Считается, что у покупателя недвижимости рисков гораздо больше, чем у продавца. Однако при недостаточной юридической грамотности и  продавец может остаться и без квартиры, и без денег. Как избежать рисков при продаже объекта? Что нужно знать, чтобы сделка прошла безопасно и быстро? Профессиональными советами делится специалист юридического отдела агентства недвижимости Century 21 «Недвижимость мира» Кристина Мешкова.

Кристина Мешкова. Фото А. Федорова

У продавца недвижимости рисков зачастую не меньше, чем у покупателя. Можно ли их избежать?

– В нашем агентстве недвижимости работает целый юридический отдел, задача которого – обеспечить юридическую чистоту сделки. Для этого мы обязательно проверяем и продавца, и его объект, и покупателя. Юристы – это своего рода «шлагбаум». Бывают случаи, когда мы отказываемся проводить сделку через наше агентство, так как риск того, что в будущем она может быть расторгнута, очень велик.

Какие документы необходимы при продаже квартиры?

– Всё индивидуально, одного для всех сделок рецепта нет. Существует стандартный набор документов, но в зависимости от ситуации, могут потребоваться дополнительные справки и процедуры, вплоть до судебного процесса. Это зависит, в первую очередь, от того, на основании чего продавец приобрел право собственности на квартиру (наследство, приватизация, купля-продажа и пр.), т.е. от документов основания. Технический паспорт, согласие супруга (если продавец в браке) можно подготовить заранее. Многие другие справки имеют срок давности и обычно оформляются непосредственно перед сделкой, когда уже будет найден покупатель.

Кристина Мешкова. Фото А. Федорова

А как быть, если у квартиры несколько собственников?

Если у квартиры два и более собственника в праве общей долевой собственности, то такая сделка требует обязательного удостоверения нотариусом, что повлечет за собой дополнительные расходы. Здесь всё по стандарту: правоустанавливающие документы на объект, техпаспорт, выписка из ЕГРН, поквартирная карточка, справка о составе семьи, правка об отсутствии задолженностей (ЖКХ, электроэнергия, капитальный ремонт).

Как оформлять сделку, если в числе собственников есть несовершеннолетние?

– Такая сделка требует согласования органов опеки и нотариального удостоверения. Чтобы продать квартиру, в числе собственников которой ребёнок, нужно сразу подобрать недвижимость, которую вы приобретете взамен. При этом необходимо учесть, что условия жизни ребёнка не могут ухудшиться:  мы не можем продать квартиру в новостройке и купить такую же площадь, но в ветхом доме. Органы опеки тщательно за этим следят.

Кроме того, обязательно согласие обоих родителей на продажу квартиры, не важно, в браке родители или нет.

Сейчас сделки с участием несовершеннолетних проводятся часто, связано это с «материнским капиталом», обязательным условием использования которого является выделение долей детям в приобретенной недвижимости. Мы всегда перед сделкой проверяем, использовал ли продавец «материнский капитал» для приобретения той квартиры, которую продает, выполнены ли им обязательства. Если квартира приобреталась продавцом в ипотеку, тоже проверяем на предмет использования «материнского капитала» для гашения ипотеки.  Бывают случаи, когда собственники скрывают факт использования «материнского капитала», чтобы упростить оформление сделки. Нужно иметь в виду, что в этом случае возникает оспоримость сделки.

Кристина Мешкова. Фото А. Федорова

Как безопасно организовать расчёт?

– Банки сейчас предлагают различные варианты расчета – аккредитив, номинальный счет, депозит нотариуса. Если участникам сделки предпочтительнее наличные – можно использовать банковскую ячейку.

Нужно ли заключать предварительный договор купли-продажи?

– Очень рекомендуем. В предварительном договоре прописываются намерения сторон на покупку и продажу квартиры, все существенные условия основного договора купли-продажи, в том числе стоимость и сроки, это дисциплинирует и защищает обе стороны сделки.

Какой способ предоплаты лучше выбрать продавцу? Задаток или аванс?

– Мы рекомендуем задаток, этот способ в большей степени мотивирует стороны к исполнению договоренностей. Если покупатель передумал приобретать квартиру, аванс он просто заберет назад. В случае с задатком внесенные деньги останутся у продавца. Но нужно помнить, что если сделка не состоялась по вине продавца, то он обязан вернуть сумму задатка покупателю в двойном размере. Задаток – это реальная финансовая ответственность для обеих сторон.

Можно ли провести сделку самостоятельно?

– Да, но с риелторской компанией этот процесс гораздо проще и безопаснее. В агентстве работают юристы, практикующие именно в сфере недвижимости. Кроме того, в хорошем агентстве, помимо юристов, трудится целый штат других специалистов: риелторы, маркетологи, ипотечные брокеры. Каждый – профессионал в своем деле. Всё это помогает провести сделку быстро, качественно и безопасно. 

г. Иркутск, ул. Чкалова, 15, 6 этаж, тел.: 43-03-64
ул. Розы Люксембург, 176 в/1, тел.: 43-02-42
www.century21.ru