Сносить нельзя оставить. Как убедить государство, что ваш объект не является самовольной постройкой

8 февраля 2023

Тема самовольного строительства не перестает быть актуальной. Как говорит юрист адвокатского бюро «Владимир Рябенко и Партнеры» Полина Спесивая, активность государства в этом направлении сейчас усилилась: это связано с развитием механизма комплексного развития территорий. Мы попросили эксперта прокомментировать обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

«Закон о всероссийской реновации» был принят в конце 2020 года. Он предусматривает развитие и благоустройство территорий с предварительным расселением и сносом аварийного и ветхого жилья. Также законом предусматривается обновление городской застройки с привлечением внебюджетных источников. Основная задача КРТ – создать комфортные и безопасные условия для жизни граждан России.

В ноябре 2022 года Верховный суд в очередной раз обобщил судебную практику по делам, связанным с самовольным строительством. В обзоре рассмотрены вопросы применения норм материального права и процессуального законодательства, а также вопросы, связанные с исполнением решения о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

– Исходя из практики применения судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ, под ее действие может попасть даже самый «чистый» объект с зарегистрированными правами и долгой историей, – подчеркивает Полина Спесивая.

Какую постройку могут признать самовольной?

Суд квалифицирует постройку в качестве самовольной при наличии одного из указанных признаков:

земельный участок не предоставлялся для строительства спорного объекта либо его разрешенное использование не допускает строительства;
объект построен или реконструирован без разрешительной документации;
нарушены градостроительные и строительные нормы и правила;
самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие установленным требованиям.

Как могут установить нарушения?

Нарушение градостроительных и строительных норм и правил может быть установлено только в результате проведения судебной строительно-технической экспертизы. В рамках экспертизы в обязательном порядке также выносится вопрос о наличии или отсутствии угрозы жизни и здоровью, так как самовольная постройка может быть сохранена исключительно при отсутствии такой угрозы.

Какие вопросы задать эксперту?

Не стоит пренебрегать правильностью и четкостью постановки вопросов перед экспертом. Помимо вопроса о соответствии постройки градостроительным и строительным требованиям, перед экспертом необходимо ставить вопрос, оцениваются ли выявленные нарушения как значительные и можно ли их устранить. Также не лишним будет вопрос о применении срока давности по предъявлению требований со стороны уполномоченного органа. К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых согласований, применяется общий срок исковой давности.

Как выстроить стратегию защиты?

Стратегия защиты основывается на доказывании двух ключевых моментов:

отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан;
пропуск уполномоченным органом срока исковой давности.

Учитывая принципиально важные позиции Верховного суда в части возможности сохранения проблемного объекта собственнику следует опираться на следующее:

Во-первых, снос объекта самовольного строительства – крайняя мера гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (п. 7 обзора).