Взвешенный подход к каждому проекту, стресс-тестирование, расчёт финансовой модели на несколько лет вперёд, прогнозируемость возможных рисков – вот факторы, которые, по словам генерального директора СЗ «Грандстрой» Екатерины Прядко, помогают компании успешно преодолевать любые ситуации на рынке. Об этом она рассказала на круглом столе "Есть ли дисбалансы на рынке недвижимости?", который организовали портал SIA.RU и Газета Дело.

Снижения продаж нет

Комментируя в ходе круглого стола тему дисбаланса недвижимости, Екатерина также отметила, что для каждого российского региона в этом плане характерны свои особенности:

– В начале этого года Единый реестр застройщиков, Всеросийский портал оценки застройщиков и  жилых комплексов  по всей России пригласил меня поучаствовать в форсайт-сессии «Тренды в недвижимости и развитие девелопмента». Для меня это был уникальный опыт, потому что он показал, насколько разная ситуация складывается на рынке. Так, представители МГУ, которые занимаются изучением региональной строительной специфики, поделились с нами уникальной аналитикой: по их данным, в Москве 78% покупателей недвижимости – это жители российских регионов. И, как правило, они приобретают однокомнатные квартиры не для проживания, а для будущей перепродажи – то есть с инвестиционными целями. То же происходит в Питере. Сейчас инвестпривлекательность такой недвижимости падает, поэтому и наблюдается затоваривание.

В Иркутске же бурные всплески строительства жилья, которые могли привести к подобному результату, на протяжении достаточно длительного времени сдерживал ряд стоп-факторов: сначала – экологическая экспертиза, потом – приаэродромная территория, сейчас – геополитическая ситуация. Кроме этого, отметила Екатерина, многие застройщики к настоящему моменту уже переросли ту фазу, когда строили только квадратные метры.

– Сейчас, для того, чтобы быть конкурентным на рынке, нужно уметь создавать продукт, то есть иметь определенный опыт, команду и компетенции. В частности у нашей компании научный  подход к этому вопросу, мы глубоко изучаем аналитику и просчитываем, сколько квадратных метров можем отдать под однокомнатные квартиры, насколько они будут востребованы потребителем в конкретном проекте в конкретной локации. Именно поэтому проекты нашей компании можно считать успешными, и как следствие, в 2023 году по нашим проектам жилой недвижимости снижения продаж не произошло.  Мы стремимся делать новое и лучшее для иркутян, например в ЖК "Союз PRIORITY" будет соседский центр, большой игровой плэйхаб для жителей всего Свердловского района. Новая школа, новая дорогая, которая появится в Союзе, всё это не только делает привлекательным наши проекты, но и делает жизнь людей комфортнее.

ЖК "Союз PRIORITY". Из архива компании.

Цены будут расти

При этом Екатерина допустила, что у кого-то из девелоперов  могут быть нераспроданные «однушки», однако это – проблема проекта, который не всегда может быть успешным, а не общий тренд. Более того, она сделала акцент на том, что на региональном рынке за последние десять лет вообще не произошло никаких глобальных изменений, несмотря на различные внешние факторы.

– Условно, как продавались 20 тыс. кв. м в год в одной локации, так и продаются. Это не значит, что кто-то что-то не покупает, это – возможности  потребительской способности рынка, – пояснила Прядко и добавила, что на эти цифры не влияет даже стоимость квадратного метра.

Кстати, для тех, кто ждёт снижения цены на недвижимость, о чём говорят некоторые федеральные аналитики, генеральный директор «Грандстроя» пояснила, что это может произойти только в том случае, если ситуация вернётся в прошлое и строители перестанут реализовывать хорошие, качественные проекты.

– Но мы так работать не хотим, – заявила Екатерина. – Сейчас идёт нормальное развитие экономики, девелопмента, потребитель тоже растёт в своих запросах: он уже хочет не просто дизайнерский подъезд, а дом с искусственным интеллектом, то есть стремится получить определённый образ жизни. И застройщик обязательно даст это потребителю, а значит, цена на недвижимость будет только расти. Кстати, сейчас ЖК "Союз PRIORITY" по потребительским качествам занимает первое место среди новостроек Иркутска *. Я бы, наоборот, посоветовала серьёзно задуматься, если кто-то из застройщиков вдруг резко снизит цену, так как это – очень нехороший показатель.

2% – реальность для Иркутска

С участниками круглого стола Екатерина Прядко также поделилась мнением о субсидируемой ипотеке от застройщика, которая, как объясняет глава Центробанка Эльвира Набиуллина, провоцирует скрытый рост стоимости жилья.

– Я, как всегда, за баланс, – пояснила Екатерина. – Мы тоже субсидируем ипотеку, только делаем это не повсеместно, не на все свои продукты, а на определённый пул квартир, непривычного пока для потребителей формата. Например, на квартиры-офисы, в которых можно и жить, и вести бизнес. И здесь нам помогает финансовая модель, благодаря которой мы видим, с какой скидкой и сколько квартир можем продать. Такие квартиры представлены в нашем необычном проекте онлайн аутлета на сайте компании.

Екатерина Прядко, генеральный директор СЗ «Грандстрой».
Фото: Андрей Фёдоров для SIA.RU

При этом у потребителя сейчас есть возможность воспользоваться для покупки жилья вполне комфортными госпрограммами: это и семейная ипотека под 4,5%, и ипотека с господдержкой под 6,5%. А ещё, по словам Екатерины, региональные застройщики выступают за то, чтобы в Иркутской области для определенных категорий граждан действовала ипотека под 2%. Но не за счёт застройщика, а как госпрограмма.

 – Двадцать лет назад нам казалась нереальной ипотека как в Европе – под 2%. Сейчас она есть в некоторых российских регионах, и при профицитном бюджете Иркутской области вполне возможна и у нас, – считает Екатерина Прядко.

ЖК "Союз PRIORITY". Из архива компании.

*в конкурсе жилых комплексов-новостроек «ТОП ЖК» ЕРЗ.РФ на 1.04.2023.

ООО СЗ "Гранд-Строй". Проектные декларации на наш.дом.рф