Загородными проектами в ГК «ВостСибСтрой» занимается отдельная структура – малоэтажный девелопер «ВСС Дом». Ее руководитель – опытный профессионал и «адепт загородной жизни» Антон Кондратьев – говорит, что у малоэтажки сегодня большие перспективы. Почему рынок будет уходить от самостроя к комплексным проектам? Какие загородные форматы пользуются популярностью у молодежи? И какие проекты девелопер планирует вывести на рынок в 2025 году?

«Человек хочет купить городское качество жизни за городом»

Антон, с осени малоэтажным направлением в ГК «ВостСибСтрой» занимается компания «ВСС Дом» под вашим руководством. Расскажите, как принимали это приглашение – работать в структуре большой компании?

– Я бы сказал, здесь случился своего рода «идеальный шторм». Завершая строительство загородного проекта «Горизонт» на Байкальском тракте, мы с с командой обсуждали свое дальнейшее развитие. Пришли к выводу, что и дальше хотим работать на этом рынке, развивать пригородные микрорайоны. Мы – адепты загородной жизни. У «ВостСибСтроя» тоже есть огромное желание делать такие проекты, и им понадобились наши компетенции. Получился отличный симбиоз – коллаборация наших компетенций и ресурсов большой компании. Я думаю, это выведет рынок на новый уровень.

Кстати, о рынке – как вы оцениваете его состояние? В какой стадии находится загородная малоэтажка сейчас?

– Если смотреть на статистику, то рынок ИЖС растет на 10-15% ежегодно. Пока этот рост идет в основном за счет хаотичной застройки: это либо мелкие строительные бригады, либо самострой. Но на рынке вводятся новые нормы – мы видим, что государство всё больше нацелено на регулирование ИЖС. Это хороший сигнал. Думаю, со временем с рынка будут уходить мелкие застройщики. И покупатели будут переходить от самостроя к приобретению готового жилья в организованных поселках. Внедрение системы эскроу – более качественной и прозрачной – на рынке ИЖС позволит развивать большие комплексные проекты.

Я уверен: загородный рынок будет расти и дальше. Как количественно, так и качественно. Если сейчас выйти на улицу и опросить десять человек: «Хотите ли вы жить за городом?», то семь из них ответят: «Да». Но у каждого из них будут какие-то вопросы, которые нужно решить для того, чтобы принять решение о переезде. Кто-то попросит школу, кто-то – детский сад, кто-то – поликлинику для своих престарелых родителей, кто-то – магазин и аптеку. Человек хочет купить городское качество жизни за городом, взять с собой все привычные функции, свой комфорт. При этом проблемы – в виде пробок, парковок, высокой плотности населения – оставить в городе.

С созданием инфраструктуры, с развитием именно комплексного освоения территорий – а это то, чем мы занимаемся, – количество людей, желающих жить за городом, будет расти. Мы видим здесь большие перспективы.

Какие еще факторы будут способствовать развитию загородного направления?

– Их много. Например, будут освобождаться деньги с вкладов – люди будут перекладывать сбережения в недвижимость, в том числе загородную. Сыграет роль и фактор цены: стоимость квадратного метра в городе сегодня «выдавливает» многих в пригород, где за те же деньги можно купить гораздо большие площади.

Но самое главное – это развитие инфраструктуры за городом. Например, во всех наших проектах предусматриваются и школа, и детский сад, и коммерческие объекты. А если этого недостаточно – всегда можно отправиться в город, транспортная доступность – хорошая. Иркутск в этом смысле – место уникальное: вы можете жить на природе – но в 15-20 минутах от города.

«Это не кризис, а локальная проблема» 

Каким был для загородного рынка уходящий 2024 год? Как внешние факторы отражались на развитии малоэтажки?

– 2024 год для всех был непростым. Малоэтажки коснулись все те же проблемы, что и многоэтажное строительство. Но знаете, мы смотрим на это немного по-другому. Проекты комплексного освоения, которые мы сейчас запускаем, рассчитаны на 10 лет и более. Поэтому мы оцениваем то, что происходит сейчас, не как глобальный кризис, а как локальную проблему, которую нужно решить. Этот непростой период закончится – важно выбрать правильное время для старта новых проектов, оптимальную финансовую схему продаж.

И – «поймать волну»?

– Да, рынок рано или поздно пойдет в рост. Так что мы заранее запасаемся мешками и лопатами – чтобы собирать пряники, когда грузовик на нашей улице перевернется (смеется). И готовим проекты, конечно. На 2025 год запланировали старт Южного квартала Хрустального Парка и новый поселок рядом с Пивоварихой. Оба проекта будут реализованы в рамках комплексного освоения территорий.

Продукт на загородном рынке здорово изменился за последние годы. Привычная картинка – дом за высоким забором, с баней и гаражом – уже далеко не единственная доступная возможность. Какие форматы сегодня есть и пользуются спросом?

– Вы правы, стереотип о загородной недвижимости долгое время был именно таким: дом, забор, баня, гараж. Но в последнее время на наш рынок выходит более молодое поколение, 30+, и у них уже совсем другие представления, другой подход, другие запросы. Например, у молодежи пользуются спросом квартиры в малоэтажных домах. За лотами на первых этажах с небольшими участками в наших проектах выстраивалась очередь.

Ехать за город, чтобы жить в квартире, – вроде бы не самое очевидное решение.

– Когда мы строили первый свой трехэтажный многоквартирный дом в загородном поселке, очень сомневались в успехе этой затеи. Но продажи сразу показали: люди готовы жить за городом в квартирах – если мы, как девелоперы, гарантируем им вид из окна. Не секрет, что сейчас можно купить квартиру в Иркутске в классном проекте, но хороший вид будет не у тебя, а у соседей из старого кирпичного дома. В загородных проектах мы за это отвечаем. Второе – мы создаем безопасность. В наших проектах создается добрососедство, люди здесь друг друга знают – не страшно отпустить ребенка на прогулку.

Какие еще есть плюсы у организованных проектов малоэтажного строительства, у проектов, построенных в рамках КРТ?

– Такие проекты создаются силами девелоперов, а не застройщиков. В чем отличие? В том, что девелопер смотрит на развитие территории целиком: думает, как человек будет жить после того, как строительство завершится, и проектирует, развивает территорию в связи с этим. Он делает сети, оставляет после себя ресурсную и управляющую компании. Он закладывает сценарии жизни, по которым люди будут жить в этом пригородном микрорайоне. В организованных поселках, в отличие от хаотичной застройки, все продумано.

Главный плюс проекта, построенного в рамках КРТ, – безопасность. Это земли ДОМ.РФ, а значит – гарантия честной сделки. Кроме того, приобретая недвижимость в таком проекте, человек понимает, что он точно получит и социальные объекты, и дороги, и сети. Государство в первую очередь направляет свое внимание именно на проекты КРТ, держит это под строгим контролем.

«Ты должен быть немного голоден до всего»  

Насколько ваши компетенции сегодня тиражируемы и применимы в других регионах? Готовы ли вы работать над загородными проектами за пределами Иркутской области?

– Девелопмент – это такая история, что ее невозможно клонировать, повторить на 100%. Она не копируется, как сеть супермаркетов, когда вы можете открыть такой же магазин через 1000 км, и он будет работать примерно с теми же показателями. В недвижимости так не работает: у каждого проекта – даже в нашем регионе – свои, индивидуальные характеристики. Каждый земельный участок уникален – и решения приходится принимать абсолютно разные. Но, думаю, с развитием команды и наших компетенций мы будем готовы поработать в других регионах – в партнерстве с другими девелоперами. А команда у нас отличная.

И знаете, что еще очень важно для развития? Когда команда смогла реализовать свою идею. Ребята оглядываются назад и видят: «Мы это сделали, сумели! А казалось, что это невозможно. Но мы справились – значит, мы можем больше».

Какие еще качества нужны девелоперу, на ваш взгляд? В чем фактор успеха в этой деятельности?

– Помимо гибкости и горения, удовольствия от своей работы, важна еще такая вещь, как амбициозность. Ты должен быть всегда немного голоден до всего. Должен всегда хотеть сделать лучше, чем вчера.

Независимо от внешних факторов?

– Они всегда были и будут. Это просто данность: что-то постоянно будет происходить: себестоимость – расти, Центробанк – увеличивать ставку, курс – падать, рабочей силы и материалов – не хватать. Но это же слабая позиция – прийти и сказать: «Во всем виноваты внешние факторы».

Конечно, мы готовимся к разным вызовам, продумываем рисковые сценарии. Но когда ты раз, два, три прошел через кризис, у тебя уже вырабатывается некий иммунитет. Голова остается холодной, ты не впадаешь в панику.

Чего ждете в новом – 2025 – году?

– В первую очередь – вывода на рынок двух наших новых проектов. Интересно, как отреагирует рынок. А год для отрасли в целом, скорее всего, будет непростой и потребует принятия нестандартных решений. Но уверен, что правильный настрой, сильная команда и наша совместная работа внутри ГК «ВостСибСтрой» позволит нам преодолеть трудности. Каждый раз в кризисные времена появляется «окно возможностей». Самое главное – увидеть это «окно» и воспользоваться им.

Работа над Южным кварталом в Хрустальном Парке стала, по словам Антона Кондратьева, определенным вызовом для команды «ВСС Дом». Микрорайон строится не один год, здесь уже сложилось комьюнити, и интересы жителей важно учитывать. 

– Строить не в чистом поле, а в уже функционирующем микрорайоне – задача интересная. Такого мы никогда раньше не делали, – говорит Антон. – Решили работать с жителями в тесном контакте, тем более, что они здесь очень активные, инициативные. Для начала вовлекли их в соучаствующее проектирование, получили много стоящих и интересных идей и предложений. Для дальнейшего взаимодействия сформировали Конференцию жителей. Вместе мы будем обсуждать дальнейшее развитие Хрустального Парка, решать проблемные вопросы. Опыт конференции мы планируем распространить на все последующие проекты «ВСС Дом». Обратная связь очень важна.