Байкальский саммит недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов прошел в Иркутске в июле. Андрей Бриль, полномочный представитель РГУД в Свердловской области, председатель Совета директоров Корин Холдинг (Екатеринбург), поделился своими впечатлениями об Иркутске, а также рассказал о том, что мешает девелоперам реализовывать крупные проекты и почему инвесторам стоит держать паузу и считать деньги.

Фото А.Федорова

Андрей, в рамках Байкальского саммита была организована экскурсия по наиболее значимым объектам недвижимости в Иркутске. Какие у вас впечатления?

– Мы видели много хороших проектов – сделанных, можно сказать, на федеральном, международном уровне. Очень важно было, что большинство этих проектов появились вовремя – тогда, когда рядом ничего подобного не было. Речь идет и о 130-м квартале, и о торговом центре «Модный квартал», и о жилищных, загородных, офисных проектах, которые были нам представлены.

Похоже, что основные сливки сняты, тем более, надо понимать объемы рынка в Иркутске. Наши региональные центры – это не такие большие рынки, и объемы поглощения в квадратных метрах в каждом из сегментов недвижимости невелики.

Если у нас в Екатеринбурге рынок забирает качественной офисной недвижимости 60-80 тысяч «квадратов» в год, то понятно, что в Иркутске, где население в два раза меньше, объем рынка еще меньше, это естественно. И так – в каждом из сегментов.

Поэтому сейчас возникает вопрос о следующем этапе: каким должно быть качество объектов и что, собственно, надо строить, где есть платежеспособный спрос и где он будет? Естественно, очень возрастает и роль концепции, работы с правильными консультантами. Мы же в России, особенно в регионах, очень любим экономить на проектировании и на хороших, качественных консультантах. Но, похоже, эти времена заканчиваются. Те, кто экономят на проектировании и продолжают думать, что все на свете знают сами, находятся сегодня в зоне риска.

Вы говорите, что важно «поймать» платежеспособный спрос. Где он сегодня есть? В каких нишах сейчас идет развитие?

– Сегодня ситуация очень тяжелая. Кризис наш – рукотворный, он же не из-за Америки, не из-за санкций, а из-за того, что у нас полностью отсутствует нормально работающая финансовая система. Центробанк, на мой взгляд, работает в интересах валютных спекулянтов. Поэтому никакого длинного кредитования, никакого проектного финансирования у нас нет как класса. А раз нет такого инвестиционного кредитного плеча, значит, все проекты делаются либо за счет собственной прибыли девелопера, либо за счет средств дольщиков. Из этого совершенно ясные следствия – вся активность «столкана» в короткие проекты, и в основном в жилье, где можно привлекать средства дольщиков.

И то с трудом.

– Это понятно, потому что в прошлом году из-за девальвации в недвижимость принесли все деньги, какие только были. Сейчас – естественная пауза. Денег нет – зарплаты реально не растут, не индексируются, во всех крупных регионах падает оборот розничной торговли, что является основным индикатором.

Ясно, что девелоперы сегодня лучше подготовлены, чем в 2008-2009 годах: нет такого количества перекредитованных компаний – можно постоять в экспозиции, подождать со своими квадратными метрами, но это реальная пауза.

А в коммерческой недвижимости какие тренды?

– Тут многое зависит от конкретного региона, от конкретной ситуации. В офисной недвижимости сейчас очень высокие сроки окупаемости. Если люди могут под 13% положить деньги на депозит, ясно, что строить офисный центр с доходностью в 10-12% никто разумный не будет. Может, это и нормально – подождем, заполним пока то, что уже есть.

С торговлей – ясно, что у многих ТЦ, особенно построенных без каких-то правильных концепций, со слабыми арендаторами, будут большие проблемы. На этом фоне у тех, кто строит хорошо, правильно формирует пул арендаторов, угадывает с ценовой категорией, с профилем потребителей, дела пойдут лучше. Как обычно, в кризис богатые становятся богаче, бедные беднее.

Что-то может переломить ситуацию?

– Все может измениться как по мановению волшебной палочки, если изменится финансовая политика в стране, если не будут заниматься решением бюджетных проблем с помощью девальвации, а реально начнут печатать деньги и давать их в экономику, в длинные кредиты.

Не так важны даже ставки сегодня. Ставки – это полбеды. Проблема в сроках. Если тебе выдали трехлетний кредит, значит, ты все его «тело» должен включить в себестоимость на три года – то есть тебе сразу не под 25% выдали, а под 60%, по сути дела.

И что делать инвесторам в этой ситуации? Держать паузу?

– Во-первых, держать паузу. И понимать, что рассчитывать можно только для себя в этих условиях. Во-вторых, не бояться процедуры банкротства. Если вы попали в тяжелую ситуацию, и ваши кредиторы вместо того, чтобы помочь вам реструктурировать кредит, не повышать хотя бы ставку, делают все наоборот, значит надо использовать процедуру банкротства, блокировать их бессмысленную и беспощадную активность, восстанавливать платежеспособность. А в-третьих – очень разумно смотреть, что ты делаешь, работать над правильными концепциями, хорошо проектировать, правильно считать.