За последние годы строительная отрасль столкнулась со многими вызовами - законодательными, экономическими, эпидемическими. Среди них и переход строителей на проектное финансирование, и пандемия и резкий рост цен на стройматериалы. Как с ними справлялись региональные застройщики? Чему научились? Какие выводы сделали? Своим опытом работы в новых условиях участники рынка поделились с Газетой Дело.

Николай Кузаков, руководитель группы компаний «Горстрой»

Об изменениях в отрасли

Строительный рынок за последнее время изменился кардинально, в первую очередь, в качественную сторону. У застройщиков появилось такое понятие как «продукт». Раньше мы строили и продавали дома, квартиры, да просто квадратные метры. А сейчас мы делаем продукт, который включает в себя комфорт, какие-то сервисы. Сюда добавляется качественная квартирография, о чем раньше застройщик вообще не думал. Раньше застройщик брал участок, отдавал его архитекторам, и лучшим был тот, кто на этом участке проектировал большее количество «квадратов». Сейчас мы отказываемся от такого подхода в пользу комфорта, общественных пространств – то есть большего удобства для жителей.

О взаимодействии с банками

К проектному финансированию и эскроу счетам я отношусь положительно. Во-первых, по этому пути мы идём далеко не первыми, и в этом процессе уже всё отработано в других странах. А если люди уже изобрели велосипед, зачем изобретать его по новой? Надо просто взять и воспользоваться этим опытом.

Для застройщиков, у которых отработана система взаимодействия с банками, система контроля качества, и всё сделано не на коленке, это не добавило особых сложностей. Более того, работать в какой-то степени стало даже проще.

О жилье экономкласса

Многие застройщики, которые работали в сегменте экономкласса, ушли с рынка, потому что очень сильно выросла себестоимость, соответственно, и экономики на этих проектах не стало. Когда цена продажи равна цене строительства, ни один застройщик на такую стройку не пойдёт.

О дефиците и законе спроса

Рост цен на жильё не связан с дефицитом, на мой взгляд, потому что он произошёл повсеместно, по всей стране, в каждом регионе. Но дефицита жилья не может быть буквально везде. Хотя закон спроса и предложения никто не отменял – рост цен происходит по двум причинам: либо  повышается спрос, либо снижается предложение. Я считаю, именно повышение спроса сыграло решающую роль в повышении цен. А на спрос, в свою очередь, повлияла пандемия и господдержка стройки как локомотива экономики, а затем рынок «взорвала» льготная ипотека.

Кроме того, в 2020 году больше чем в два раза выросла в цене рабочая сила, начался стремительный рост цен на стройматериалы, и это в совокупности дало второй виток роста цен на недвижимость.

О ценовых прогнозах

Я лично не берусь больше прогнозировать рост цен. Я считаю, что дальше уже некуда. Цена на недвижимость сейчас поднялась на такой уровень, что ещё более высокую  потребители уже не смогут освоить. Доходы-то у основной массы людей не выросли, и когда у них не будет хватать средств на более насущные нужды – еду, одежду, они не пойдут менять маленькую квартиру на большую.

Андрей Купцов, руководитель проектов жилой квартал  «Затон» и ЖК «Восход»

О банковском кредитовании

Банковский кредит в настоящее время – единственный инструмент для финансирования строительства, и переход на этот механизм работы помог нам значительно повысить квалификацию финансового менеджмента компании. Второй момент – подготовка документов: поскольку банки готовы работать в этом направлении только с проверенными клиентами и застройщиками, с первым проектом нам пришлось предоставлять более развернутый пакет документации. Сейчас механизм получения финансирования уже отлажен, поэтому работать становится проще. Кроме того, есть определённые правила, которые очень сильно дисциплинируют.

Пожалуй, самый большой плюс банковского финансирования заключается в том, что в этом случае не требуется финансирование от участников долевого строительства, которое очень сильно зависело от объёма продаж. Кроме этого, средства дольщиков хранятся на специальных эскроу счетах, что дает им дополнительную безопасность. А поступление кредитных средств по утвержденному графику позволяет ускорять процесс строительства и сдавать объекты в поставленные сроки.

О пандемии

Это очень тяжелый период для нашей компании, как и для всей отрасли в целом. В первую очередь, он связан с дефицитом иностранных рабочих, которые выполняют основные виды работ на объектах, а въезд для них в РФ, как известно, был запрещён. Но, несмотря на сложившуюся ситуацию, нам удалось сохранить весь инженерно-технический состав компании и рабочих. Многие производственные процессы пришлось пересмотреть, повысить производительность основного состава и даже повысить оплату труда. Сейчас ситуация выравнивается, мы нагоняем поставленные сроки по строительству и сдаче объектов.

О запросах клиентов

Базовые потребности человека не меняются быстро, особенно в отношении недвижимости. Повышается только требовательность к качеству девелоперского продукта. Девелоперы тоже стали очень серьёзно относиться к этому – внимание к любой мелочи проекта у нас предельное. Важны сейчас и технология строительства, и материалы фасада, и его внешняя эстетика, а также инженерия и удобство её использования жителями и управляющей компанией, функциональность планировок, комфорт благоустройства для каждого возраста, наполнение мест общего пользования, и многое другое. Среда для жизни в жилом комплексе – это понятие широкое: от первого шага на его территорию и до квартиры.

Определенная революция произошла за два года в самой технологии покупки-продажи недвижимости. Например, стали очень востребованы варианты безопасных бесконтактных сделок, когда весь цикл покупки можно совершить в онлайне. Еще пару лет назад это было практически невозможно, как технически, так и с точки зрения доверия клиентов к таким форматам, а сейчас это обычная практика.

О росте себестоимости строительства

Ещё один фактор, который негативно сказывается на нашей отрасли, – это рост себестоимости строительства. В связи с ростом цен на многие позиции стройматериалов почти в два раза, естественно, выросла и себестоимость, и процесс продолжается. Но несмотря на это, в своих проектах мы сохраняем все заявленные качества и атрибуты – чтобы  картинка на сайте не отличалась от введённого в эксплуатацию дома.

В нашем регионе все классы жилья востребованы, а не хватает его, прежде всего, в сегментах комфорт и эконом. В условиях, сложившихся на рынке за последние 3-4 года, облегчить строительство эконом-жилья по затратам, особенно, учитывая наш климат и сейсмику, не получается. Но в ближайшие годы на рынке Иркутска мы увидим объекты всех классов жилья. Комфорт жизни можно обеспечивать разными вариантами материалов, разным наполнением благоустройства, разными концепциями. Главное – забота о клиенте, будущем жителе.

О проектах

У ЖК «Восход» очень выгодное расположение: отсюда удобно добираться в любой район города. В ближайшем окружении – почти все иркутские вузы. В пешей доступности несколько парков и рощ. Что касается внутреннего наполнения проекта, то оно отвечает всем современным требованиям. Эстетичный и долговечный фасад, благоустройство, рассчитанное на любой возраст, продуманные до мелочей инженерные системы, комфортные подъезды, большие окна в квартирах, обеспечивающие на 30% больше освещения.

Наш новый проект – жилой квартал  «Затон». Его продажи стартовали в апреле этого года и уже реализовано более 40% первой очереди. Проект знаковый как для нас, так и для всего города. Его главная задача – дать старт изменениям на полуострове в центре Иркутска и обеспечить людей жильём комфорт класса. Здесь запланировано функциональное зонирование территории, площадки внутреннего двора, доступные только жителям квартала, открытая для всех горожан набережная Иркута, наземный и крытый паркинги, а в домах – кладовые, колясочные, просторные холлы, сбалансированные планировки, панорамные окна, современные инженерные системы. Продукт формировался долго и тщательно, и будет развиваться дальше.

Алексей Чудаков, руководитель группы компаний “Подрядчик” (ЖК «Новый Рекорд»)

О работе по новым правилам

В каждом нововведении есть свои сложности, поэтому его нужно изучить и адаптироваться к работе в новых условиях. Проектное финансирование и эскроу счета направлены на повышение прозрачности деятельности застройщика и защиту покупателей – а для нас это важные приоритеты. Поэтому адаптируемся и работаем!

В настоящее время договор на проектное финансирование нашего проекта уже подписан, правда, процесс затянулся, потому что большинство специалистов из Банка ДОМ.РФ находятся в Москве и согласование занимает дополнительное время. Но мы уверены в правильном выборе банка-партнёра по финансированию ЖК «Новый Рекорд».

Для себя в таком сотрудничестве мы видим следующие плюсы: стабильное финансирование и систематические платежи. Без нормального финансового планирования, которое обеспечено банком, строить в текущих условиях очень рискованно.

О влиянии себестоимости на строительство жилья

На себестоимость строительства сейчас в значительной мере влияют такие факторы, как рост цены материалов, особенно металла и бетона, а также рост затрат на оплату труда. Наша компания старается держать цену на квадратный метр в проекте ЖК «Новый Рекорд» в определенных рамках, но возможно её увеличение. Несмотря на это, мы сейчас в моменте пересматриваем исходный вариант проекта и работаем над его улучшением. На выходе жилой комплекс будет значительно комфортнее, чем проектировался изначально. Думаю, что жители Синюшиной Горы это скоро оценят.

Важно, что правительство продлило госпрограмму льготной ипотеки до июля 2022 года. Это хорошая поддержка как для покупателей, так и для строителей, тем более, что цены на недвижимость, вероятнее всего, будут расти и дальше. Во всяком случае, мы пока не видим объективных причин для их снижения. Просто темп роста цен, скорее всего, сократится.

О трендах в поведении потребителей

Пандемия и связанные с ней ограничения, конечно, внесли изменения в запросы наших клиентов. В глобально новых условиях жизни качественная среда (от придомовой территории и до планировки квартиры) становится для многих более актуальной, чем раньше. Жильё должно быть максимально комфортным и удобным для разных жизненных ситуаций. Особенно, если учитывать тренд на то, что многим пришлось перестраиваться на удалённую работу.

Кроме этого, резко возрос уровень экспертности покупателей как в юридических, так и в общестроительных вопросах. Это, в свою очередь, мотивирует нас делать детально проработанный продукт, а не строить просто квадратные метры жилья, повышать внимание к качеству работ на строительной площадке.

О спросе

Если говорить с точки зрения квартирографии, то наибольшим спросом на рынке пользуется классика – однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Если говорить о классе жилья, то, скорее всего, это комфорт: он позволяет насытить проект важными элементами, которые востребованы жителями. При этом всегда есть потребность в эконом-классе.

Будущее сейчас за теми проектами, при знакомстве с которыми покупатель сам себе говорит: «Я хочу здесь жить!»  И такое достижимо не только в бизнес-классе.

О проекте компании

ЖК «Новый Рекорд» можно назвать экопродуктом. Он расположен на границе рощи. У жителей будет возможность выходить в неё прямо из двора. Согласитесь, это редкость для городского жилья, которое часто просто задыхается от бетона и асфальта. Ещё один важный элемент – закрытая территория в связке с системой видеонаблюдения. Гарантия безопасности – современный тренд на рынке жилой недвижимости любой классности. Серьезное преимущество «Нового Рекорда» в плане комфорта – это близость главных торговых центров Иркутска: до «Сильвер Молла», «Мега Хоума», Jamмола», стройрынка «Роща» и других популярных точек можно пройти даже пешком. Это далеко не полный перечень преимуществ, но лучше с ними познакомиться при личном общении с менеджерами компании.

Евгений Гладков, управляющий партнер ООО СЗ «Журавли» (ЖК «Журавли», Ангарск)

О проектном финансировании

При переходе на проектное финансирование требуется большая мобилизация финансистов компании, сметчиков, проектировщиков. Важно, чтобы во главе угла было внимание к мелочам. Это, конечно, процесс трудоёмкий, но не сложный.

Тем более, от коллег по строительному рынку уже было много информации о специфике проектного финансирования, и то, что мы не первые на этом пути, безусловно, упрощает работу: и нашу, и Сбера. Поэтому взаимодействие с банком идет в нормальном режиме.

Кроме стабильности оплат, которую получаем мы, как застройщики, надо отметить плюсы для клиента. Историй с обманутыми дольщиками и долгостроями на строительном рынке масса. Но уровень доверия и спокойствия клиента значительно возрастает, когда он видит гаранта стройки не только в лице застройщика, но и серьёзного банка, и понимает, что все его вложения будут храниться на собственном эскроу счете, а компания их получит только при сдаче объекта.

О росте цен и прогнозах

Если говорить о себестоимости строительства, то за год она выросла не менее, чем на 50-60%. Это очень заметно. Самые сильные драйверы роста: металл, пиломатериалы и рабочая сила. Но эти изменения никак не отразились на концепции и  квартирографии нашего проекта ЖК «Журавли», менять в нём ничего не потребовалось. Проект разработан, прошёл экспертизы и уже активно строится. Правда, итоговая цена подросла вместе с повышением расходов на стройку. Как это отразится на спросе населения, говорить пока рано. Наш проект только в конце июля вышел на продажи, поэтому объективно оценить ситуацию мы сможем к концу года.

А насчёт дальнейшего роста цен на новостройки прогнозы делать не будем. Время покажет.

О востребованных предложениях на рынке жилья

Если говорить про Ангарск, то здесь наиболее востребованы проекты эконом- и комфорт-класса. Основная часть населения нуждается именно в этих категориях жилья. При этом у бизнеса всегда есть задача заработать. Решать её проще как раз в бизнес- и премиум-сегментах жилья, поэтому многие проекты именно такие.

Но рынок Иркутской области – это, прежде всего, комфорт и эконом, и застройщики ищут баланс между своей экономикой и потребностями покупателей. Поэтому будущее рынка новостроек нашего региона – это хороший эконом (эконом плюс), комфорт и комфорт плюс. Именно здесь ядро потенциальных покупателей. Проекты более высокой классности тоже будут востребованы, но в меньших объемах.

О конкурентных преимуществах собственного проекта

У жилого комплекса «Журавли» уникальное сочетание локации и внутреннего наполнения, он полностью соответствует своей главной задаче – дать ангарчанам улучшенное современное жильё в хорошем месте. Девять этажей и четыре квартиры на площадке, дизайнерский холл, в который приятно каждый день спускаться на лифте – это внутренний комфорт, несколько минут пешком до новой ангарской набережной, которая с каждым месяцем становится все лучше, детский сад в 100 метрах, развитый торговый кластер в шаговой доступности – это комфорт внешний. А что ещё для жизни надо?

Наталия Горбань

Объекты компаний - участников опроса: 

Проектные декларации на наш.дом.рф