«Мы продаем не рендер, не мечту о загородной жизни, не проект того, что появится через 2-3-5 лет. Мы предлагаем готовый дом в готовой, завершенной среде», – говорит Ольга Иванова, генеральный директор «Олива Девелопмент», о новом поселке «Камертон», расположенном на 15 км Байкальского тракта. О том, какие риски снимает с покупателя такой подход, при каких условиях загородный дом становится достойной альтернативой квартиры в ЖК бизнес-класса и как опыт городского девелопмента помогает создавать новый формат поселков, она рассказала нашему изданию.

«Запрос на загород есть, а значит, он будет реализован»

Ольга, статистика утверждает, что от 40% до 70% россиян хотели бы переехать из квартир в частные дома. Ваш опыт подтверждает эти цифры? Наш ваш взгляд, откуда такой интерес к загородному образу жизни?

– Я не берусь рассуждать о точных цифрах, но постпандемийное внимание к загородному жилью не теряет актуальности – это факт. На мой взгляд, здесь сошлось несколько факторов. В нашу жизнь плотно вошел гибридный формат работы, выяснилось, что не так уж и мало людей вполне могут работать дистанционно. К тому же загород перестал быть историей про переполненный автобус в садоводство. Это про «сел в машину, 15-20 минут – и ты дома». Люди стали более мобильны, что тоже стимулирует спрос. А раз есть запрос, значит, он будет реализован в той или иной степени.

Лично мне кажется, что это еще и своего рода поколенческая волна. Городской движ: друзья-тусовки, бары-дискотеки – интересен, когда тебе 20-30 лет. В 40-45+ людям уже нравится жить за городом. Не потому, что они там ковыряются в грядках, а просто начинают ценить другое: тишину, чистый воздух, размеренный ритм жизни, возможность выйти вечером из дома и гулять по берегу реки. Им интереснее баня и барбекю с семьей, чем танцы до утра. И как раз многочисленное поколение 1970-х – начала 1980-х вошло в этот возраст и начало переезжать в свои дома.

Еще набирает силу тренд жить на два дома. Люди могут в течение рабочей недели оставаться в городской квартире, а на выходные уезжать в дом. Немало семей стремятся держать небольшую квартиру в качестве перевалочной базы: утром уехали на работу-учебу, в середине дня дети вернулись из школы в квартиру, пообедали, ушли на кружки, вечером все собрались и поехали домой. Или на случай позднего похода в театр, ресторан да просто желания побыть одному и выдохнуть.

Соотношение цен на жилье в городе и за городом тоже сыграло свою роль. И это уже не про эконом-сегмент или, наоборот, премиум. Сейчас стоимость городского жилья бизнес-класса и загородного поселка того же уровня практически сравнялась. То есть человек может выбирать между коттеджем и городской высоткой.

Та же статистика говорит, что сегодня людям важна транспортная доступность и развитая инфраструктура поселков, которая обеспечивает качество жизни и позволяет чувствовать себя уверенно в любой ситуации…

– Собственно, на этот запрос отвечает «Камертон». Ведь долгое время для представителей среднего класса практически не было вариантов, сочетающих преимущества индивидуального частного дома с благоустроенной территорией и развитой инфраструктурой. Рынок загородного жилья вокруг Иркутска до сих пор развивался в основном по двум сценариям. Либо хаотичная застройка СНТ с узкими улицами, без тротуаров и нормальных дорог, без игровых площадок. Либо кварталы МКД, вынесенные за городскую черту, – они предлагают определённую инфраструктуру, но по сути являются продолжением городской среды, лишая жителей главных преимуществ загородного формата. Элитные закрытые посёлки, рассчитанные на узкий круг состоятельных покупателей, были скорее исключением, подтверждающим правило.

Клубные поселки – с закрытой территорией, с малоэтажной, преимущественно индивидуальной застройкой, с общественными пространствами, с управляющей компанией, которая берет на себя заботу о дорогах, снимает вопросы по обслуживанию инженерных коммуникаций, выполняет мелкие хозбытовые работы, следит за порядком в поселке, обеспечивает охрану, и при этом с адекватным чеком – стали появляться сравнительно недавно. И мы уловили этот тренд.

«Мы снимаем с покупателя риски и экономим ему время»

Расскажите, пожалуйста, о поселке – в какой стадии готовности он находится сейчас?

– В «Камертоне» 42 двухэтажных дома. Все они построены и введены в эксплуатацию. Сейчас мы находимся на завершающей стадии, наводим последний лоск на поселок: финальное оформление фасадов, строительство пристроев, навесов, террас, подсветку домов и уличное освещение, озеленение и благоустройство улиц и зон отдыха.

Понятно, что зимой часть работ мы не можем выполнять физически, скажем, погружение электрических сетей (мы принципиально отказались от привычных столбов, все коммуникации будут проложены под землей). Поэтому на основной объем благоустройства мы выйдем весной, и уже к осени «Камертон» приобретёт полностью жилой, завершенный вид.

Можно сказать, это новый продукт для нашего рынка: мы продаем не рендер, не мечту о загородной жизни, не проект того, что появится в чистом поле через 2-3-5 лет, а полностью готовый дом в готовом поселке с завершенной, «зрелой» средой – буквально заезжай, делай ремонт и живи. Тем самым снимаем с покупателя множество рисков.

Например?

– Главное преимущество готового дома – это минимум финансовых рисков. Ни для кого не секрет, что число обманутых дольщиков в ИЖС сейчас растет. Люди берут ипотеку, отдают деньги подрядчикам, но не получают гарантии, что дом достроят вовремя и достроят вообще.

Второй плюс – это исключение рисков строительных. Сфера ИЖС сегодня практически не контролируется государством. Насколько проект проработан, нет ли там ошибок, насколько строители ему вообще следуют?  Какие материалы использует подрядчик, на каком этапе он решил сэкономить, где чего не долили или не доложили? Чтобы это все контролировать, нужно иметь огромное количество свободного времени и профессионально разбираться в строительстве. Или нанимать независимого инженера для технического надзора. В случае с «Камертоном» все иначе. Проверенный подрядчик – компания «Победа», понятный профессиональный проект. Не надо ждать, пока закончится стройка, не нужно гадать: уложитесь ли вы в смету или нет, насколько подорожают материалы и труд, пока идут работы.

Ну и наконец, это экономия времени. Покупаете готовый дом и землю под ним по понятному договору купли-продажи, сразу становитесь собственником и можете приступать к ремонту. Это чистый актив, без обременений. Пока идет ремонт, посёлок вокруг благоустраивается, и вы въезжаете в абсолютно готовую локацию, где построен не только ваш дом, но и дома всех ваших соседей, выполнено все благоустройство и коммуникации.

Считается, что люди предпочитают строить дом под себя, а вы предлагаете уже готовое решение…

– Да, есть такие покупатели, которым хочется максимально поучаствовать в проектировании, общестроительных работах, сполна насладиться ролью прораба. Но большинство стремится все-таки избежать этого этапа. И если дом спроектирован умно, универсально, с максимальным количеством возможных внутренних планировок, то сделать из него жилье по своей мерке несложно.

Простая прямоугольная форма наших домов, с большим количеством окон – до 14 штук на двух этажах – дает возможность реализовать практически любой жизненный сценарий. Мы сами спроектировали порядка десяти вариантов планировок – на разный состав семьи, разные возрасты, на случай если пожилые родители будут жить вместе со своими детьми и внуками. И готовы подобрать такую, которая будет максимально отвечать потребностям владельцев дома.

Более того, у нас уже есть запросы на ремонт от застройщика – люди не хотят вникать даже в эти сложности. Им проще выбрать планировку, дизайн и поручить реализацию профессионалам.

«Стереотип о «рукастом мужике» уходит в прошлое»

От переезда за город порой удерживает опасение, что содержать дом дороже и сложнее, чем квартиру. Это действительно так?

– На самом деле эти цифры сопоставимы, если сравнивать с квартирой в ЖК бизнес-класса.

Во-первых, в загородной жизни нет таких статей расхода, как взносы в фонд капремонта. Да, свой дом тоже надо ремонтировать, но тратить на это деньги вы будете тогда, когда вам это действительно понадобится.

Во-вторых, не нужно оплачивать общедомовые расходы на воду и свет. Да, расходы на электричество в загородном доме на порядок выше, чем в квартире, но давайте посмотрим на суммы в квитанциях за теплоснабжение в МКД? К тому же современные технологии позволяют существенно сократить энергопотребление дома при том же уровне комфорта. При этом в многоквартирном жилом комплексе вы так или иначе зависите от внешних вводных: скажем, положено включить отопление 15 сентября и выключить 15 мая, и вы с этим ничего не поделаете, кто-то ремонтирует трубу – весь подъезд сидит без горячей воды. В своем доме вы ориентируетесь только на свои потребности.

Что касается тарифа на услуги управляющей компании, то мы сейчас закладываем его на уровне ЖК бизнес-класса.

УК у вас уже есть или вы планируете ее организовать позже?

– Мы планируем выбрать управляющую компанию из числа тех, кто уже зарекомендовал себя в работе с поселками. Сейчас несколько УК по нашему запросу рассчитывают тарифы для «Камертона». Однако, помимо базовой эксплуатации, мы хотим добавить им и сервисную функцию. Тут мы опираемся на опыт, например, «Сибирякова», где УК выполняет дополнительный мелкий ремонт, держит службу мониторинга, консьерж-сервис. В условиях поселка это могут быть, например, услуги электрика, сантехника, починка ворот. Или, скажем, откачка септика. Коммуникации в поселке расположены так, что сотрудники УК могут сами заглянуть в колодец, проверить уровень и в случае необходимости вызвать спецмашину. Эта услуга уже вшита в тариф, дополнительно ничего оплачивать не надо – колодец откачают, приклеят квитанцию на дверь, а у вас на этот счет голова не болит.

Словом, наша задача снять с жителей поселка максимум забот и разрушить стереотип, что в загородном доме непременно нужен «рукастый мужик».

«Люди хотят жить за городом. Но в комфортных условиях»

Каков типичный портрет покупателя загородного жилья? По каким причинам люди делают такой выбор?

– Например, многодетные семьи. Да, статистика показывает снижение рождаемости в стране, но в то же время количество семей с тремя и более детьми растет. На рынке сейчас есть выбор больших квартир, но стоимость такого жилья в хорошем ЖК, да еще с учетом паркинга (минимум одного, а в идеале – двух машиномест), кладовки, уже не просто сравнялась со стоимостью загородного дома, а порой превышает ее. За такую же цену можно купить дом, площадь которого практически в два раза больше квартиры. И для родителей, которые узнают, что в их семье появится третий-четвертый ребенок, дом 200-270 квадратов со своим участком и со всеми плюсами загородного проживания становится реальной альтернативой: не надо пытаться выкроить каждому домочадцу угол по 9 м², можно всех расселить просторно с комфортом.

Взрослые дети, которые подыскивают дома пожилым родителям, в силу возраста требующим больше внимания. Не все пенсионеры хотят переезжать в большой город, в высотку, особенно если до этого жили в своем доме. И организованный поселок в ближнем пригороде становится хорошим решением. У таких покупателей, кстати, есть запрос на формат жилья «три поколения», который, с одной стороны, объединяет под одной крышей пожилых людей, их выросших детей и внуков, а с другой, позволет сохранить определенную автономность семей.

Есть те, кто хотел бы переехать из большого дома в дом поменьше. Дети выросли, внуков или еще нет, или они приезжают редко, а огромные площади надо содержать, отапливать, убирать. Люди готовы остаться жить за городом, но в более комфортных для себя условиях.

Интересуются покупкой и те, кто уже живет за городом и сполна хлебнул бытовых неудобств неорганизованного посёлка. При этом возвращаться в город эти семьи не хотят, но вот переехать в более комфортные условия – почему бы и нет?

Если речь идет о семьях с детьми, неизбежно встает вопрос о социальной инфраструктуре – школах, садиках, больницах. Как загородные поселки могут закрыть эту потребность?

– Будем откровенны. Семьи, которые выбирают для жизни поселки, вроде «Камертона», не отправляют детей учиться рядом с домом. Они возят их в ту школу, в тот детский сад, который выбрали по каким-то своим соображениям. Зачастую это частное учебное заведение. Семья может жить в центре Иркутска, на левом берегу Ангары, но возить ребенка в «Точку будущего» или в школу Леонова. С этой точки зрения Байкальский тракт – удачное направление. Потому что значительная часть ведущих школ Иркутска сосредоточена в районе микрорайона Солнечного, Молодежного, Новоразводной. «Камертон», напомню, расположен всего в 15 минутах от Байкальского кольца. Кстати, автобус одной из частных школ ходит в соседний с нами поселок – до «Камертона» не доезжает только потому, что возить отсюда пока некого. Но как только появятся первые школьники, этот вопрос безусловно будет снят – тем более, что до самого «Камертона» ведет хорошая асфальтированная дорога.

«Если соседи активно общаются, это решает массу вопросов»

Вы сказали, что завершаете благоустройство поселка. Можете рассказать об этом?

– Мы изучили не один десяток примеров загородных посёлков и постарались взять самые удачные решения. Например, минимизируем количество асфальта – оставим его только на проезжей части. Откажемся, где только можно, от банальных плоских газонов – вместо этого каждый свободный пятачок земли засадим многолетниками: травами, кустарниками, деревьями, чтобы создать интересный разноуровневый ландшафт. Уже начали высаживать крупномеры – 4-5 метровые сосны. Всего их будет более 100.

В поселке заложена разветвленная пешеходная сеть – не только тротуары вдоль дороги, но и сквозные тропинки между домами, соединяющие параллельные улицы.

Мы благоустраиваем большую локацию для общения соседей – это не только детская игровая площадка, это и зона отдыха для взрослых: территория для летнего кинотеатра, где можно поставить проектор и экран, перголы с качелями, фонтан, лавочки, амфитеатр, малые архитектурные формы. Мы заказали ландшафтный дизайн, как в хороших дорогих санаториях. Потому что взрослые – это главные пользователи общественных пространств, и их, как ни странно, тоже надо вытаскивать из телефонов, а для этого давать объект для созерцания и место для общения.

Если люди общаются между собой, знают соседей, это снимает массу проблем – от управления поселком до безопасности. Пока же такой важный момент, как социализация жителей зачастую отсутствует в загородном жилье. Если внутри многоквартирных домов застройщики уже делают акцент на соседские центры, коворкинги, то жители поселков в массе своей живут внутри участка за забором. Им просто некуда выйти, да и незачем. Мы же хотим создать благоприятную среду для общения, завести поселковые традиции, совместные праздники.

Сегодня, выбирая жилье в городе, люди оценивают не просто отдельно взятую квартиру, но и весь ЖК в целом: какого он класса, кто соседи, как оформлены парадные и придомовая территория, что за управляющая, какие сервисы она предоставляет, как решены вопросы безопасности. Постепенно эти требования покупатели начинают предъявлять и к загородной недвижимости. Люди выбирают не только дом, но и поселок. Им важно, как будет организована их жизнь в этом месте. Мы используем свой городской девелоперский опыт, чтобы отвечать на этот запрос.

Можно ли сказать, что при таких развитых общественных пространствах снижается потребность в больших приусадебных участках?

– В «Камертоне» участки от 4 до 10 соток – этого достаточно, чтобы при желании поставить баню или летний бассейн, теплицу, разбить цветник и даже огород – а все остальные функции: прогулки, детские игры, выгул питомцев – берет на себя общественное пространство. И надо понимать, что большой участок требует много ухода, а значит – много свободного времени, сил и энтузиазма (или собственного садовника). На практике же (я как житель загорода с 15 летним стажем могу это подтвердить) максимум, до чего доходят руки, – газон постричь.

Вместе с тем мы хотим, чтоб даже небольшая придомовая территория использовалась максимально эффективно, поэтому делаем перголы, пристрои, навесы, крышу которых можно использовать как террасу, например. Скажем, выйти летним утром из спальни на такую террасу, сесть в кресло, не спеша выпить кофе. Или позагорать днем. Или ночью слушать тишину и любоваться на звезды. Ведь ради этого в том числе люди переезжают за город.

Последние годы девелоперы активно разрабатывают собственные финансовые инструменты, чтобы облегчить покупателям вход в сделку на фоне высоких кредитных ставок. Скажем, рассрочку на время строительства, механизм трейд-ин и тому подобное. Когда речь идет о готовом жилье, что можно предложить покупателю?

– Мы также предоставляем возможность рассрочки от застройщика. Покупатель вносит первоначальный взнос, а затем платит вполне посильные ежемесячные платежи, делает ремонт, переезжает в дом и продает свое предыдущее жилье, тем самым закрывая основную сумму долга. Это возможность бесшовного переезда, улучшения своих жилищных условий без переплаты за ипотеку, без проживания на съемных квартирах и т.п.

Ну и готовый дом в готовом поселке – это хороший объект залога для ипотечного кредита. Поэтому получить ипотеку на покупку жилья в «Камертоне», я думаю, будет вполне возможно. Тем более, что сейчас ставки планомерно снижаются – уже нет тех заградительных 30% годовых, как год назад.

Екатерина Дементьева

Рынок двинется в сторону готового предложения

«Дикий» рынок загородной недвижимости в обозримом будущем никуда не денется, но сегмент организованных поселков с хорошей сервисной составляющей будет развиваться. Более того, я думаю, что он двинется в сторону «готового загорода» – мы видим запрос на законченную, работающую среду с уже построенными домами, дорогами, освещением, общественными пространствами.

Конкуренция между девелоперами развернется в том числе в плоскости управления – покупатель будет сравнивать не только локацию, цену, но и набор сервисов, и надежность управляющей компании.

Кроме того, важно будет четко попадать в ценности целевой аудитории. И в этом плане «Камертон» – отличный кейс для понимания запросов и дальнейшего масштабирования полученного опыта. По опыту: когда горожанин рассуждает о доме своей мечты, он часто уходит в область фантазий. Когда он видит реальный дом в реальном поселке, понимает какие есть возможности, какие ограничения, его рассуждения становятся более реалистичными. Люди начинают говорить о том, что им нужно на самом деле.

Мы формируем для себя чистую, честную базу знаний о настоящих трендах и предпочтениях. На её основе можно проектировать и строить новые поселки с уверенностью, что мы точно попадаем в потребности своих будущих жителей.

«Камертон» в цифрах:

• 15-й километр Байкальского тракта
• 42 готовых дома
• Площади от 200 до 270 кв. м
• Участки от 4 до 10 соток
• 50 кВт электрической мощности на каждый дом
• 150 метров до залива
• 2 Га благоустроенной территории
• 200 деревьев, многолетних кустарников на территории

Почему «Камертон»?

Камертон задает правильный, чистый тон музыкальным инструментам. Поселок «Камертон» настраивает жизнь на нужный лад. Здесь каждая семья звучит по-своему, но вместе они образуют гармоничный ансамбль, с единым ритмом и стилем.

Телефон 98-88-98	kammerton.city	@kamertonhome