Нужна ли вторичному рынку недвижимости льготная ипотека? Может ли снижение ставок привести к росту цен на б/у жильё? Уйдут ли деньги с рынка или будут реинвестированы в строительную отрасль? Своим мнением по вопросу необходимости господдержки для вторички с участниками круглого стола поделилась руководитель ипотечного агентства «Фамильное ожерелье» Екатерина Саломатова.

Отложенный спрос

По данным Росреестра, которые привела Екатерина, в 2022 году в Иркутской области зарегистрировано 15256 переходов прав на жилые помещения на основании договора купли-продажи, и это – минимальное количество за последние четыре года. В 2022 году сделок со вторичным жильём в Иркутске было на 27% меньше, чем в 2021-м, и даже в пандемийном 2020-м квартир на вторичном рынке в Иркутске продали на 16% больше, чем в 2022-м. При этом число сделок с новостройками в прошлом году выросло в Иркутске на 16%.

– Реалии таковы, что льготная ипотека действительно стимулирует покупателей выбирать недвижимость дороже, но по меньшей ипотечной ставке, – прокомментировала Екатерина. – Поэтому считаю, что нашему региону просто необходима дополнительная субсидия для покупки на вторичном рынке, чтобы семьи могли покупать 2-3-комнатные квартиры площадью от 60 кв. м по ставке ниже базовой. Если семейную ипотеку расширят для вторичного рынка, даже по ставке 8-9%, это сильно повлияет на рост количества сделок. 

Ведь сейчас, по мнению эксперта, есть отложенный спрос. Кто-то не продаёт свою вторичку, так как на покупку недвижимости в новостройке – даже на квартиру такой же площади – им просто не хватает средств. Плюс к этому голые стены, которые потом необходимо будет ещё и ремонтировать, на что, как минимум, необходимо 30-50% от стоимости жилья.

Есть те, кто при текущих процентных ставках – 10-12% в зависимости от размеров первоначального взноса – не готов покупать на вторичном рынке ликвидную, «упакованную под ключ» недвижимость. При этом не видит смысла переезжать во вторичку, где, например, и подъезды уже не отвечают современным требованиям, а дворы не соответствует реалиям времени. Поэтому они ничего не делают, а хотели бы.

Дом вместо квартиры

Если финансовая модель семьи позволяет, люди приобретают недвижимость в новостройке, если не позволяет, то смотрят альтернативные варианты. И это либо строительство частного дома, либо покупка коттеджа в организованном посёлке.

– Это – одна из причин, по которой ИЖС в нашем регионе в последнее время набирает обороты: так, по данным статистики, за январь-февраль 2023 года на долю индивидуальных застройщиков приходится 88,4% введённого жилья, – пояснила Екатерина Саломатова. – Мы были среди участников выставки «Малоэтажная Сибирь» и обратили внимание на тот факт, что люди очень активно интересуются возможностями ИЖС. Они прекрасно понимают, что земли в ближайшем пригороде становится всё меньше и её стоимость растет каждые три месяца.

Льготная ипотека на вторичное жильё расширила бы возможности семьи по выбору недвижимости, поскольку жизнь за городом тоже имеет свои финансовые нюансы – к примеру, необходимость иметь две машины или кому-то из родителей отказаться от работы для того, чтобы организовывать быт и развитие детей.

– История с субсидированием ипотеки на покупку вторички позволит людям увеличивать свою жилую площадь непосредственно в городе, им не нужно будет мигрировать куда-то в пригород, – считает Екатерина.

Цены вырастут, но не взлетят

Размышляя о влиянии льготной ипотеки на стоимость вторичного жилья, Екатерина
Саломатова отметила, что эта история, безусловно, отразится на стоимости квадратного метра, поскольку повлияет на спрос, а растущий спрос всегда является двигателем поднятия цены. Но при этом она уверена, что стоимость жилых б/у объектов на рынке вырастет в диапазоне всего 10-15%, а не взлетит
на 35-40%.

– Последние полгода каких-то взрывных скачков по стоимости на вторичном рынке нет, рынок «гуляет» в диапазоне плюс-минус 10%, то есть мы находимся на ценовом плато, и, думаю, что 2023 год на этом плато и будем жить. Льготная госпрограмма не раскрутит маховик инфляции в нашем регионе, а приведёт к тому, что люди будут более активно продавать вторичку для того, чтобы купить что-то лучше, более новое, чтобы расширить жилплощадь или сменить район, то есть послужит увеличению в целом сделок на рынке недвижимости, – выразила уверенность Екатерина.

При этом руководитель ипотечного агентства «Фамильное ожерелье» сделала акцент на том, что потребителю нужно всегда внимательно анализировать рынок: покупая, выбирать объект, который будет ликвиден и через 5-10-15 лет.

– В этом мы специалисты, приходите к нам. Мы сторона клиента, а не банка или застройщика. Ваши интересы – наш приоритет, – подчеркнула Екатерина Саломатова.