкие цены наверняка подогреют интерес иркутян к загородному жилью – и, возможно, возникнет массовый спрос, который приведет к «великому переселению» за город. Но к нему, увы, не готовы ни власти, ни городская инфраструктура.

Люди, живущие за городом, как правило, работают в городе. Кроме того, в загородных поселках зачастую отсутствуют объекты социальной инфраструктуры: школы, поликлиники, детские сады. Приходится каждый день ездить туда и обратно на автомобиле. В итоге – транспортные и экологические проблемы.

Многие застройщики обещают обеспечить внутреннюю инфраструктуру загородных поселков. «Но никто пока эту локальную инфраструктуру не видел, – сетует Денис Воронов, экс-председатель Комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска. – Сегодня все, что построено в Иркутском районе, канализуется на городские очистные сооружения. Мусор свозится на городской полигон. Но очистные сооружения имеют конечную емкость, полигон для мусора имеет конечные размеры. Инфраструктура Иркутска не обновляется. Чтобы исправить ситуацию, нужно ближайшие 3-5 лет вкладывать в развитие инфраструктуры средства, сопоставимые с городским бюджетом, – около 13 миллиардов рублей. Это возможно лишь при федеральном софинансировании».

Тем, кто останется жить в городе, «массовое переселение» может сыграть на руку: отток городского населения в пригороды – один из факторов, снижающих платежеспособный спрос на рынке городского жилья. «Однако, – считает экономист Борис Бедин, – не стоит преувеличивать его влияние. Только во взаимодействии с другими факторами, например, с развитием массового строительства городского жилья, он может привести к ощутимому снижению цен».

Елена Демидова,
Газета Дело