Разрешение на строительство ЖК «Гранд-Парк» было на руках у Евгения Девочкина, генерального директора компании «Максстрой», задолго до вступления в силу нового закона о «долевке». Но он решил не достраивать объект по старой схеме, а начать «игру по новым правилам»: получил проектное финансирование в ВТБ – и, несмотря на все трудности процесса – не жалеет о принятом решении. «Лучше рано, чем поздно», говорит он. Тем более, новая схема оказалась удобной: когда не зависишь от продаж, можно, наконец, спокойно заниматься своей работой: строить – причем в полтора раза быстрее – и следить за качеством.
«Государство пытается навести порядок»
Евгений Геннадьевич, вы в строительной сфере – с 1979 года: многое видели и пережили вместе с отраслью. Что думаете о последних нововведениях?
– Думаю, что, переводя нас на счета эскроу, государство на самом деле пытается навести порядок. Когда рухнул Советский Союз, в очень многих отраслях промышленности начался бардак, и строительная не стала исключением. Этот беспорядок продолжался до сегодняшнего времени. В стройку мог прийти любой, у кого каким-то образом оказался земельный участок и миллион рублей на счету. Кого только не было у нас в «застройщиках». Все шли в стройку. Почему? Да потому что денег там было очень много!
Хорошо, если человеку хватало ума, и он мог распоряжаться этими деньгами. Но нередко бывало так – продав за один день три квартиры, получив 5-7 миллионов, человек думал: «А не купить ли мне новый автомобиль? Или квартиру?». Потом деньги вдруг заканчивались, строить было не на что – «застройщик» бросал все и убегал. В итоге – обманутые дольщики.
Я и сам оказался обманутым дольщиком. Купив квартиру в Иркутске в 1996 году, я этот дом достроил через 7 лет, в 2003-м.
Самому пришлось достраивать?
– Да, оказавшись в ситуации обманутого дольщика, я понимал, что мне надо где-то жить, и создал свою строительную компанию. Сдав три объекта, я пришел на ту площадку, где находилась моя квартира, и договорился с владельцем долгостроя. Он передал мне объект – и наша компания завершила процесс. Хотя там чего только не было: по два хозяина на квартиру, например! Понимаете, создать обманутых дольщиков легко. А выйти из этой ситуации – очень трудно.
Но ведь не все застройщики сегодня захотят играть по новым правилам?
– Конечно. Я разговаривал со столичными аналитиками. Говорю: «Ребята, вы же понимаете, что систему ломают! 70% застройщиков уйдут с рынка – временно или постоянно, но уйдут». Они отвечают: «Нет, мы считаем, уйдут 85%. Но при этом придут 10-15% новых – тех, для кого важно, что рынок стал более цивилизованным. Придут и начнут работать по новым правилам».
«Подождать можно, но потом можно не успеть»
Почему вы решили не останавливаться, не «ставить на паузу», чтобы посмотреть, как все будет происходить? Есть же какие-то недоработки в законе – может, стоило подождать?
– Подождать-то можно. Но потом можно просто не успеть.
Чем дальше развивалась ситуация, тем яснее я понимал одну простую вещь: все договоры, у которых природа – долевое участие в строительстве – должны закончиться. Изменить этот процесс я не в состоянии. Так, может, его возглавить? В принципе, это я и попытался сделать: я не первый, кто открыл счета эскроу, но первый в регионе, кто получил проектное финансирование в соответствии со всеми последними изменениями закона.
Трудно ли было получить кредит?
– Конечно, это было нелегко. Но наша совместная работа с банком ВТБ увенчалась успехом.
Когда банк принимал решение, проверял вас, на что именно обращали внимание? Что было важно для банка?
– В первую очередь – юридическая и финансовая сторона вопроса. Банку нужно было убедиться, что мы действительно законно получили землю, расселив граждан, что законно получили разрешение на строительство, пройдя все экспертизы, что у Стройнадзора нет к нам никаких претензий, что мы не имеем никаких тайных долгов, судебных разбирательств, что запрашиваемая нами сумма реальна для того, чтобы построить объект.
«Никаких трудностей для дольщика в эскроу нет»
Расскажите о проекте, который строите по новой схеме – ЖК «Гранд-Парк».
– Это группа жилых домов, двенадцать 17-этажных блок-секций, которые мы строим по программе Развития застроенных территорий. Общая площадь квартир – более 60 тысяч кв.м. Проект разбит на четыре очереди. Первая уже построена и сдана, сегодня строим вторую, на 14,5 тыс. кв.м. Проект находится в центре жилого массива, в границах улиц Захарова, Сеченова, Бородина.
Большой плюс в том, что вся социальная инфраструктура уже есть и хорошо развита. Остановки общественного транспорта, магазины, детская больница, детский сад, школа, зона отдыха, пляж… Микрорайон уже сформированный – что Юбилейный, что Приморский. Среда обитания там спокойная, комфортная.
Схема с эскроу с точки зрения покупателя насколько сложна?
– Я не вижу вообще никаких проблем и трудностей. Человек приходит, вносит деньги – и все. Если с застройщиком что-то случится, то в любом случае дом будет достроен.
Многие считают, что применение новой схемы приведет к удорожанию для дольщиков. Это правда?
– Удорожание будет. Но через год-два.
Сейчас этого нет?
– Сейчас наоборот идет определенный демпинг.
Со стороны тех, кто достраивает по старым правилам?
– Да. Денежной массы не хватает – чтобы рассчитаться, закончить строительство, они пытаются демпинговать.
Для нас такой проблемы не существует. Раньше мы были вынуждены продавать дешевле, чтобы вести стройку – сейчас такой необходимости нет. Если человек не купит квартиру сейчас, он купит ее позже, да, по более высокой цене, но в высокой стадии готовности, что для многих важно. Мы наблюдаем это всякий раз: когда люди видят, что работы заканчиваются, – сразу идут покупать.
«Голова о деньгах не болит – можно заняться качеством»
То есть проектное финансирование – это постоянный денежный поток, который снимает многие «головные боли» для застройщика?
– Это однозначно. Я планировал, что в месяц мы будем строить по три этажа, исходя из тех темпов работ, которые были ранее. В итоге льем по пять, в полтора раза больше. Почему? Потому что нет простоев в оплате материалов, в заработной плате. Обеспеченность материальная – 100%. Конечно, это ускоряет и будет ускорять процесс строительства. Многие покупатели удивляются скорости нашей работы: в мае мы были на уровне котлована, а в августе уже 12-14 этажи стояли.
Выходит, благодаря проектному финансированию, можно, наконец, спокойно заниматься своим делом – стройкой?
– Можно просто более четко контролировать все процессы и качество. У нас нет перерасхода строительных материалов, больше времени уделяется входному контролю. Поставки более своевременные и точные, а материалы – более высокого качества.
При старых правилах такое было невозможно?
– Строители последние лет пять после кризиса 2014-2015 года находились в несколько «прижатом» состоянии. Чтобы продолжать строительство, мы должны были постоянно снижать свою маржу, идти на уступки – только чтобы процесс шел. Постоянно пытаешься найти деньги – и бегаешь «пожары тушишь». Сегодня за бетон заплатил, а завтра надо за арматуру.
Когда ты понимаешь, что ничего никому не должен, что за все вовремя платишь, то требования к выбору поставщиков, материалов, к работникам становятся более жесткими. То есть у нас появились нормальные рычаги: если раньше приходилось как бы то ни было договариваться, то сегодня управление деньгами – жесткое. Допустили брак? Либо переделывайте за свой счет, либо мы прощаемся с вами. Другие придут и будут вместо вас работать. Уровень зарплат сегодня очень высокий – желающих много.
Могу сказать так: в вопросе качества строительства мы очень сильно продвинулись. Потому что не зависим от продаж, а спокойно и планомерно делаем свое дело.
Вы своим решением «возглавить процесс, который нельзя изменить» довольны?
– Я стараюсь не жить сегодняшним днем. Я сегодня решаю проблемы, которые будут через два года – это уже просто привычка такая. Когда закон только-только начал разворачиваться в эту сторону, я интуитивно понимал, что надо двигаться сюда. Рано или поздно все равно будем здесь. Лучше рано, чем поздно.
Но ведь первому труднее.
Читайте также:
– С одной стороны. А с другой – проще, первому многое прощается. ВТБ со мной «возился», это точно. Когда все застройщики разом отправятся за кредитами, им будет сложнее. Никто ни с кем так, как со мной занимались, заниматься уже, наверное, не будет. Так что все правильно. Интуиция не подвела.
тел: +7 (3952) 59-79-62
сайт: http://maxstroy.ru/
Проектные декларации на сайте наш.дом.рф
SIA.RU: Главное
