«За двумя зайцами погонишься – ни одного не поймаешь» – эта поговорка не про Сергея Маяренкова. Иркутский предприниматель, создатель и руководитель нескольких инновационных бизнес-проектов, успевает заниматься и общественной, и политической деятельностью. «ЧеловекИ», «130 квартал», «Торговая ось центра Иркутска» – список можно продолжать. В чем секрет успешного тайм-менеджмента? Чем хорош инновационный бизнес? Как «130 квартал» поможет «Торговой оси»? И чем «Чайна-таун» будет отличаться от «Шанхайки»? Об этом Сергей Маяренков рассказал Газете Дело.

От летнего кафе – к бизнес-инновациям

– Сергей, немногие могут похвастаться званием «младомиллионера». Вы свой первый миллион рублей заработали в 24 года. Что это было – удача или предпринимательский расчет?

– И то, и другое, наверное. Я очень много тогда работал, был активным предпринимателем. В те годы, перед кризисом 2008 года, когда экономика росла колоссальными темпами, удалось реализовать несколько крупных проектов и заработать реально большие средства. А конкретно тот миллион заработан был на недвижимости: я очень дешево купил земельные участки, которые затем очень сильно выросли в цене.

– И какова же была судьба этого первого миллиона? В дело его пустили?

– Конечно, я только в дело деньги и пускаю, скоро из дома выгонят, наверное (смеется). Из личных расходов – машину тогда купил. И до сих пор, кстати, именно на ней и езжу.

– До первого миллиона вы прошли немалый путь. Расскажите про свои первые, еще студенческие, опыты в бизнесе.

– С первых курсов Нархоза я понял, что теорию надо подкреплять практикой. У моих родственников был свой магазин на центральном рынке в Слюдянке, я открыл там канцелярский отдел, на папиной «четверке» возил туда карандаши, тетрадки. А на четвертом курсе, во время летней предпринимательской практики, решил открыть кафе. Снял на лето в аренду кафешку в Ново-Ленино за шесть тысяч рублей, взял к себе на работу своих же одногруппников. Целое лето мы успешно работали, торговали шашлыками, пивом. Ничего, правда, не заработали, но всем было очень весело (смеется).

– С общепитом, однако, взаимной любви у вас не сложилось. Дальнейшие ваши проекты в бизнесе были инновационными, технологичными. Откуда такая страсть к новому и необычному?

– Это тоже со студенчества началось: хотелось не тратить силы и время на корпоративные войны, а найти какую-то неосвоенную нишу и предложить свой продукт. Первая тяга к инновациям вылилась у меня в проект «БиоЗащита». Это компания, ориентированная на производство продуктов для защиты стройматериалов от внешних воздействий – горения, гниения. Мы тогда несколько ошиблись в своих оценках: рынок таких препаратов оказался маленьким, а усилий для вывода продукта было предпринято очень много. Но в любом случае, это был очень полезный опыт. Мне за него в 2007 году даже дали звание «Предприниматель года Иркутской области» в номинации «Бизнес-инновации». А компания «БиоЗащита», кстати, и сейчас функционирует.

– Сегодняшние ваши бизнес-проекты – тоже инновационные: альтернативная энергетика, автоматизация зданий, производство и продажа пенополимерминеральной изоляции для тепловых сетей…

– На самом деле, не все мои бизнесы можно назвать инновационными в строгом смысле слова. Настоящая инновация сильно меняет жизнь человека, она сразу очевидна и заметна. И если она появляется на рынке, она сразу нужна всем, потому что если ты в своих производственных процессах не начнешь ее применять, ты просто проиграешь конкуренцию.

Это и отличает настоящую инновацию от просто изобретения, открытия. Конечно, такой уникальный продукт – это совсем другие масштабы рынка, совсем другие цены. «ППМ-Иркутск» – проект, созданный совместно с Егором Кузиным, – можно назвать инновационным. Компания производит и продает уникальные трубы с теплоизоляцией. На производстве уже внедрено 18 инноваций.

– И велик спрос на эту продукцию?

– Очень. Продукция завода применяется сегодня в энергосистемах не только Иркутской области, но и Забайкальского, Красноярского, Хабаровского краев, Амурской, Сахалинской, Новосибирской областей.

– Кризис на результатах компании не сказался?

– Нет. Компания показывает рост.

– Сергей, а ваша активная общественная и политическая деятельность бизнесу не мешает?

– Напротив. И никаких секретов тайм-менеджмента здесь нет. Я считаю, надо делом заниматься, а не распределением времени. На самом деле, все, чем я сегодня занимаюсь, – это составляющие одного большого цельного проекта, который образно называется «Иркутск» (смеется). Хочется, чтобы Иркутск был городом «ЭкоЛогичным»: гармонично вписанным в природу, логично устроенным, удобным, комфортным, чистым. Все три направления – «бизнес», «общественность», «государство» – на эту цель и работают, будь то моя работа советником министра экономического развития Иркутской области, или деятельность сообщества «ЧеловекИ», или любой из моих бизнес-проектов.

– Можете их перечислить?

– Это и «ППМ-Иркутск», о котором мы уже говорили, и «ТТ-Энерго» – компания, занимающаяся разработкой и внедрением комплексных решений в области теплоэнергосбережения, и «Соло» – проект по автоматизации зданий, так называемые «умные дома». Кроме этого, проекты, связанные с недвижимостью: сейчас, например, готовим к выходу на рынок большой проект «Ключевой» – это будет городок на площади 400 Га в районе Пивоварихи. И Сибирская лаборатория урбанистики, конечно, которая сейчас занимается концепцией «Торговой Оси центра Иркутска».

– Сибирская лаборатория урбанистики – это все-таки бизнес?

– Конечно. Это новый формат проектной организации, которая может проектировать целые города. Конечно, бизнес этот не сверхдоходный, в большей степени социальный.

Фото из личного архива

130 квартал: разнообразие и 100% доходность

– На недавнем круглом столе, посвященном развитию коммерческой недвижимости Иркутска, вы сравнили участников рынка с продавцами помидоров: все продают один и тот же товар, разнообразия нет, стремления к диалогу и сотрудничеству – тоже.

– Я специально привел эту метафору, чтобы показать, что на рынке можно и нужно друг с другом сотрудничать, продвигать его, формировать всем вместе, а не делать одно и то же и не грызться между собой. Время требует новых решений, разнообразия, средовых проектов. «130 квартал» – отличный этому пример.

– Вы были заместителем директора УК «130 квартал», вели проект от начала до конца. Насколько то, что планировали изначально, отличается от того, что получилось в итоге, – это разные вещи? Ведь не совсем то получилось?

– Получилось даже лучше, чем планировали.

– Объясните? Ведь очень многие критиковали проект: планировали регенерацию исторического квартала, а получили торгово-развлекательную площадку.

– У людей были разные ожидания. Почему-то кто-то сказал им, что мы делаем проект «а-ля Тальцы», и исторические памятники – это наша фишка. Но что за этим стоит? Если мы восстанавливаем объект в первозданном виде – с низкими потолками, маленькими комнатками, каморками – то как там разместить современный бизнес? Никак. Объекты эти маленькие, земля в центре города дорогая – мы же хотели решить задачу их усиления с точки зрения коммерческой привлекательности. Так, например, была придумана идея цоколей, которые дали большое дополнительное коммерческое пространство, так появилась идея спрятать под землю торговый комплекс.

Все это изначально задумывалось именно так: часть памятников была восстановлена в первозданном виде, но большая часть зданий – это новострои по старым чертежам. Иначе 130 квартал не расселился бы, денег бы не хватило. В итоге же мы получили отличный объект – сотни рабочих мест, огромные налоги в казну города. И инвесторы – все, кто в него вошли, – остались в выигрыше: не только окупили свои расходы, но и хорошо заработали.

– Хорошо – это сколько?

– Те, кто построил и сразу продал, когда запустился объект, получили 100% доходность. У тех, кто объекты продавать не стал, конечно, рентабельность другая. Они потихоньку сейчас через аренду свои вложения отрабатывают. И это тоже нормально: ставки там высокие, людские потоки огромные.

«Торговая ось» и новые возможности

– Владельцы коммерческой недвижимости на улице Урицкого и в районе Центрального рынка вряд ли были в восторге от появления 130 квартала. Переток потребителей был вполне очевидный. «Торговая ось центра Иркутска», над которой сейчас работает Сибирская лаборатория урбанистики, восстановит равновесие?

– Посмотрим. Конечно, перераспределение потоков произойдет – как пешеходных, так и транспортных. И это коснется не только Центрального рынка. Площадь проекта – 43 Га, это 11 кварталов.

– Какие объекты, согласно концепции, соединит «Ось»?

– Мы ничего тут не придумывали. Сама жизнь, история города все определила. Исторически в Иркутске было две площади – Хлебная (где сейчас Цирк) и Центральная (где Центральный рынок). Эти две площади выступали в роли некоего магнита, таким образом образовалась в Иркутске улица Урицкого. Получилась единая торговая линия. За последние 10-15 лет к ней добавилось еще несколько крупных объектов: ТЦ «Меркурий», ближе к Московским воротам, рынок «Иркутский» (бывший завод карданных валов) и ТЦ «Карамель». В итоге мы получаем крупную торговую линию, на которой находится множество магазинов, кафе, ресторанов. Но она на сегодняшний день плохо организована с точки зрения пешеходных потоков: где-то прерывается, где-то узкая, где-то несовременная. Наша задача – все эти недостатки устранить.

– Каким образом?

– Пространство будет многофункциональным: предусмотрены и торговые объекты, и офисные, и жилые – и доступным для пешехода. Мы разделим пешеходные и транспортные потоки. Между улицами Партизанской и Байкальской, например, по центру пробьем пешеходный променад. Транспортные линии останутся по бокам, а в центре будет пешеходная линия. Некоторые улицы изменят свою конфигурацию. Софьи Перовской, например, на участке от Борцов Революции до Байкальской станет пешеходной – там расположатся «Китайские ворота» будущего «Чайна-тауна», который появится на месте «Шанхайки». Концепция «Торговой оси» уже утверждена, в следующем году мы планируем начать строительство.

– К «Чайна-тауну» уже неоднозначное отношение. Не меняем ли шило на мыло? «Шанхайку» разогнали, а на ее месте снова возводим китайский город. В чем принципиальное отличие?

– Это будет красивое, стилизованное современное пространство, очень далекое от контейнерной, лоточной торговли, которую все уже так привыкли видеть в центре города. Есть очень много разных сфер деятельности, которыми славится Китай: это и медицинские салоны, и рестораны. Все это будет в «Чайна-тауне».

– А китайские инвесторы проявляют интерес к проекту?

– Пока этот вопрос не обсуждался, но, как я понимаю, у них такой интерес уже появляется.

– То есть мы вместе со всей страной на Восток идем?

– Идем. Настраиваемся на сотрудничество со странами АТР. Россия уже триста лет плавно шагает на Восток, это не тренд двухмесячной давности. И Иркутск исторически играл в этом процессе одну из ключевых ролей. Просто мы немного запамятовали, видимо, что мы на Восток шли, теперь вот вспомнили опять.

Челночные переговоры и инструменты влияния

– Неужели все собственники на территории будущего «Чайна-тауна» разделили вашу концепцию?

– Да, это удивительно, но нам удалось их всех убедить.

– Как?

– Алексей Козьмин, руководитель экспертного совета Сибирской лаборатории урбанистики, назвал это технологией челночных переговоров. На территории бывшей «Шанхайки» с десяток крупных собственников. С каждым пришлось встретиться не раз, по итогам каждой встречи в проект вносили какие-то правки. Пока, наконец, не пришли к общему решению. Концепцию все собственники поддержали.

Традиционные китайские ворота на входе в «Чайна-Таун». Предложение.

Теперь нам нужно так реализовать проект, чтобы всех все устроило. Чтобы они не подумали, что мы просто решили на этом заработать. Наоборот – собрать проект, как лоскутное одеяло, с учетом пожеланий собственников, чтобы каждый остался в выигрыше. Этакий синергетический эффект, который позволит повысить капитализацию всей территории и принести экономическую выгоду для всех. Большая часть работ будет финансироваться именно инвесторами, город берет на себя только подготовку документации, благоустройство общественных пространств, дорог, улиц.

– А что если какой-то из собственников не захочет в этом участвовать, тратить свои деньги, заявит, скажем: не нужны мне ваши чайна-тауны, работал себе спокойно – и дальше буду.

– В рамках закона он на своей земле вправе делать то, что ему хочется. Может ничего и не менять. Но сама среда ему предъявит требования. Эти процессы мы сейчас наблюдаем на примере 130 квартала. Когда он заработал, объекты, расположенные по соседству, стали тоже преображаться: собственники, видя красоту вокруг, видя огромные людские и денежные потоки, поняли, что выгоднее привести свой объект в порядок.

– И все-таки у администрации есть какие-то рычаги давления на тех, кто не захочет двигаться в рамках общей концепции?

– У города их много. Например, если объект перегораживает основные потоки и не дает сделать пешеходный променад там, где он предусмотрен утвержденной концепцией, его собственник получит предписание, и будет так или иначе вынужден его снести. Мы будем действовать строго в рамках закона, но свою идею будем отстаивать. Подготовим все необходимые документы, чтобы концепция не «расползлась», чтобы сохранилось единообразие пространства, оформления. Думаю, первые очертания «Оси» мы увидим уже через три-четыре года. Закончим с «Шанхайкой» – составим подробный план на следующую «пятилетку».

– В кризисные времена многие боятся загадывать даже на год вперед, а «Торговая ось» задумывается на такой длительный срок. Не страшно инвесторам?

– Конкурировать надо не здесь и сейчас, а завтра, это уже все понимают. А кризис – это время, когда открывается еще больше возможностей. Кризисы как раз для этого, может быть, и нужны – для встряски.

130 квартал, если вспомнить, тоже начинался не в самые простые времена. И то, как преобразование городской среды там в разы подняло стоимость недвижимости, является отличным ответом на все страхи и сомнения. «Торговая ось» тоже может стать таким ответом.

Анна Масленникова,
Кристина Дунина,
Газета Дело