Чек-лист для арендатора. Часть 1

17 марта 2017

Договор аренды на 30-40 страниц и еще 70-100 страниц подробных приложений к нему – не блажь, а способ избежать проблем и конфликтов с собственником арендуемого объекта недвижимости в будущем, убежден Вячеслав Пятых, заместитель генерального директора ООО «Новация» по правовому обеспечению. На что стоит обратить внимание при выборе объекта недвижимости и составлении договора аренды? Эксперт делится своими советами.

1. Составьте список требований к объекту недвижимости

Большинство федеральных сетей имеет четкое техническое задание, в котором прописано буквально все: от того, в какой части города, улицы объект недвижимости должен находиться и какую площадь занимать, до необходимого количества санузлов, входов и выходов, высоты потолка, разрешенной электрической мощности и т.д.

Подобный «райдер» стоит иметь любому предпринимателю, независимо от масштабов бизнеса. Многое в списке требований будет зависеть от сферы деятельности компании. Если вы занимаетесь продажей алкогольной продукции – естественно, вы знаете нормы, по которым нельзя выбирать помещение по соседству с детским или медицинским учреждением. Список требований поможет сэкономить время на поиски объекта недвижимости, потому что сразу «отсечет» неподходящие варианты.

2. Изучите потенциальных «соседей»

Это важно не только с точки зрения конкуренции, но и с точки зрения пригодности объекта недвижимости, возможности вести в нем тот или иной бизнес.

Хорошо, например, если дом готов, жильцы в нем живут, арендаторы сидят на своих местах. Все видно: справа парикмахерская, слева аптека, вы со своим продуктовым магазином вполне сюда вписываетесь.

Другое дело – помещение в новостройке. Дом сдан в эксплуатацию, рабочие делают ремонт, вывесок нет, и вы не знаете, какие арендаторы будут вести свой бизнес в этих помещениях. Не поленитесь – пройдите и спросите, кто ваши потенциальные «соседи».

3. Убедитесь в инженерных возможностях объекта недвижимости

Арендодатель по договору обязуется обеспечить наличие сетей, разрешенную мощность. Очень часто арендаторы верят собственникам на слово, но лучше во всем убедиться самому.

Попросите договоры по коммунальным услугам, договоры с электрическими сетями, акты границ по электричеству. Еще лучше – приведите с собой специалиста по энергоснабжению, который подтвердит, например, что необходимые вашему кафе мощности в 50-70 кВт действительно есть.

Оборудование в сфере общепита стоит очень дорого (до нескольких миллионов). Будет крайне обидно вложиться в его приобретение, а впоследствии выяснить, что необходимого для его работы количества электроэнергии нет.

4. Убедитесь, что все собственники объекта недвижимости знают о сделке

Бывает, что объектом недвижимости владеет несколько сособственников. Если один из них сдает вам объект, обязательно убедитесь, что все остальные не против, получите их письменное согласие. Обязательно стоит обратить внимание на слова арендодателя, когда он говорит, например: «Я все сам подпишу, треть помещения на жене, треть на ребенке…».

В будущем, если у собственника возникнет желание выселить вас, он сможет пойти в суд и заявить, что другие сособственники не давали согласия на сделку. Суд, разумеется, признает ее недействительной и не станет слушать ваши истории о том, что «собственник говорил…». Есть понятие «Обязательное согласие всех сособственников», значит, все должны участвовать в подписании договора.

Аналогичный совет можно дать и в случае, если в роли арендодателя выступает юридическое лицо. Убедитесь, что у лица, подписывающего договор аренды, и генерального директора, действительно есть такие полномочия, а учредители знают о вашей сделке и согласны на нее.

5. Создайте комфортные условия по аренде

Ни в коем случае не арендуйте объект недвижимости, который вам не по карману. Всегда помните о возможности дисконта – сегодня «рынок арендатора», и собственники охотно идут вам навстречу, если видят серьезность намерений и желание долгосрочного сотрудничества.

Подавляющее большинство договоров аренды заключается на 11 месяцев, но если вы хорошо вкладываетесь в ремонт помещения, в покупку оборудования и боитесь, что собственник попросит вас покинуть площади через 11 месяцев – настаивайте на заключении долгосрочного договора аренды.

Обязательно уделите внимание пункту о повышении арендной ставки и укажите ее в соответствии с ГК РФ.