Конец лета обернулся для строителей нешуточным стрессом – в начале августа были приняты и вступили в силу поправки к Водному кодексу, которые запретили любое капитальное строительство в зонах затопления и подтопления. Иркутск исторически развивался вдоль берегов Ангары, Иркутска и Ушаковки, и эта норма стала для него серьезным вызовом. Под вопросом оказались и многоэтажные новостройки, и социальные объекты, и даже индивидуальное жилье. Каковы возможные последствия этого решения и есть ли выход из ситуации? Комментарии экспертов отрасли – в нашем материале.

«Новые требования затрагивают национальные и федеральные проекты»

Первый заместитель министра, осуществляющий полномочия министра строительства Иркутской области, Алексей Изотов отметил, что Минстрой Иркутской области обратился к федеральным властям за разъяснениями по поводу применения нового закона. Вопросы региона касаются, в частности, действия ранее выданных разрешений на строительство и механизмов реализации заключенных договоров комплексного развития территорий (КРТ).

– В Иркутской области данный вопрос стоит особенно остро в силу географических особенностей: большинство населенных пунктов региона исторически расположены в границах водоохранных зон, вблизи рек и озер, – признал он. – Новые законодательные требования напрямую затрагивают реализацию национальных и федеральных проектов. Для соблюдения норм закона застройщикам потребуется внедрять дополнительные комплексные инженерно-технические решения по защите территорий, что неизбежно повлечет за собой удорожание строительства и корректировку проектной документации, – пояснил он.

Как только будут получены официальные разъяснения, они будут опубликованы в открытом доступе на официальных ресурсах Минстроя Иркутской области.

«Градпотенциал области может сократиться процентов на 30»

По словам Виктора Ильичева, президента регионального Союза Строителей, эти ограничения в первую очередь затрагивают Иркутск и Иркутский муниципальный округ, где сосредоточен основной объем нового строительства.

– Подчеркну, что речь идет не об одном крупном объекте или площадке, а о целом перечне: только по тем проектам, где площади уже известны, совокупный объем планируемого ввода превышает 500 тыс. кв. м. Под ограничения подпадают не только жилые дома, но и КРТ, школы, детские сады, спортивные, медицинские, коммерческие и инженерные объекты. По предварительной оценке, градостроительный потенциал области может сократиться не менее чем на 30%, – заявил Виктор Ильичев.

Он добавил, что исключений не предусмотрено даже для частных домов. При этом для ИЖС, как правило, не требуется обязательной экспертизы проектной документации. Поэтому необходимо отдельно определить, какие именно меры инженерной защиты требуются для индивидуального жилья и каким образом будет подтверждаться их достаточность.

«Разрешения не аннулируют, но и строить не дают»

Мирослава Курмель, исполнительный директор Ассоциации застройщиков Иркутской области (АЗИО) указывает, что из-за новых поправок в Водный кодекс масса новостроек оказалась в правовой лакуне: уже полученные разрешения на строительство поправки не аннулируют, но и строить не дают.

– Что будет с объектами, разрешение на строительство которых получено до 4 августа – это один из главных нерешенных вопросов. Принятый закон не отменяет автоматически ранее выданные разрешения и прямо не требует остановить уже начатые стройки. Но одновременно новая редакция Водного кодекса не содержит специального исключения для таких объектов, – говорит эксперт. – Правовая неопределенность сложилась и в отношении продолжения строительства, и особенно в отношении последующего ввода объектов в эксплуатацию.

По ее мнению, теоретически застройщики могут пойти длинным путем: сначала построить инженерную защиту, потом изменить границы зоны, вывести из нее участок, а затем строить.

– Но сегодня эту процедуру нельзя рассматривать как полноценный и понятный инструмент для инвестора. Застройщик не может самостоятельно запустить весь процесс и получить изменение границ в четко установленный срок, – поясняет Мирослава Курмель.

«Стоило дать время девелоперам на адаптацию»

Дмитрий Ружников, генеральный директор АО СЗ «ФСК «Новый город» и депутат Законодательного собрания Иркутской области, признал, что позиция государства ему понятна, но, по его мнению, стоило ввести переходный период на адаптацию для застройщиков и владельцев земель.

– Изменения Водного кодекса – это реакция правительства РФ на участившиеся случаи подтопления населенных пунктов, часто с утратой имущества, разрешением домов, даже с жертвами, – полагает Дмитрий. – Мне этот вопрос хорошо знаком по моей предыдущей работе на посту вице-мэра. Тогда из-за подъёма уровня Байкала увеличили сброс через плотину ГЭС. Это привело к подтоплению садоводств вдоль берегов Ангары. Владельцы домов стали требовать компенсации. Мы подняли правоустанавливающие документы на эти участки, и выяснилось, что многие из них выделялись еще в 1988-1989 годах без права собственности и тем более без разрешения на капитальную застройку – просто под грядки. Но государство в какой-то момент перестало следить за соблюдением условий передачи земель, и они в нарушение правил обросли домами.

Впрочем, убежден эксперт, это не отменяет того факта, что закон был принят слишком стремительно. Девелоперам не дали времени на адаптацию.

– Да, можно говорить о берегоукреплении или иных технических решениях, которые позволили бы сохранить стройку в зонах риска. Но тогда возникает цепочка вопросов: кто будет отвечать за эти укрепления в дальнейшем? Кто примет решение, какой именно способ защиты считать достаточным, что даже при аномальном паводке вода не затронет объект? Практика показывает, что таких прогнозов никто дать не может, – отмечает Дмитрий Ружников.

«Закон стал шоком для застройщиков»

Генеральный директор ГК «ДомСтрой» Татьяна Красноштанова напоминает, что этот законопроект обсуждался более 10 лет. Однако в текущей редакции все равно стал шоком для застройщиков. Главным образом из-за отсутствия переходного периода и промежуточных регламентирующих актов для объектов, по которым уже получены разрешения на строительство.

– Строительная отрасль региона и без того работает в условиях постоянного давления и специфических региональных ограничений: высотность, плотность застройки, сейсмика. Несколько лет назад введение приаэродромной зоны уже парализовало многие проекты; на решение проблемы ушло около двух лет. Сегодня отрасль вновь столкнулась с запретом, – констатирует она.

По ее мнению, следовало предусмотреть переходный период и разрешить строительство в таких зонах при соблюдении специальных мероприятий и инженерных решений – как это делают в развитых странах.

– Достаточно вспомнить города, построенные на реках: Бангкок, Шанхай, Амстердам. Они возникли и развивались благодаря инженерной мысли. Мы можем действовать так же, но вместо этого получаем полный запрет на развитие, – подчеркивает Татьяна Красноштанова.

Если выход из ситуации не будет найден, последствия, по ее словам, будут катастрофическими: объекты, которые строятся на кредитные средства не введут в эксплуатацию, дольщики останутся без жилья, а банки столкнутся с невозвратом средств.

Иван Рудых

Министерство строительства РФ уже заявило, что поправки в закон были внесены без согласования с ним, проблема имеет общероссийский масштаб и ведомство уже работает над ее разрешением. Как сообщает РБК, на уровне правительства готовится ряд мер для решения проблемы. Во-первых, это антикризисные меры, которые позволят достроить и зарегистрировать уже начатые здания. Во-вторых, впоследствии будут подготовлены поправки в законодательство.

Какой выход предлагают Союз строителей и АЗИО?

Ассоциация застройщиков Иркутской области и региональный Союз строителей предлагают изменить принцип регулирования: запрещать не строительство в зоне как таковое, а строительство без доказанной и обеспеченной инженерной защиты.

Для этого необходимо:

• разрешить строительство после обеспечения инженерной защиты;
• разрешить проведение изысканий и проектирования, необходимых для ее создания;
• установить переходные нормы для уже строящихся объектов, КРТ, инвестиционных проектов и объектов, находившихся на стадии проектирования до 4 августа;
• закрепить возможность завершения и ввода объектов с ранее выданными разрешениями;
• упростить и регламентировать процедуру изменения границ зон после выполнения инженерной защиты;
• пересмотреть подход к определению зон подтопления с учетом реальных инженерных исследований.