Дмитрий Щербаков, АН «Слобода»: «Сегодняшний рынок – рынок арендатора»

6 октября 2017

Спрос на торговые и офисные площади у иркутских арендаторов растет. Какие помещения сдаются лучше всего? К каким ставкам готовы компании? И что лучше – один крупный арендатор или несколько маленьких? Отвечает Дмитрий Щербаков, директор агентства недвижимости «Слобода».

1. На какие помещения сейчас есть спрос в Иркутске? Каков уровень арендных ставок?

Основной интерес – к небольшим площадям, от 30 до 60 квадратных метров. Таких арендаторов больше всего. Ставки в этом сегменте – абсолютно разные, в зависимости от помещения, до 2000 рублей за «квадрат» (в хороших местах). На втором месте по спросу – помещения от 50 до 120 «квадратов», там ставки уже ниже, от 850 до 1200 рублей. Дальше – крупные арендаторы, за большие площади они готовы платить от 500 до 900-1000 рублей за «квадрат» в торговом сегменте, от 450 до 650-700 рублей – в офисном.

2. Что лучше – один большой арендатор или несколько маленьких?

Крупных арендаторов не так много. Они это прекрасно осознают и диктуют свои условия: снижают ставки, просят большие арендные каникулы, переносят коммунальные платежи на арендодателя. Конечно, в большом арендаторе есть свои плюсы – в первую очередь, стабильность. Вы заключаете договор и гарантированно в течение нескольких лет получаете арендные платежи. Другой вопрос в том, что они вряд ли будут высокими.

Если хочется получать больший пассивный доход от сдачи в аренду и у вас есть возможность «нарезать» большое помещение на несколько маленьких – сделайте это. Так вы сможете быстрее найти арендаторов и назначить им более высокие ставки. «Подводные камни», однако, есть и в этом случае: объектом с большим количеством арендаторов труднее управлять. Избавиться от «головной боли» помогут услуги профессиональных управляющих: ваши доходы от аренды компенсируют эти расходы.

3. Арендаторы по-прежнему просят скидок?

Да, сегодняшний рынок – рынок арендатора. Многие компании стремятся зафиксировать текущие выгодные платежи на долгий период. Ищите компромиссы, боритесь за ставки, обсуждайте условия их возможного повышения с учетом инфляции. Обязательно пропишите возможность роста ставок в договоре аренды. И следите за рынком, за экономикой. Консультируйтесь с профессионалами – они расскажут, как действуют аналогичные арендаторы в других объектах недвижимости. Иногда собственнику проще и выгоднее поменять арендатора.

4. Как узнать, что арендатор – порядочный?

Сейчас есть много открытой, доступной информации. Вы можете узнать, что за ООО к вам обратилось, кто его учредитель, как давно оно существует на рынке. Но о деловой репутации компании, конечно, можно узнать только из общения. Профессиональные агенты недвижимости располагают такой информацией. Количество арендаторов все-таки ограничено – мы регулярно общаемся с ними и знаем, кто как работает, кто как выполняет свои обязательства перед собственниками, с кем стоит заключать договор, а с кем – нет.