70% россиян, согласно статистике, хотели бы жить за городом, но расстояние между мечтой и реальностью велико. На пути от «хочу» к «живу» встречаются юридические ловушки, финансовые ямы и масса строительных нюансов. Газета Дело собрала за круглым столом экспертов-практиков, которые рассказали о ситуации на рынке ИЖС, о тенденциях, возможностях и рисках, с которыми сталкиваются покупатели загородной недвижимости. Самые интересные тезисы - в нашем материале.

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

О планах: землю под застройку надо искать сейчас

По словам Евгения Ветрова, заместителя министра строительства Иркутской области, в ближайшие пять лет в регионе планируется ввести в общей сложности свыше 10 млн кв. м жилья – таковы условия соглашения, заключенного между Минстроем России и министерством строительства области. Учитывая, что за предыдущие пять лет примерно три четверти введенной жилой площади пришлось на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), и предполагая сохранение этой пропорции, к 2030 году за счет индивидуальной застройки должно быть введено как минимум 7,5 млн кв. м.

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

– А это означает, что у нас сегодня должны быть подготовлены земельные участки для дальнейшего вовлечения в оборот, – сообщил Евгений Ветров.

В 2021 году в регионе был введен механизм комплексного развития территорий (КРТ), который используется в том числе в сфере ИЖС. Сейчас в области сформировано 16 проектов КРТ под индивидуальную застройку. По словам Евгения Ветрова, они охватывают 437 гектаров, а их градостроительный потенциал составляет порядка 800 тысяч квадратных метров. Десять проектов уже находятся в стадии реализации, шесть – в планах.

– Эту работу необходимо продолжать. Мы должны понимать, где именно будем строить эти миллионы квадратных метров, – подчеркнул замминистра. – Мы активно работаем с Росреестром, с региональным министерством имущественных отношений, службой архитектуры. Совместно с муниципалитетами в ходе разработки и корректировки генпланов отрабатываем наложение зон комплексного развития, чтобы избежать хаотичной застройки.

В мае-июне правительство области планирует подписать с госкорпорацией ДОМ.РФ соглашение, согласно которому все проекты комплексного развития территорий в Иркутской области будут согласовываться с региональными органами исполнительной власти.

– Чтобы в договор КРТ входили именно те обязательства, которые сегодня необходимы и субъекту, и муниципальным образованиям, и при этом устраивали застройщиков – в первую очередь с точки зрения финансово-экономической модели проекта. А кроме того, это позволит нам с тем же ДОМ.РФ отрабатывать обеспечение земельного участка социальной и инженерной инфраструктурой, – пояснил Евгений Ветров.

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

О самострое: уступит ли хаос организованной застройке?

Развитие механизма КРТ и строительство поселков под контролем девелоперов не исключает возведения индивидуальных домов силами самих граждан. Хотя со временем, по мнению замминистра, этот подход уступит место организованным поселкам.

– Мы, конечно, не ликвидируем хаотичную застройку полностью, но минимизировать ее в наших силах, – заявил Евгений Ветров.

Мнения строительного сообщества относительно этого вопроса разделились. Максим Гук, руководитель компании «Коробка», заметил, что сегмент, где основной строитель – сам человек, его родственники и знакомые, намного шире, чем принято думать, и вывести его за скобки не получится.

Фото: А. Фёдоров

– Большая часть тех миллионов квадратных метров жилья, которые зарегистрированы в Иркутской области за последние пять лет, построена гораздо раньше. И не девелоперами, а самими людьми, которые в лучшем случае приглашали бригады на те или иные сложные работы, а остальное делали своими руками. И как бы мы ни рассуждали о качестве подрядчиков или государственных мерах стимулирования, запретить человеку построить дом самостоятельно мы не можем, иначе статистика по вводу не будет сходиться, – выразил уверенность Максим.

По его оценкам, как минимум половина объектов ИЖС в эконом-сегменте сегодня строится собственными силами граждан и на собственные же средства: далеко не все могут получить ипотеку, а если могут, то не всем одобряют полную сумму льготной ипотеки.

Фото: А. Фёдоров

– Да, большая часть таких домов, будем честны, попросту греет улицу. Но часто это единственная возможность для людей получить свою жилплощадь, – подчеркнул Максим.

Антон Кондратьев, руководитель компании «ВСС Дом», возразил, что мнение, будто строить дом самому дешевле, чем заказать профессиональному подрядчику, – миф. Как минимум, на самострой нельзя взять льготную ипотеку.

– А главное, когда строишь сам, нет понимания конечной стоимости: ты примерно посчитал смету, но в реальности оказалось все иначе. Какие-то обязательные моменты не были учтены на старте, но стали очевидны в процессе, стройматериалы со временем подорожали, строительные ошибки и связанные с ними переделки увеличили стоимость. Зато гарантированные временные затраты: в лучшем случае ты будешь строить дом 6–7 месяцев, а в худшем это растянется на годы. При этом рискуешь разругаться с женой, с семьей, – пояснил он. – Для меня самостоятельное строительство дома – это все равно что лечить зубы самому.

Фото: А. Фёдоров

Об эскроу: зачистка рынка или оздоровление?

В первом квартале этого года в Иркутской области (как и в целом в России) было зафиксировано снижение объемов индивидуального строительства по сравнению с тем же периодом 2025-го. В числе причин – новые условия «игры»: в марте 2025 года рынок ИЖС по аналогии с МКД перешел на счета эскроу, а подрядчикам пришлось аккредитовываться, чтобы получить банковское проектное финансирование на стройку. Большая часть компаний, работающих на рынке, не смогла этого сделать. Количество сделок резко сократилось.

Однако те, кто прошел фильтр банков и корпорации ДОМ.РФ, считают подобное охлаждение рынка даже полезным.

Фото: А. Фёдоров

– С рынка уходят маленькие серые компании, которые строят плохо. Например, на портале Домклик в России еще год-полтора назад было около 15 000 подрядчиков. Сейчас их осталось 3 500. На мой взгляд, это очень хороший тренд. Крепким строительным компаниям он выгоден, потому что у нас наконец перестанут воровать клиентов, а люди не будут рисковать своими деньгами, – отметил Павел Ильин, руководитель СК «Новый дом».

С ним согласился Александр Халтурин, руководитель СК «Сибиряк». По его опыту работы в многоквартирном жилом строительстве, отрасль преобразилась после введения механизма эскроу.

– Да, деньги дольщиков были для строительных компаний бесплатными, а сейчас, с проектным финансированием банков, каждый рубль имеет цену. Но проблема недостроев и обманутых дольщиков сошла на нет. А девелоперы продолжают строить и сдавать дома в срок, – указал Александр.

Похожие процессы, на его взгляд, происходят сейчас и в индивидуальном строительстве:

– Начали появляться правила, которые структурируют рынок, делают его прозрачным и менее опасным, чем это было раньше. Сфера оздоровилась.

О рисках: «акции», которые ведут к краху

По мнению застройщиков, рисков на рынке все равно осталось немало. В том числе риск остаться без дома и без денег – если стройка ведется не на заемные, а на собственные средства граждан.

Фото: А. Фёдоров

– Сегодня некоторые компании привлекают клиентов, занижая сметы. У них кассовый разрыв, им срочно нужны деньги, и они объявляют «акцию». Люди сравнивают цены и несут свои сбережения тому, кто предлагает меньше. Но проблема в том, что компании, работая себе в убыток, фактически строят финансовую пирамиду. И в конце концов таким подходом сами себя топят. Жалко людей, которые в это вписываются, – говорит Павел Ильин.

Серьезными рисками, которые подстерегают заказчиков на рынке сегодня, Антон Кондратьев назвал отсутствие достойного проектирования (большинство проектов на рынке содержат серьезные ошибки) и отсутствие последующего строительного контроля.

Фото: А. Фёдоров

– Мы, например, поручили собственному архитектурному бюро доработать проекты тех компаний, которые взяли в свой проект. А контролировать исполнение подрядчиками этих проектов будет наш же штатный технический и строительный надзор. Потому что я понимаю: это моя ответственность как девелопера, как держателя бренда и как создателя территории, – рассказал Антон Кондратьев.

О подрядчиках: где искать и как оценивать?

Кирилл Поляковский, руководитель СК «Зодчий», заострил внимание на том, что большинство людей не знает, как выбирать подрядчиков. Для них главный источник информации о компаниях – сайты-агрегаторы. И это серьезная проблема.

Фото: А. Фёдоров

– Количество подрядчиков сократилось в официальных реестрах, но не по факту. Откройте любой агрегатор услуг – они там. Мы с этим столкнулись на проекте «Глобальное утепление». Посмотрев, как мы утепляем дома участников проекта, их соседи захотели последовать примеру – и куда они пошли? На известный агрегатор! А там – наши бывшие работники, которых мы в свое время увольняли за плохую работу. Приходили в нашей же робе, делали дороже, хуже, брали деньги наличкой, без гарантии. И люди на это соглашались! – поделился Кирилл.

По его мнению, надо воспитывать рынок, учить потребителей грамотно выбирать исполнителя.

Фото: А. Фёдоров

Татьяна Рейтер, руководитель строительной компании «Деловой АККОРД» и агентства загородной недвижимости «РейтВектор», подчеркнула, что выбор подрядчика должен начинаться не на агрегаторах, а на портале строим.дом.рф, где представлены аккредитованные корпорацией ДОМ.РФ подрядчики. Однако, предостерегла она, нужно уметь правильно интерпретировать представленные там данные.

– Количество построенных домов – неоднозначный показатель. Один подрядчик строит 300 домов, другой 50. У каждого своя экономика и свой бюджет. Кто-то берет объемами, кто-то – меньшим количеством объектов, но высокого качества, – указала она. – Особого внимания заслуживает статистика сданных проектов: все хорошо – зеленый индикатор, с нарушениями – красный. Но по большому счету это показатель того, уложился подрядчик в срок или нет. Более того, красный индикатор может появиться не из-за того, что компания не справилась на стройплощадке, а потому, что не вовремя загрузила документы в базу портала. Наконец, потребительский терроризм тоже никто не отменял.

Поэтому важно также изучить отзывы на сайтах – самые честные, по ее опыту, те, что дают средние оценки. И нельзя обойтись без личной встречи.

Фото: А. Фёдоров

О готовых домах: компромиссы и подводные камни

– Покупка готового дома – во многом компромисс с собой, – считает Александр Халтурин. – Критериев для выбора дома кратно больше, чем для квартиры. Выбирая квартиру, мы выбираем район, где хотели бы жить, затем смотрим на транспортную доступность, на окружающую инфраструктуру, цену, площадь. А когда речь идет о готовом доме, перед покупателем встает масса дополнительных вопросов помимо локации, транспорта и т. п.: какой размер земельного участка, какой у него рельеф, как в него вписан дом, на какие стороны света он ориентирован, из какого материала построен, какая планировка, а что с соседями…

Чтобы дойти до сделки, по убеждению Александра, надо либо закрыть глаза на какие-то пункты этого списка, либо быть везучим человеком, у которого совпало все.

Кроме того, как отметили участники круглого стола, покупка на вторичном рынке упирается в отсутствие льготной ипотеки, в вопросы с оформлением земли и с качеством строительства. Не всегда понятно, как велась разработка котлована, как трамбовали грунт, утеплен ли фундамент - особенно если строили разные бригады, которые чаще всего не ведут фиксацию скрытых работ

Ольга Иванова, генеральный директор «Олива Девелопмент», девелопер проекта «Камертон», особо отметила, что сделке на вторичном рынке загородного жилья обязательно должна предшествовать юридическая экспертиза.

Фото: А. Фёдоров

– Причем как земельных участков, так и уже построенного дома. Ведь у него, как у любой вторичной недвижимости, могут быть обременения, нерешенные вопросы с наследованием, сложности с собственниками, – отметила Ольга Иванова.

С этой точки зрения, покупка готового дома от девелопера более интересна: она открывает доступ к ипотечным средствам, несет меньше юридических рисков. Но даже в этом случае принимать решение о покупке лучше после осмотра дома строительным экспертом.

О честной цене: демпинг – это всегда экономия на качестве

Поднятые на круглом столе темы, по мнению его участников, заставляют вернуться к вопросу о реальной стоимости качественного дома.

Фото: А. Фёдоров

– Мы говорим о сертифицированных проектировщиках, своих архитектурных бюро, прорабах, собственном технадзоре… Посчитайте количество людей у подрядчика, которые должны выполнять эти функции. Даже для того, чтобы правильно отчитываться перед ДОМ.РФ, вовремя заполнять и загружать весь объем требуемых документов, в строительных компаниях сидят специально обученные люди и получают зарплату. И это все ложится в себестоимость. О каких 6, даже 10 миллионах рублей за дом мы можем тогда говорить? Нам действительно нужно воспитывать отрасль и рассказывать людям: не может дом столько стоить, демпинг – это всегда экономия на качестве, – указала Ольга Иванова.

Ее коллеги по отрасли согласились, что 7,5 млн рублей (из которых 6 млн – это верхний лимит семейной ипотеки, а 1,5 млн – обязательный первоначальный взнос) – это минимальная стоимость более-менее качественного дома, причем в предчистовой отделке и без учета стоимости земли. Поэтому рынок ждет увеличения лимитов льготной ипотеки.

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров