Какие требования выдвигаются к офисным помещениям разных классов? На каких арендаторов они рассчитаны? Каких бизнес-центров Иркутску не хватает, а какого предложения более чем достаточно? Разбираемся в тонкостях офисной недвижимости вместе с участниками рынка.

На рынке офисной недвижимости Иркутска сегодня огромное предложение, тем не менее, спрос так и остается неудовлетворенным. «Дело в том, – поясняет Ольга Зубарева, коммерческий директор БЦ ‘EUROCLUB’, – что под офисом сегодня подразумевается практически любое помещение, имеющее окно и дверь: старые деревянные и каменные здания в центре города, подвалы и первые этажи многоэтажек, здания НИИ и административные корпуса заводов и фабрик, новостройки, вновь построенные здания свободного назначения, здания, изначально построенные как бизнес-центры».

Чтобы помочь арендаторам разобраться в сложившейся неразберихе и путанице, Гильдия управляющих и девелоперов предложила классификацию офисов – в зависимости от их местоположения, возраста, размера, состояния и имеющихся удобств.

«На Иркутском рынке только четыре компании входят в Гильдию управляющих и девелоперов: ГК ‘Актив’, ‘Премьер’, ‘Сибавиастрой’ и УК ‘Система АМТ’. Многие компании не подозревают, какой перечень требований существует для офисного помещения класса А, и смело причисляют свое здание к данному классу, вводя в заблуждение арендаторов», – говорит Антон Кондратьев, руководитель проекта Управление Недвижимостью УК «Система АМТ».

Итак, чем же класс А отличается от класса В, какие объекты в Иркутске относятся к классу С и каковы перспективы рынка офисной недвижимости в нашем городе?

Класс А

Основные характеристики: Здания этого класса претендуют на самые высокие арендные ставки и рассчитаны на самого требовательного и платежеспособного арендатора. Располагаются в центральной части города. Удобный подъезд, подземная или крытая парковка (из расчета 1 машиноместо на 70-100 кв.м площади здания), наземная гостевая парковка. Это здания новой постройки (не более 3-х лет) или полностью реконструированные, обеспеченные средствами связи и коммуникаций, развитой инфраструктурой (общепит, банки, конференц-залы). Имеют центральную систему отопления, вентиляции и кондиционирования, высококачественные скоростные лифты, современные системы безопасности и видеонаблюдения. Управление зданием осуществляет профессиональная управляющая компания (УК) с международным опытом. Здание должно принадлежать одному собственнику.

Основные арендаторы: западные компании, а также крупные российские фирмы.

Примеры в Иркутске: на данный момент таких офисных зданий нет.

Средняя арендная ставка в Иркутске: составляла бы 1500–2000 руб./кв.м.

Владимир Боровиков, ведущий эксперт Центра оценки ГК «ЕВРОПА»:

– В Иркутске назрела необходимость в строительстве бизнес-центров класса А. Планируется приход на иркутский рынок крупных игроков федерального уровня, которые привыкли работать в комфорте. Думаю, и в Иркутске найдется пара десятков сильных компаний, которые уже морально готовы работать в таком бизнес-центре и платить за комфорт – свой и своих клиентов.

Класс B

Основные характеристики: Подразделяются на В- и В+. Здания этого класса обладают практически теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако по каким-либо параметрам качества или расположения уступают ему. Здание класса А после 5-7 лет эксплуатации может стать зданием класса В. Парковка возможна наземная (не менее 1 парковочного места на 60-100 кв.м). Управлением зданием занимается профессиональная УК. Данный класс также привлекает крупных и стабильных арендаторов.

Основные арендаторы: западные и крупные российские компании.

Примеры в Иркутске: «Собрание», «Terra», «Академический», «Байкал Бизнес Центр», «Такота».

Средняя арендная ставка в Иркутске: 800–1300 руб./кв.м.

Антон Кондратьев, руководитель проекта Управление Недвижимостью УК «Система АМТ»:

– Считаю, что появление новых офисных зданий в Иркутске будет именно в этом классе, как наиболее привлекательном для инвесторов и арендаторов. На иркутский рынок выходят новые компании, которые имеют высокие требования к офисным помещениям, местные компании также растут и переезжают в новые, более качественные офисы.

Класс C

Основные характеристики: К этому классу относятся, прежде всего, здания советской постройки, перепрофилированные под офисные, а также здания, соответствующие классу В, но с недостатками в расположении и оборудовании (недостаточная инфраструктура, нехватка парковочных мест и т.д.). Фасад здания непрезентабельный, система планировки – коридорно-кабинетная. Управление часто осуществляется силами владельца. Низкие потолки, кондиционирование частичное, отделка общественных зон низкокачественная, отсутствует ресепшен.

Основные арендаторы: мелкие компании, начинающие предприниматели.

Примеры в Иркутске: БЦ «Олимп», БЦ «Триумф», здание «ВостСибТИЗИС».

Средняя арендная ставка: 500–800 руб./ кв.м.

Дмитрий Щербаков, директор АН «Слобода»:

– Рынок офисной недвижимости в Иркутске насыщен низкокачественными предложениями. Он уже не способен поглощать такое большое количество офисов класса С. Существует дефицит площадей НАСТОЯЩЕГО класса В и класса А (которого на рынке нет вообще). Сейчас все больше иностранных компаний идет в регионы. Им нужны качественные площади класса А и В. Иностранцы  очень требовательны к классификации офисов. Это может спровоцировать строительство новых или реконструкцию старых офисных зданий в городе.

За кем будущее?

За какими же офисными помещениями будущее? Каковы перспективы рынка? Что сегодня важно арендатору при выборе офисной площади?

Ольга Зубарева, коммерческий директор БЦ "EUROCLUB":

– Офисный сегмент большой и разрозненный и, тем не менее, в нем ощущается нехватка качественных площадей. Мир движется все быстрее и быстрее, и сегодня тратить время на охрану, уборку, согласование арендной платы на следующий год, решать вопросы с соседями и т.д. попросту непродуктивно. Любой бизнес, который уже встал на ноги, ищет себе достойное место. Отсюда спрос на качественные помещения с полным набором услуг от управляющей компании.

Будущее – за офисными комплексами, в которых есть необходимый набор сервисных услуг и самое главное – парковка. Открытая или закрытая – не важно. Главное, чтобы были места для сотрудников офисного центра и клиентов. Здание может быть уникально расположено, но отсутствие парковки резко снижает его привлекательность. Это стало еще более актуальным, когда в городе начали работать эвакуаторы. Некомфортно бросать автомобиль в трех кварталах от места работы на весь день.

Также для арендатора важны наличие мест для питания сотрудников, площади, уровень отделки, коммуникации, сервис. В последнее время сервис и качество часто перевешивают центральное местоположение. Мы видим, что процесс децентрализации идет как в Москве, так и в нашем городе («Байкал Бизнес Центр», «Солнце», БЦ «Академический»).

Если удобные большие центры притяжения будут появляться в местах дорожных развязок, то бизнес легко последует туда. Ведь при выборе офисного помещения ценится не только рабочее, но и личное время: никому не хочется терять 1,5-2 часа, стоя в пробке, например, на Академическом мосту.