Изменения в законодательстве о долевом строительстве – давно в топе обсуждаемых тем. Как будут работать счета эскроу? На каких условиях застройщики смогут получать проектное финансирование? Что изменится для дольщиков? Строительная компания «Восток Центр Иркутск» решила узнать ответы на все эти вопросы на собственном опыте – и одной из первых в России начала работать по новым правилам. Зачем и почему был сделан этот шаг и каковы его последствия для компании и ее клиентов? Рассказывает Наталья Зверева, заместитель генерального директора АО «Восток Центр Иркутск».
Новая планка
Поправки в ФЗ-214 изменили схему работы застройщиков с покупателями. Теперь деньги дольщиков не будут поступать напрямую на счет строительной компании, а будут аккумулироваться на специальных эскроу-счетах в банке-агенте, вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Строительство же будет вестись за счет банковского проектного финансирования. Ваша компания одной из первых не только в Сибири, но и в целом в России пошла по этому новому пути. Зачем вам это? Ведь существующие разрешения на строительство позволяли еще какое-то время работать по прежней схеме?
– Еще в прошлом году, когда изменения в законодательстве начали обретать четкие очертания, мы собрались и решили, что будем серьезно прорабатывать эту тему. Да, это сложно, да, тяжело, но мы для себя давно определили, что каждый наш новый проект, каждый новый шаг – это определенная новая планка для нас самих. То есть, прежде всего, это решение было принято с точки зрения роста компании, развития, для того, чтобы нашему покупателю было комфортно, удобно, а главное – безопасно с нами работать. В нашем бизнесе это точно главное – безопасность взаимоотношений, их гарантированность. Мы всегда следовали этому принципу, все свои объекты сдавали не то что в обещанные сроки, а с опережением графика, при этом неизменно следя за качеством.
Тут тоже решили пойти на опережение?
– Мы поняли, что законодатель основательно ступил на эту дорогу и постепенно, но планомерно идет к изменению отрасли. И это, в общем-то, цивилизованный подход, потому что «долевки» как таковой нет нигде, кроме России. Весь мир покупает готовое жилье, «долевка» – это, скорее, переходный период. И понятно, что он не мог продолжаться вечно.
Если мы приняли решение продолжать работать на этом рынке, то нужно адаптироваться, бессмысленно устраивать «переходный период», что-то менять в работе компании на год-полтора, чтобы потом опять все изменить. Лучше – сразу пойти по новому пути.
Старые объекты мы доводим по прежней схеме. А по эскроу-счетам работаем по двум новым проектам: это 22-этажная башня «Небо», одно из самых высоких жилых зданий в Иркутске, и новый большой проект – жилой комплекс «Стрижи Сити», который строится недалеко от центра города, на пересечении улиц Лызина и Култукской.
Оба проекта отличаются интересной, нестандартной архитектурой, спроектированы с учетом самых современных мировых тенденций, в них мы вложили все самое лучшее.
Конечно, переходя на новую схему работы, мы понимали, что будет тяжело, будет очень сложно.
Так и вышло?
– На самом деле, оказалось даже несколько сложнее, чем мы предполагали. Но это время первых, и ничего с этим не сделаешь.
Как только закон вступил в силу, мы начали менять все процессы, финансовую модель, делать расчеты. Получая проектное финансирование в Сбербанке, заходя на новую схему, мы мобилизовались на все 300%. Если банк дает нам деньги, то он спрашивает, насколько качественно, правильно, своевременно мы реализуем наш проект, причем как с точки зрения строительства, так и с точки зрения продаж.
Гарантии для дольщика
Для компании, безусловно, изменилось многое. А для покупателя? Как на его действиях отразился переход на новую схему?
– С точки зрения покупателя, его действий, мало что поменялось. Единственное – добавился дополнительный шаг, поход в банк для открытия эскроу-счета. В остальном никакого усложнения процесса не произошло. Напротив, появился новый огромный плюс – гарантированность сохранности денег. Причем это не просто гарантия застройщика, но гарантия государства, гарантия аккредитованного государством банка, а мы работаем с самым крупным и устойчивым банком – эскроу агентом. Покупатель точно знает, что не потеряет своих денег, а его квартира будет строиться. Все прозрачно: дольщик в любой момент может обратиться в банк, взять выписку со своего эскроу-счета и точно узнать, что деньги там лежат. В самом недопустимом варианте, когда застройщик по каким-то причинам не сумеет завершить проект – дольщик сможет вернуть свои деньги обратно. Это прописано в законе.
То есть при прочих равных покупателю сегодня интересно выбирать как раз квартиру с оплатой через эскроу?
– Куда сегодня идет покупатель? В стабильную компанию, у которой есть имя, есть определенное количество вовремя введенных и качественно построенных объектов. Это всегда на чаше весов было основным аргументом. А еще одним аргументом, который будет, в общем-то, даже поважнее перечисленных, станет именно использование эскроу-счетов. Потому что для человека это действительно стопроцентная гарантия.
Проектное финансирование не так-то просто получить. Банк при оценке проекта, застройщика досконально изучает все процессы, надежность и устойчивость компании. Банк смотрит и контролирует как модель себестоимости, так и модель продаж. Все должно быть идеально – иначе никакого финансирования не получить.
Если покупатель знает, что на проект выдано проектное финансирование, он понимает, что банк гарантирует строительство этого объекта своими деньгами. По двум своим новым объектам мы работаем со Сбербанком – пожалуй, самым крупным, устойчивым, и, на наш взгляд, самым юридически и финансово подкованным банком. Для покупателя это дополнительная гарантия безопасности.
Можете подробнее рассказать о том, как работает новая схема с точки зрения дольщика? Скажем, я хочу купить у «Восток Центр Иркутск» квартиру в ЖК «Стрижи Сити» или «Небо»…
– Вы выбираете квартиру, и мы заключаем договор участия в долевом строительстве. Все как раньше, ничего не поменялось. Затем подаем документы на регистрацию и параллельно заключаем трехстороннее соглашение об эскроу-счете (в нем участвуют банк – эскроу-агент, застройщик и покупатель). Застройщик готовит пакет документов на открытие эскроу-счета, покупатель обращается в банк, в котором открывает счет. После регистрации ДДУ покупатель перечисляет денежные средства – но не на счет застройщика, как это было ранее, а на этот блокированный счет.
И до самого ввода объекта в эксплуатацию эти деньги там хранятся?
– Именно так. Причем и открытие, и ведение счета эскроу – абсолютно бесплатные, никаких комиссий нет.
Как только дом построился, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрировано первое право собственности на квартиру, застройщик предоставляет документы об этом в банк. Тот «распаковывает» все открытые на этот момент эскроу-счета, и денежные средства поступают на счет застройщика.
Мы знаем, что по вашему первому объекту – ЖК «Небо» – уже зарегистрировано несколько договоров, получены документы из Росреестра. А по «Стрижи Сити»?
– Несколько договоров тоже отправлены на регистрацию. Процесс идет.
Росреестр уже отладил свои процессы?
– Да, сейчас схема полностью отлажена. У регистратора было много вопросов при работе с первым договором, поэтому процесс несколько затянулся, потребовалось время для адаптации. Но теперь все работает как часы.
Выходит, «время первых» вы не только себе устроили, но и банку, и Росреестру. Всех потянули за собой на новую высокую орбиту?
– Да, мы все в одной связке. Все друг другу помогаем.
А власть помогает?
– Очень. Мы много месяцев ведем постоянную работу со всеми инстанциями: с местным и федеральным Минстроем, со Стройнадзором, ездим на совещания, посвященные нововведениям в законодательстве, в Москву. И мы видим обратную связь. Это правильно, потому что понятно, что практика есть только у нас, у застройщиков. А правотворчество иногда разнится с механикой правоприменения. Да, нас мало, сейчас порядка 30 проектов на всю Россию, но совместными усилиями мы доведем новую схему до идеала.
Каждая компания, вошедшая в проект, заточена на собственную эффективность изначально, на старте. Думаю, что к июлю следующего года, когда у всех застройщиков останется только новая схема, она уже будет если не идеальной, то очень близкой к этому.
Деньги на ветер – в прошлом
Вопрос, который волнует дольщика, помимо безопасности, это, конечно же, вопрос цены. Много разговоров было о том, что переход на новую схему повлечет за собой огромный рост себестоимости строительства и, соответственно, конечной стоимости квадратного метра.
– Мы для себя тоже поначалу прогнозировали итоговый рост стоимости на 25-30%. Но за время, которое прошло от первого проекта закона, до того, что мы имеем сегодня, произошли значительные изменения.
Во-первых, изначально мы ожидали ставок по проектному финансированию на уровне 17-19%. И главное: стройку никто из банков тогда не кредитовал, наша отрасль была в стоп-листе.
Сейчас банки разворачиваются к застройщику. Во многом потому, что государство этому поспособствовало. Средняя ставка по проектному финансированию теперь – 10-14%, существенное понижение. К тому же мы можем понижать эту ставку и дальше – своими продажами на сумму, которая хранится на счетах эскроу. Даже при продажах ниже среднего ставка по кредиту может снизиться до 7-8%. Умножим это на полтора-два года (срок проекта) – и получаем уже не 30%, а 15%. Есть разница?
Но есть еще более важный фактор, который работает на понижение себестоимости строительства – это работа с подрядчиками и поставщиками. Когда мы работаем за живые деньги, мы имеем более низкую стоимость. На 3, 5, 10% мы наши общие затраты снизили.
И третий аргумент, который тоже был для нас существенным при принятии решения, это изменение процентной ставки по Компенсационному фонду, которую государство собирается повысить до 6%, и вся ситуация со страховыми компаниями, которые регулярно банкротятся.
Все это какие-то полумеры, которые результативности не дают. Для застройщика это деньги на ветер. А вот проценты, в том же объеме уплаченные в банк на то, чтобы плавно, без проблем, в срок построить объект и при этом еще и гарантированно сохранить деньги дольщиков на блокированном счете – это весомый аргумент.
То есть новая схема даже выгоднее для конечного покупателя?
– Никакого существенного роста цены квадратного метра в связи с переходом на эскроу мы не видим. Это действительно самый выгодный и гарантированный механизм на сегодня. Для меня как для покупателя тоже всегда важен вопрос «Почему такая цена квадратного метра?». Я хочу понимать, что все деньги, которые я плачу, действительно идут на улучшение моей квартиры, моего дома, места, в котором я хочу жить, а не просто улетают на ветер.
А как скажется повсеместное внедрение новой схемы в целом на рынке?
– Рынок, безусловно, сузится. Компании, которые не смогут пройти этот путь, будут вынуждены уйти. Несмотря на то, что это неизбежно приведет к определенному росту цен (чем меньше предложение, тем оно, естественно, немного дороже), это все равно будет хорошо для покупателей. Потому что мелкие, неустойчивые, проблемные, не совсем честные компании теперь уже точно будут вынуждены покинуть рынок.
Чувство спроса
Использование проектного финансирование влияет на процесс строительства, продаж? Когда средства поступают равномерно, работу можно вести иначе.
– Вы правы. Раньше как было? Если были хорошие продажи – была хорошая стройка, не было продаж (а они не всегда зависят от застройщика, тут и сезонность влияет, и кризис, и ставки по ипотеке, и цены товары на повседневного потребления) – стройка затягивалась. Строительный сезон у нас в регионе очень короткий, финансовая обеспеченность тем более важна. Нужно платить поставщику материалов, подрядчику, чтобы он выполнил работы. Если он сегодня не зашел на объект – то до следующей весны стройка «встанет». Там не успели, здесь не успели – в итоге есть большой риск не выполнить обязательства…
Благодаря финансированию банка об этом можно не волноваться. Соответственно, наши продажи мы можем регулировать: на каком этапе мы хотим продавать больше, на каком меньше, можем думать о новых проектах, новых очередях. Сроки строительства всего комплекса, благодаря этой «финансовой подушке», мы можем сократить и гораздо быстрее предоставить нашим покупателям комфортную среду, отсутствие стройки рядом, отсутствие шума, нужную инфраструктуру. Например, «Стрижи Сити» изначально мы планировали строить в течение семи лет, но использование проектного финансирования позволяет сократить срок на треть, до пяти лет.
То есть теперь мы планомерно строим, финансово не зависим от каких-то других факторов, раньше такого не было. Пока не продал первую очередь – бессмысленно было заходить на следующую. Новая схема дает возможность исполнять свои обязательства быстрее, качественнее и спокойнее.
Мы можем продавать квартиры в конце проекта, когда дом уже готов, по более высокой цене. В этом случае у нас будет выше процент по кредиту, мы ничего не перекроем продажами, но в итоге получим большую маржинальность.
Вы можете не продавать, но все-таки продаете. Почему?
– Я сторонник того, если объект строится, то нужно его продавать. Иначе можно потерять «чувство спроса». Своего покупателя надо понимать, отслеживать, как меняются его интересы – и корректировать свое предложение.
Мы с вами живем в очень интенсивном мире: меняются технологии, приоритеты, меняется стиль жизни человека. Например, раньше мы работали там же, где и жили, это был главный принцип формирования городов. Сейчас этот тренд уходит.
Если у тебя есть объект и ты его не продаешь, то ты не чувствуешь до конца связи покупателя с твоим продуктом. Что ему нужно, все ли его устраивает? Если ты не знаешь своего покупателя сегодня, то завтра тебе будет очень трудно что-то ему предложить. Не теряя «чувства спроса», ты сможешь свой следующий проект сделать еще более точным, комфортным, законченным.
Без этого понимания мы вряд ли смогли бы найти многие необычные решения для ЖК «Небо» и придумать наш новый ЖК «Стрижи Сити» именно таким, каким он стал.
Расскажите об этом проекте?
– Здесь мы действительно постарались собрать все лучшее, что есть сейчас в трендах в европейской части России и в Европе. Над проектом работали не только местные проектировщики, но и специалисты из Екатеринбурга.
Проект получился абсолютно нестандартный для Иркутска, архитектурно уникальный, таких домов нет, и вряд ли будут в ближайшем будущем. Мы подумали: чем живут наши покупатели? Что им нужно? А люди живут семьями, и семьи растут, меняются. Значит – коляски, значит – велосипеды. Где все это хранить? Так в проекте появились колясочные, велосипедные, кладовые в цокольных этажах.
А чтобы соседи знали друг друга, общались, жили в доверительной среде, в каждом подъезде предусмотрена просторная лобби-зона, с диванчиками, столиками и, возможно, книжной полкой.
Мы знаем, что наши жители стремятся жить насыщенной, полной жизнью. По этой причине запроектированы панорамные окна «в пол», чтобы каждый смог наслаждаться рассветами и закатами, видом ночного города и наполнять свой дом светом и уютом.
В своих домах мы стремимся делать функциональным каждый сантиметр пространства. Именно поэтому наши лоджии с теплым профилем, что дает возможность использовать это помещение на все 100%.
Не каждый застройщик так подходит к делу.
– Мы все-таки девелоперы, а не застройщики. Это разные понятия. Просто строить хорошо и качественно – здорово. Но девелопер создает именно среду. Жилье – это не только квадратные метры, это ощущение самого себя, это эмоции, атмосфера.
(3952) 22-77-77
Космический пр., 1/1, оф. 1,
www.востокцентриркутск.рф
Башня «Небо»: застройщик АО «Восток Центр Иркутск». ЖК «Стрижи Сити»: застройщик ООО «ДЕСС-Инвест». Проектные декларации на сайте наш.дом.рф
SIA.RU: Главное
