Как получить кредит на покупку офиса или магазина? Зачем нужна коммерческая ипотека предпринимателям? Что выгоднее  – аренда недвижимости или ее покупка на заемные деньги? Руководители иркутских банков приводят конкретные примеры своих заемщиков.

Ипотека коммерческой недвижимости – возможность купить помещение для своего бизнеса без дополнительного обеспечения: в залог оформляется приобретаемый объект.

Владислав Иргл, заместитель регионального директора операционного офиса «Иркутский» Сибирского филиала ОАО «Промсвязьбанк»	Андрей Почеснев, директор филиала «Сибирский» ЗАО «Райффайзенбанк»:	Павел Топчиев, заместитель управляющего Иркутским филиалом ОАО «НОМОС-БАНК»

Владислав Иргл, заместитель регионального директора операционного офиса «Иркутский» Сибирского филиала ОАО «Промсвязьбанк»:

– Покупка бизнес-недвижимости – это вложение в свое дело, а значит, всегда хорошо для предпринимателя и фирмы в целом. Даже если бизнесмену для того, чтобы выкупить офис или магазин, придется платить по кредиту на треть больше, чем при аренде (так обычно и происходит) – покупка все равно выгоднее аренды. По крайней мере, в этом уверены наши клиенты из числа предпринимателей.  

Чаще всего в нашем банке берут кредиты на покупку помещений стоимостью 5-8 млн руб. Это средние показатели, максимальные достигают 100 млн руб. Как правило, это площади под розничную торговлю (в центральной части города) и продуктовые магазины (в спальных районах Иркутска). Нередко покупают в кредит и производственные площади.

Кстати, при желании заемщика мы можем оформить кредит не на компанию, а на ее руководителя, как на частное лицо.

Минимальный первоначальный взнос в банке – 20% от стоимости объекта покупки, но взнос можно заменить залогом в виде любой другой недвижимости. В качестве залога наш банк принимает теперь и поручительство Иркутского областного гарантийного фонда. Кроме того, у нас есть специально разработанная программа для выкупа предпринимателями помещений на торгах КУМИ г.Иркутска.

Андрей Почеснев, директор филиала «Сибирский» ЗАО «Райффайзенбанк»:

– Коммерческая ипотека дает предпринимателю независимость от изменений арендных ставок (ведь, как правило, изменение происходит в большую сторону), защищает от вероятности расторжения договора аренды и прочих факторов, которые могут сильно повлиять на рост постоянных издержек бизнеса.

Приобретая недвижимость с использованием кредитных средств, клиент получает грамотную юридическую экспертизу сделки, а также проверку продавца службой безопасности банка, что существенно сокращает риски предпринимателя.

Кроме этого, наличие недвижимости в собственности делает юридическое лицо более надежным партнером в глазах контрагентов. А в случае нехватки оборотных средств собственное недвижимое имущество компании является наиболее интересным залогом для банков.

Есть примеры, когда наш клиент многие годы платил арендную плату за торговые помещения. Мы предложили ему кредит на меньшее количество лет с ежемесячным платежом ниже арендной платы. Таким образом, клиент смог не только сэкономить на аренде и потратить средства на дальнейшее развитие, но и через некоторое время стать владельцем помещения.

Основные наши клиенты – торговые и производственные компании, выкупающие помещения для текущего бизнеса. Есть также клиенты, основным видом деятельности которых является сдача в аренду коммерческой недвижимости. Предприниматель приобретает на кредитные средства новый объект, который при сдаче в аренду приносит ежемесячно доход, превышающий размер платежа по кредиту. К тому же размер арендного платежа может ежегодно пересматриваться, в то время как платеж по кредиту закреплен условиями договора на весь срок.

«Фишкой» нашей ипотеки можно считать то, что банк готов финансировать до 100% суммы сделки и не требует обеспечить кредит альтернативным залогом. Кроме того, при залоге объектов, рыночная стоимость которых не превышает 40 млн руб, не требуется оценка независимого эксперта, что сокращает расходы клиента. А выкуп объекта недвижимости, который арендовался предпринимателем в течение последних 12 месяцев, позволяет ему взять кредит по специальной программе банка, предполагающей сокращенный пакет документов, а также ускоренный процесс рассмотрения заявки.

Павел Топчиев, заместитель управляющего Иркутским филиалом ОАО «НОМОС-БАНК»:

– Иметь недвижимость в собственности, конечно, выгоднее, чем платить за ее аренду. Для предпринимателя при этом снимаются такие риски, как возможное ежегодное повышение арендной платы.

По данным агентств недвижимости, средняя стоимость аренды торгового помещения в Иркутске составляет сейчас 679 руб/кв.м. Таким образом, аренда торговой точки в 150 кв.м может стоить более 100 тысяч рублей в месяц. По данным тех же риэлтеров, при покупке средняя стоимость «квадрата» торговой площади составит 51500 рублей, соответственно стоимость помещения площадью 150 кв.м – 7725000 рублей. Минимальный платеж по десятилетнему ипотечному кредиту на полную стоимость такого объекта – 130000 рублей.

Нужно еще учитывать, что с каждым годом стоимость объектов недвижимого имущества (как жилого, так и нежилого) меняется. Как правило, увеличиваясь. Таким же колебаниям подвержена и стоимость аренды. А платеж по кредиту остается на одном уровне весь период кредитования. Кроме этого, предусмотрена возможность досрочного гашения кредита с пересчетом процентов.

Преимуществами ипотечного кредитования в нашем банке я считаю длительные сроки (до 10 лет) и отсутствие первоначального взноса. Также есть возможность оформить кредит и приобретаемое помещение на физическое лицо – владельца бизнеса. Можно получить кредит на всю стоимость приобретаемой недвижимости, а собственные средства останутся на ремонт.

Возможно приобретение помещений в строящихся объектах (под залог права требования по договору долевого участия). Только за последние четыре месяца мы заключили пять таких сделок. По кредитам на строящиеся помещения много работали со строительной компанией «Новый город».

Опрос подготовил Иван Усольцев, Газета Дело